教えて！住まいの先生

基本的に耐震性不足は立ち退きの正当な事由として認められることは少ないですが（過去に１件だけ耐震性不足が理由で、立ち退き料を支払うことを含めて認められた事例はありますが、１件だけのようです）

でも質問のケースでは、耐震性というよりも地震の被害を原因としていますので、立ち退きに必要な正当な事由として認められる可能背はあります。

しかし法律上、全壊なら自動的に契約終了することになりますが、半壊のような場合はまだ契約を続ける権利があります。なぜなら半壊の場合は建物は残っており修理により使用ができるようになる場合もありますので。契約を終わらせるか、修繕をして契約を続けるかのどうかは話し合いで決めることになります。

そのため立ち退きが認められるかどうかは、実際の被害状況がどれくらいかを建築士のような専門家の意見を聞いたうえで（不動産屋、管理会社はこのようなものの専門家ではないです）、判断されることになりますし、基本的に借地借家法により住み続ける権利はありますので、立ち退き料の交渉をすることは可能です。

またどうしても合意がいられない場合は、今後の地震などにより倒壊などの危険性もありますが（建築基準法は１回の地震に対しての耐震性だけを求めているので、１回の地震で受けた被害後に起きた地震では倒壊することがあります）、住み続けることは可能です。
後は立ち退きをするかどうかは裁判で決着をつけることになります。この場合は大家の方から裁判を起こすことになります。

なお、通常巨大地震があると、役所から応急危険度判定士という認定資格を持った構造を専門とする建築士が役所に依頼されボランティアで調査に来て、建物の被害状況を判断し、倒壊の危険性があるものには赤い表示をして、立ち入り禁止などの表示をしていきます。
即断できないが倒壊の危険性があるかどうかの詳細が必要なものには黄色、調査結果問題なさそうなものには調査済み（みどり）の表示をすることが多いですが、おそらくそんな調査をする必要がないので、そのような調査は行われていなかったのではないでしょうか？
その結果赤表示や、黄色表示でもその後の詳細調査の結果倒壊の恐れありなら、前回と同じよな状況ですので、契約は自動的終了したことになり、立ち退き料を求めるのは難しくなると思います。

しかし、そんな調査が行われるような震度６強クラスの地震ならともかく、震度４での被害ということはもともと耐震基準を満たしていない違法建物か、メンテナンスをきちんとしていなかったことが原因です。通常他の建物が壊れていないのに、１つだけ壊れていれば、それは建物に瑕疵があったと推定されます。
実際応急危険度判定も行われなかったでしょ。

立ち退き料ではなく、建物の瑕疵（欠陥）を理由として、そのような危険のある瑕疵物件を貸し出した相手に損害賠償を求めることも可能です（この場合は、最終的には質問者の方から損害賠償請求の訴訟をすることになります）

基本的に裁判では、訴える側が証明責任を負いますので、大家から打っててもらった方がやりやすいと思います。だから住み続けて大家の方から訴えられるのを待つという方法もあります。危険性はありますが。

以上のように、建物被害状況次第で立ち退き料の請求はできる場合がありますし、倒壊するようなものの場合でも、もともとも建物に欠陥があると思われるので、そのような欠陥住宅を貸し出したことに対して損害賠償請求をできる可能性はありると思います。

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