教えて！住まいの先生

全ては結果論
ローン返済満了時になるまでどちらが得になるかは誰にも正確にはわかりません。

敢えて言うなら、
全期間固定金利は金利上昇のリスクは貸し手である銀行が値幅のリスクを背負います。

対して、変動金利の金利上昇のリスクは借り手が請け負います。

急激な金利上昇に伴う返済困難に陥るリスク（危険性）は5年ルールで先送りされてますが最終的には利息の支払いが必要になります。

金利上昇しても返済能力のある方は変動金利の方が有利になりますが、金利上昇さしたら返済が困難になる方は変動金利だと破産のリスク（危険性）があるため避けた方が無難です。

一括で買える方が期限の利益を得る為に活用するのが変動金利だと思います。

普通の方は全期間固定金利で借りて、金利上昇のリスク（値幅）は銀行に委ねた方が利口と考えます。

とは言え全ては結果論。
どちらが良いかはその人次第ですね。

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ていうか、いくら金利が低くても、短期変動低金利で更新してると、そのうち優遇金利が外されてとんでもなく高くなりますよ。（僕は借り換えましたが）

ちょっと高めでも安定したほうが、結局は同じくらいになるんじゃないでしょうか。

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変動金利主義に対する反論として、
①金利の不確実性
変動金利の最大のリスクは、将来的な金利の変動です。特に、中央銀行の政策や国際的な経済情勢により、金利は急上昇する可能性があります。長期的な返済計画を立てる際に、変動金利は予測不可能なリスク要因を抱えています。固定金利を選択することで、このリスクを回避し、安定した返済計画を立てることができます。

②経済の回復と金利
変動金利主義者が主張するように、住宅市場が経済回復に寄与することは事実ですが、安定した金利環境がなければ、逆に住宅市場が崩壊する危険性があります。金利上昇に伴い、住宅需要が減少し、経済全体が再び停滞するリスクも考慮しなければなりません。

③金融リテラシーの不足
変動金利でローンを組む多くの人々が金融リテラシーを欠いているという指摘は重要です。知識のないまま変動金利を選択することは、結果的に返済困難に陥るリスクを高めます。固定金利を選ぶことで、借り手は金利変動の影響を受けず、より安心して返済計画を立てることができます。

④長期国債の影響
長期国債の利回りが上昇すると、金融機関がそれに連動して変動金利を引き上げる可能性があります。これにより、変動金利での返済がますます困難になるリスクが高まります。固定金利を選ぶことで、こうした外部要因に左右されない安定した返済が可能です。

⑤政府の政策と金利
政府が金利を抑制するために、金融政策を行う可能性があるとしても、長期的には経済状況や国際情勢によって金利が上昇するリスクは常に存在します。固定金利であれば、将来的な金利上昇の影響を受けずに済むため、長期的な安定性が確保されます。

以上の理由から、住宅ローンに関しては固定金利を選択する方が、リスクを回避し、安定した返済計画を立てる上で合理的な選択肢であると考えます。

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シンプルに、変動金利よりも全期間固定金利の方がお得そうだから、です。


現状（2025年9月）のフラット35Ｓなどで、4pt以上の金利優遇を得られるならば。

20年（5年間0.50%、残り15年1.50%）
35年（5年間0.89%、残り30年1.89%）
50年（5年間0.99%、残り45年1.99%）

融資率9割超なら、＋0.11％
https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top

金利上昇リスクを５年後に回して、そのタイミングで借換を検討すれば良いのです。



５年後に＋1.00%の上昇なので、現状で日銀の金融政策決定委員会のメンバーが、短期金利がどのように推移するかのコメントを読んで判断すれば良いです。

利上げ推進派と慎重派がいますが。
「概ね金利上昇局面である」
「その上昇ペースは、半年に+0.25％以上（昨年末）または情勢を見守りつつ上昇（今年）」
どこまで上げるかについては、日銀はコメントしていませんが。

IMF（国際通貨基金）は、日銀に対して4月に短期金利1.50%以上への緩やかな上昇を求めました。
また、日銀は中立金利がいくらなのかは明言しない（運用する側なので）ですが。

JCER（日本経済研究センター）
https://www.jcer.or.jp/research-report/20250124-3.html

大和ネクスト銀行のコラム
https://www.bank-daiwa.co.jp/column/articles/2025/2025_530.html

ここから、1.2〜2.8％や1.0〜2.5％を中立金利とする話があり、最低値として1.25％、おそらくはその上の1.50%や1.75％を目指すと私は考えています。
今から短期金利＋1.00%以上にはなるという考えです。
もちろんどうなるかは「分からない」ですが。


変動金利は、高くつく可能性があるからヤメた方が良いと思います。
ただでさえ、住宅ローンなど、守りの選択肢で良いのに。

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現状認識ですが
現在のインフレ率は3 %を越え、それに対する政策金利は0.5%
長期金利は上がり始めてますが、それでも1.6%程度
実質金利は大幅なマイナスで、中立金利は2%程度は上になると思われます。

これは金融抑制と言われる状態で、借金をする人にとってとても有利なのです。なぜかと言うと、実質値で見た金利がマイナスなので、債権者から債務者に対して、実質値で見た所得移転が起きているからです。
日本で最大の借金王は日本政府ですから、政府はこの恩恵を大きく受けています。この実質値での所得移転を、経済学ではインフレ税と呼びます。

この恩恵は個人でも受けることが出来ますが、今後金利が中立金利に近づいていくと、この恩恵は減っていくことになります。
変動金利で借りている人は、金利が正常化する過程で恩恵が剥落し、損失を被ることになるのです。
恩恵を受け続けるためには、金融抑制状態の時に固定金利でローンを組む必要性があります。

先進国の金利は比較的低くなりますが、長期金利は3〜6%程度、政策金利は2%台くらいが目安だと思います。
因みに、政策金利ですが
アメリカ 4.25% ユーロ 2% イギリス 4%
ユーロも一時は4%くらいでした。インフレが落ち着いたから下げたんです。
比較すると日本の金融政策の異常性が際立ちます。

今の低金利が今後も続くと考えるのは、あまりにも楽観的に過ぎるので、現在の状況なら固定金利一択でしょう。

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インフレが進むと 日本経済を守るためにも金利は引き上げざる負えない。最悪は日本円の信用が失墜し。金利も５０％とか。変動金利では元金どころか金利も返せない人も出ます。そうならないためにも早めの金利引きあげが必要。
変動金利で借りた人は自己責任 国はそこまで面倒を見切れない。
国を守るために その人たちには人柱になってもらいます。

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完全に変動金利を否定するのは難しいので、固定金利にも理があるよねって感じが限界かと思います。

マクロの話を参考に、個人が組む住宅ローンに当てはめるのは間違い。

経済予測があたる可能性は、高くない。

経済予測を本気で取り組んでいるのは、投資会社です。彼らはそれで飯を食ってますから。例えば、投資会社大手のブラックロック・バンガード・ゴールドマンサックスなどは世界各国の10年予想を発表しているが、10年前の内容と現代を比較すると、あまり当たってない。

未来は分からないという前提に立てば、

実際に、変動金利が良いかどうかは、あくまで個人のリスク許容度によるものである。

固定金利は将来の支払いが確定する為、トータル支払額は変動よりも大きくなるのは自然な事である。（長期金利が、短期金利より高いのが自然な事と同じです）

結局のところ、変動金利のリスクを許容できるかどうかで、どちらかを選択するべきかを決めるべきである。

十分な資産を持ち、リスク許容度が高ければ、変動金利を選択すべきだろう。

しかし、世の中の大半の人は、年収の5～8倍という高額な住宅ローンを組み、資金的余裕はほとんどない。つまり、リスク許容はそこまで高くない訳である。このリスクを適切に評価せずに、変動金利を選ぶなどは、愚かなことです。

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・根拠が主観的で信頼できない
・住宅ローンの目的をわかっていない


・根拠が主観的で信頼できない

経済って本当に予測できないんですよ。
例えば1990年代から2022年まで、日本はデフレもしくは1％以内のディスインフレ状態でした。戦後から1990年まで生きた人は口を揃えて「物の値段が下がるなんてことがあるとは思わなかった」と言いました。

でも2022年当時の人たちは逆に「物の値段が上がるなんてことがあるとは思わなかった」と言いました。
かくいう私も、こんなにインフレが進み、金利をあげなければいけない時代は、2022年当時、少なくともあと10年は来ないだろうと思っていました。
なので完全な番狂わせです。

30年間ずっとデフレだったのに、急に3％を超えるインフレが進むなんて2022年以前の人間に話しても信じてもらえないですね。


なので、
＞…住宅購入の下支えがなければ経済回復は不可能に近い。
＞こうした状況を踏まえると、日本政府としては大幅な金利上昇を実施するわけにはいかないはず

こんなの「今はそうする理由がない」というだけで今後の経済の状況によっては簡単にひっくり返ります。
「今後人口が減っていくが高齢者の割合は増える。だから需要＞供給の状態が慢性化し、緩やかなインフレ社会になる」というほうが、未来の揺るがぬ予測を組み込めていて説得力があります。



・住宅ローンの目的をわかっていない
住宅ローンは投資じゃないです。住むための場所を買う「消費」です。
住宅ローンを組む目的は、「金利を上手にやりくりして大もうけすること」ではなく、「安心して楽しく暮らすこと」です。

であれば、変動なんて不安定な金利よりも固定を選択して安心して暮らすようにする方が○です。
変動より高いのは「安心」を手に入れるための手数料です。

それに万が一今後金利が大きく下がる局面が来ても「借り換え」である程度安くさせる方法もあります。


なので、変動金利主義は間違いだと思います。
私は35年の変動金利を2020年に組んでいますけどねｗ

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アベノミクス異次元の金融緩和で日本国債を大量に発行したため、償還の目処は立たない。長期金利を上げると、既発債の価格は下がるので上げられない状況にある。

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