教えて！住まいの先生
Q 築40年の分譲賃貸マンションの、管理組合 理事長をしております。 迷惑行為を繰り返す賃借人がおり、困っています。
その部屋の区分所有者Aと仲介業者を、管理会社（共用部分）の事務所に呼び、来週は話し合いをする予定です。
この賃借人は、約15年この部屋に住んでいます。区分所有者Aは、2020年4月に『入居者あり』で、購入しています。
ちなみに当方は、2020年1月に他の一室を購入し、2022年5月から理事長をしています。
具体的な迷惑行為ですが、騒音・暴言・現在空室になっている隣の部屋の、仲介業務を妨害するような貼紙を共用部分に掲示、などです。
この賃借人の隣の部屋の入居者は、引越して来てわずが、1ヶ月半で退去しました。
先月、この賃借人が当方に対し暴言を吐いたため、エントランス付近でもみ合いとなり、警察沙汰の騒動になっています。
そのもみあいの中で、当方のことを快く思っていない区分所有者Bから、この賃借人は入れ知恵されていることが判りました。
来週の話し合いに際し、なにか、良いアドバイスがあればお願い致します。
補足
この賃借人は、約15年この部屋に住んでいます。区分所有者Aは、2020年4月に『入居者あり』で、購入しています。
ちなみに当方は、2020年1月に他の一室を購入し、2022年5月から理事長をしています。
具体的な迷惑行為ですが、騒音・暴言・現在空室になっている隣の部屋の、仲介業務を妨害するような貼紙を共用部分に掲示、などです。
この賃借人の隣の部屋の入居者は、引越して来てわずが、1ヶ月半で退去しました。
先月、この賃借人が当方に対し暴言を吐いたため、エントランス付近でもみ合いとなり、警察沙汰の騒動になっています。
そのもみあいの中で、当方のことを快く思っていない区分所有者Bから、この賃借人は入れ知恵されていることが判りました。
来週の話し合いに際し、なにか、良いアドバイスがあればお願い致します。
区分所有者Aとその仲介業者、管理会社（共用部分）の担当者とその上司（部長）、当方を含む5人で話し合いを行いました。
しかし、話し合いは平行線のままで、議論になりませんでした。
弁護士に相談し、訴訟の準備に取り掛かります。
質問日時：
2025/11/29 06:36:46
解決済み
解決日時：
2025/12/5 17:19:16
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 378 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/12/5 17:19:16
分譲賃貸マンションについては、区分所有法と借地借家法の２つの法律が絡みます。
賃貸契約はあくまで貸主と借主の間の契約であり、それについて第三者である管理組合が何かをすることは民法上はできません。しかし区分所有建物（分譲マンション）では共有部分を共有するという関係があり区分所有者間の調整が必要となります。
民法上の契約では契約とは無関係の管理組合が賃貸契約に対して何かを行使する権利は与えられていませんが、区分所有法では、管理組合総会決議により迷惑行為をする区分所有者の使用を禁止したり、さらには所有者の意向を無視し、かつ、借主保護のためにある借地借家法の規制にもかかわらず、占有者が迷惑行為を繰り返す場合は、賃貸契約の解除、所有権の売却などを行うための権利が当てられており、その手続きが決められています。
ただし、管理組合総会での特別決議が必要ですので（少なくとも賃貸契約を妨害された部屋の区分所有者は仲間になってくれるのではないかと思います）、ハードルは高く更に裁判も必要ですので実際それを行うことは難しいですが、そのような制度があることを交渉の材料には使えるのではないでしょうか？
区分所有法第７節「義務違反者に対する措置」について、弁護士に相談・確認しておくとよいのではないでしょうか？
なお、区分所有法では、占有者という用語が用いられていますが、占有者というのには、賃貸契約をして借りている人を含んでいますので、区分所有法を読むとき、占有者という用語を借主と置き換えて読んで構いません。
賃貸契約はあくまで貸主と借主の間の契約であり、それについて第三者である管理組合が何かをすることは民法上はできません。しかし区分所有建物（分譲マンション）では共有部分を共有するという関係があり区分所有者間の調整が必要となります。
民法上の契約では契約とは無関係の管理組合が賃貸契約に対して何かを行使する権利は与えられていませんが、区分所有法では、管理組合総会決議により迷惑行為をする区分所有者の使用を禁止したり、さらには所有者の意向を無視し、かつ、借主保護のためにある借地借家法の規制にもかかわらず、占有者が迷惑行為を繰り返す場合は、賃貸契約の解除、所有権の売却などを行うための権利が当てられており、その手続きが決められています。
ただし、管理組合総会での特別決議が必要ですので（少なくとも賃貸契約を妨害された部屋の区分所有者は仲間になってくれるのではないかと思います）、ハードルは高く更に裁判も必要ですので実際それを行うことは難しいですが、そのような制度があることを交渉の材料には使えるのではないでしょうか？
区分所有法第７節「義務違反者に対する措置」について、弁護士に相談・確認しておくとよいのではないでしょうか？
なお、区分所有法では、占有者という用語が用いられていますが、占有者というのには、賃貸契約をして借りている人を含んでいますので、区分所有法を読むとき、占有者という用語を借主と置き換えて読んで構いません。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/12/5 17:19:16
ありがとうございます。
回答
A
回答日時：
2025/12/2 12:53:07
弁護士等を入れた方がいいですね。また、他の理事を入れた方がいい。
話し合いについては、何を話し合うのでしょうか。退去を求めるということなら、まずはいろいろなルールを確認して、最後は裁判かと。
話し合いについては、何を話し合うのでしょうか。退去を求めるということなら、まずはいろいろなルールを確認して、最後は裁判かと。
A
回答日時：
2025/11/29 14:29:20
現時点で法的に追い出す方法はないと思います。
ただ、隣の部屋に入居者を入れないようにしてる行為は、となりの部屋の所有者の損害になりますから、損害賠償という方向で民事提訴してもらい、揉み合いになったのならば、その際にどこか身体を痛めたとして暴行罪として被害届をだす。
また、騒音についても録音などして他の住民をまきこんで集団訴訟するとか。
住んでられないような状態にさせるしかないです。
ただ、隣の部屋に入居者を入れないようにしてる行為は、となりの部屋の所有者の損害になりますから、損害賠償という方向で民事提訴してもらい、揉み合いになったのならば、その際にどこか身体を痛めたとして暴行罪として被害届をだす。
また、騒音についても録音などして他の住民をまきこんで集団訴訟するとか。
住んでられないような状態にさせるしかないです。
A
回答日時：
2025/11/29 14:11:30
この中で良い思いをしているのは、区分所有者Aだけのようです。
『多くの人に迷惑を掛けておきながら、自分さえ良ければ、それで良い。あなたは、そういう人間ですか？』と、話し合いの時に、区分所有者Aに対して言いましょう！
区分所有者Ａが、加害者Ｃに対し、毅然とした厳しい対応をするしか、解決しないでしょう。
『多くの人に迷惑を掛けておきながら、自分さえ良ければ、それで良い。あなたは、そういう人間ですか？』と、話し合いの時に、区分所有者Aに対して言いましょう！
区分所有者Ａが、加害者Ｃに対し、毅然とした厳しい対応をするしか、解決しないでしょう。
A
回答日時：
2025/11/29 10:53:32
（元）不動産会社経営の宅建士です。
まず、「分譲賃貸マンション？」―――意味が通じません。
◆分譲マンションの一室を、所有者から賃貸で借りているのか、
◆単なる賃貸マンションなら、「分譲」などは使わず、また管理組合もないはずですが―――――
また、入居者の「暴言」でもみ合いに―――ですが、その前に、管理組合の理事長など、権限も責任も一切ないのですよ。
（法律は、一般しろうとに、権限も責任も委任などしていないのです）
ここで念のために言えば、管理組合の理事長・理事などは、何の権限も責任もないのです。
言うなれば「宴会・旅行」の「幹事」と言うところです。
（むしろ宴会の幹事の方が権限は上です。「幹事一任」があるおからです）
分乗マンションなら、区分所有法により、決めごとはすべて、住人の多数決となることが法規定されているのです。
（例：建替えは４/５以上の賛成が必要———などです）
●騒音・その他の迷惑行為での問題は、理事会に計って「議題」とするかどうかを問うて、賛成多数なら議題にして、決定するのは総会です。
なお、理事長などは、１年程度の期間の持ち回りであり、極論をすれば
理事会の寿司注文程度と思っていれば良いのです。
（このサイトで問うほど、個人が頭を悩ませる話などではありません）
まず、「分譲賃貸マンション？」―――意味が通じません。
◆分譲マンションの一室を、所有者から賃貸で借りているのか、
◆単なる賃貸マンションなら、「分譲」などは使わず、また管理組合もないはずですが―――――
また、入居者の「暴言」でもみ合いに―――ですが、その前に、管理組合の理事長など、権限も責任も一切ないのですよ。
（法律は、一般しろうとに、権限も責任も委任などしていないのです）
ここで念のために言えば、管理組合の理事長・理事などは、何の権限も責任もないのです。
言うなれば「宴会・旅行」の「幹事」と言うところです。
（むしろ宴会の幹事の方が権限は上です。「幹事一任」があるおからです）
分乗マンションなら、区分所有法により、決めごとはすべて、住人の多数決となることが法規定されているのです。
（例：建替えは４/５以上の賛成が必要———などです）
●騒音・その他の迷惑行為での問題は、理事会に計って「議題」とするかどうかを問うて、賛成多数なら議題にして、決定するのは総会です。
なお、理事長などは、１年程度の期間の持ち回りであり、極論をすれば
理事会の寿司注文程度と思っていれば良いのです。
（このサイトで問うほど、個人が頭を悩ませる話などではありません）
A
回答日時：
2025/11/29 10:24:17
理事長ご苦労様です。
さてさて、今回のケース、整理しましょう。
区分所有者Aから借りて住んでる人を入居者Cとしましょう。
Cが加害者です。
そして、隣の部屋の区分所有者をDとしましょう。
Dが被害者です。
当事者同士で話を付けろ。
組合は関係ない、迷惑である。
と突き放しましょう。
また、理事長として組合がCのために支出した経費はAに求めるべきである。
組合に迷惑が掛かった場合は損害賠償請求をすると釘を刺しましょう。
区分所有者Aも被害者である。
しかし、AにはCに規約などを守らせる義務もあります。
だから、何とかしろと命じて下さい。
AがCと契約解除するための証拠集めなどは組合としても協力した方がスムーズです。
たぶんAとしては組合活動など興味なく、自分の収入にしか興味が無いであろう。
そこは区分所有者としての責務を果たすよう釘をさす事だ。
あまりに非協力的であれば組合としてAを排除する事も可能です。
細かい話は弁護士へ。
さてさて、今回のケース、整理しましょう。
区分所有者Aから借りて住んでる人を入居者Cとしましょう。
Cが加害者です。
そして、隣の部屋の区分所有者をDとしましょう。
Dが被害者です。
当事者同士で話を付けろ。
組合は関係ない、迷惑である。
と突き放しましょう。
また、理事長として組合がCのために支出した経費はAに求めるべきである。
組合に迷惑が掛かった場合は損害賠償請求をすると釘を刺しましょう。
区分所有者Aも被害者である。
しかし、AにはCに規約などを守らせる義務もあります。
だから、何とかしろと命じて下さい。
AがCと契約解除するための証拠集めなどは組合としても協力した方がスムーズです。
たぶんAとしては組合活動など興味なく、自分の収入にしか興味が無いであろう。
そこは区分所有者としての責務を果たすよう釘をさす事だ。
あまりに非協力的であれば組合としてAを排除する事も可能です。
細かい話は弁護士へ。
A
回答日時：
2025/11/29 08:03:59
分譲賃貸マンション??
所有者が住んでなく、賃貸が多いという意味でしょうか？
理事長の役職があるなら、管理組合があり、管理規約が定められているはずです。
よって、マンション内のルールは、管理規約となります。
但し、賃借人までの定めはないでしょうから、区分所有者Aがその賃借人の権限を持つことになります。
区分所有者Ａと賃借人で締結されている賃貸借契約書において、区分所有者Ａが賃借人がどのように対応するか、それしかありません。
騒音・暴言・現在空室になっている隣の部屋の、仲介業務を妨害するような貼紙、
賃借人が貼った証拠はあるのでしょうか？ 防犯カメラに写っていたとか、法的に有効な証拠がなければ区分所有者Ａも強く言えません。
対策は、賃借人の迷惑行為があったら、その都度、区分所有者Ａに報告するくらいです。しかし、その報告は、必ず、法的に有効な証拠が必要です。
所有者が住んでなく、賃貸が多いという意味でしょうか？
理事長の役職があるなら、管理組合があり、管理規約が定められているはずです。
よって、マンション内のルールは、管理規約となります。
但し、賃借人までの定めはないでしょうから、区分所有者Aがその賃借人の権限を持つことになります。
区分所有者Ａと賃借人で締結されている賃貸借契約書において、区分所有者Ａが賃借人がどのように対応するか、それしかありません。
騒音・暴言・現在空室になっている隣の部屋の、仲介業務を妨害するような貼紙、
賃借人が貼った証拠はあるのでしょうか？ 防犯カメラに写っていたとか、法的に有効な証拠がなければ区分所有者Ａも強く言えません。
対策は、賃借人の迷惑行為があったら、その都度、区分所有者Ａに報告するくらいです。しかし、その報告は、必ず、法的に有効な証拠が必要です。
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