教えて！住まいの先生

資産があるので、ある程度の余裕はあると思われます。
余裕のある場合はハイリスクハイリターン（変動金利）の選択も可能です。

金利は上昇局面ではありますが、2.5％まで上昇すると国債の利払いが16兆円になると言われており、国を挙げてそれ以下に抑え込むような動きになると考えられますので、昔のような住宅ローンが5%以上のようなことにはならないと思います。

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変動ですね。

当然、現時点の予測で、変動が上がったとしても、固定のが最終的支払いが多くなるように設定されてます。予測よりも上振れしたときに、変動＞固定となるわけです。

そのリスクを受け入れられるかどうかです。
資産があるなら、変動で問題でしょう。政策金利があがる状況は、景気に過熱感やインフレがある時でしょう。つまり、投資利回りが高くなってるようなタイミングです。なので、運用に回せる資産がある人にとっては、変動金利にしても問題ないです。

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最近戸建てを契約したものです。

住宅の人に言われましたが変動金利は上がっていても結局固定金利が変動金利を上回ったことはないからと聞いて我が家は変動金利にしました。

あとこれはいくつかの内見に行って複数の不動産や保険のプランナーさんからも言われましたが、ローンは最大長期にして頭金も入れない方がいいと共通でおっしゃってました。

長期の理由
望んでいるわけではまったくありませんがローンの契約者に何かあった時にローンがなくなる可能性がある
特に癌団信などつけていた場合団信の契約にもよるがステージ1でもなくなる場合がある
(我が家はそれにしました)

頭金を入れない理由
13年間は住宅減税があるため13年は繰り上げ返済もしない方がいい
※住宅減税は来年はまだ継続かわかりませんがおそらく継続とおっしゃってました。あくまでおそらくです。
頭金よりも繰り上げ返済で考える(手数料は銀行による)
繰り上げ返済も上記の長期の理由から13年過ぎてもあまり早い段階からしない方がいいということを複数人から言われました。


周りの人は最終的に借り換えしている人が多いので変動金利が1.7%を超えたら固定金利に借り換えるか本格的に考えようと思っています。
手数料かかるのでおすすめではありませんが借り換えはやはり多いみたいですね。
自分の中でラインを決めていたら気持ち的にも冷静になれますので。

まだまだ契約まであるならたくさん調べておいていいと思います。


あと、住宅性能次第ですがフラット35ではなくフラット35S適応ならポイント次第にもなりますが固定金利でかなり安くなると思うのでそれもいいと思いました。

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その利率なら固定がいいと思います

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来年の春頃なら
もう少し銀行選びを頑張る事が先ず大切です。

それだけ年収や資産があれば0.6%では借りれます。

私なら変動金利ですが、人それぞれでしょうね。

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変動にしますね。

私が家建てたのは、13年くらい前で、その間変動の金利も上がりましたが、それでも未だに当時の固定金利以下です。既に貯蓄＞ローン残なのですが、変動にして大正解でしたね。これからも、変動で金利上がっても、今現在の固定金利を上回るのは相当先じゃないでしょうか。

住宅ローン減税で、期間中の負担をさらに軽減できるので、それをフルに使って、控除期間終了してからの繰り上げ返済を考慮した方が有利だと思います。
個人的には、繰り上げもせず、手元に現金置いて、そのお金で住宅ローンの金利以上になるよう資産運用した方がさらに良いと思います。というか、私はそうしています。

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いや。
その年収と金融資産があるなら、頭金１割と諸費用を出して、20年ローンにしては？

5000万円の５年間0.50%、15年間1.50%なら、毎月218,966円後235,663円、総額55,557,244円です。
頭金として500万と仮定すれば、合計6056万円です。

もちろん40年ローンの方が、圧倒的に毎月返済額は軽いのですが。
40年など超長期の住宅ローンなら、借換前提にするか、特約団信を頼りに借換しない前提にするかが重要だと思います。

同条件なら、私なら。
全期間固定金利で５年後に見直す＝変動金利への借換を予定しておく、です。
そのままにするか、借換するかの判断を先送りする形です。




変動金利なのに、金利上昇「しない」試算をして、1000万円得ですとか。
そんな事はあり得ないのです。
変動金利と全期間固定金利の支払予定額は、競争によって平滑化する＝だいたい同じくらいの支払になる、のです。

つまり、「どちらが得かは、借入時には分からない」のです。


ここまでは。
分からない話。

では、金利上昇のペースをどのように予測するか。
私なら。
日銀のコメントを読みます。

https://www.boj.or.jp/about/press/index.htm

金利の行き先が気になるなら、目を通すべきは日銀が何を考えているか、何を発信しているのか、でしょう。
決定権をもっている人の意見なので。

過去のコメント（昨年後半〜2025年2月くらいまで）から、私は2025年前半から半ばくらいまでに＋0.25％して、短期金利0.75%を。
2025年後半に＋0.25％して、2026年1月くらいまでには短期金利1.00%を予想していました。

しかし、予想は外れ、前半には＋0.25％がなく、9月現在でも、短期金利は0.50%のままでした。


それでも、目標とする短期金利は、1.2〜2.8%くらいでしょう。
JCER（日本経済研究センター）１月コラム
https://www.jcer.or.jp/research-report/20250124-3.html
そこにたどり着く「ペースを遅らせた」のであって、目標を下方修正した訳では無いと考えています。

5年以内に短期金利は1.50%くらいを予想。
IMF（国際通貨基金）の日銀へのコメントなども参考に。


日銀は、緩やかな緩やかな金利上昇をしています。
変動金利の金利が変動しない計算をするのは、避けるべきだと思います。

ご質問は「みなさんなら？」なので。
返済可能（貯蓄ペースも含めて）なら、20年ローンを選びます。
ちょっと厳しいようなら、５年後に生活に余裕があるか、それまでどうだったかを振り返りながら、借換する返済計画を立てる意味で、全期間固定金利を選んでおきます。

住宅ローンでリスクを負う必要は無いです。
高くついたところで限定的なので。
それから、金利上昇局面（半年や１年ペースで僅かに僅かに金利上昇している）なので。

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固定も変動も銀行で給料受け取りや公共料金支払いでもう少し下がると思います。
日本経済が安定していれば変動ですが金融不安になれば固定選択が助かりますね。
長期なら良い選択です。
前半戦は金利が大幅に下がったら借り換えも考えましょう。

私は返済期間短いので変動で完了させます。

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●変動金利0.89パーセント、ボーナス払いなし、40年の場合
毎月返済分：136,228円（総支払額：65,389,607円）

●固定金利:当初5年間1.0% 6年目以降2.0%の場合
毎月返済分：当初金利（５年間）139,070円・第二金利（35年）163,199円
（総支払額：76,888,048円）

お子さまの人数や生活費にどれくらいかかるのかわからないので何ともいえませんが、一般的には可能だと思います。

ただ総額でみると１千万円もの差が出ます。

現在の金利の上昇傾向は円安によるものですが、これは国難というより国がそのように舵を切っています。
近隣窮乏化政策といって自国通貨の価値を下げると諸外国は窮乏化し、自国は潤うのです。
わたしたちが円安で潤っていないのは利益が還元されていないからです。

そして円安ドル高に対してトランプ大統領は、大統領選のときから強い懸念を示しており、大統領になったら円高ドル安にすると公言していました。
トランプ大統領はトランプ関税で日本をいじめてるように映ってますが、それは庶民にとっては円高ドル安につながり、また日本の消費税もおかしいといってくれてます。

しかし一方で、トランプ大統領のその他の政策は円安ドル高を加速する要素もはらんでいるため、市場では依然円安傾向です。

この辺が将来どうなるかをはっきり予測できる人はいません。
変動がいい、固定がかえってお得、などとは簡単には言えない状況です。
ただ、それでもやはり多くの人が今は変動を選ばれています。
このまま急激に昔のような4パーセントや6パーセントといった金利になることは考えにくいからです。

なので、わたしの回答としては、はっきりとは答えられないのですが（はっきり答える人がいるとすれば逆に信用できませんが）、「変動」です。
ただ条件があります。
まず質問者さまのお考えの40年ローンは避けるべきです。
木造住宅の寿命って30～40年です。
つまり建て替えの時期が近づいてもまだローンを払ってるようでは取り壊すことも売却の検討もできません。

それでも月々の返済を抑えるために40年とされるなら、資産もおありなのでこれを増やしていって繰り上げ返済をお考えください。

つまり「繰上げ返済ありきの変動」ということです。

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その差なら固定金利ですね。
なお、過去や海外の事例でも、変動金利が固定金利を上回ることは珍しくありません。でも、そのような時は金利が下がるサイン。変動金利には有利な時です。

銀行員は経済や金融にど素人の人も多いです。

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