教えて！住まいの先生
Q 賃貸退去時の壁紙（クロス）張替え費用は妥当でしょうか？（喫煙あり・約5年半入居） 賃貸アパートを退去し、解約精算の見積書が届きました。
壁紙（クロス）張替え費用について、妥当なのか一般的な意見を伺いたいです。
【物件・契約情報】
・間取り：2DK
・広さ：45.87㎡
・築年数：築27年
・2階建ての2階
・敷金なし／礼金1ヶ月（5万円）
【入居状況】
・入居期間：2020年3月〜2025年10月（約5年7か月）
・退去立会いなし
・ペットなし
・室内で紙タバコを吸っており、壁紙にヤニによる変色あり
【請求内容（抜粋）】
・玄関、キッチン、DK、洋室2部屋の
壁・天井クロスをほぼ全面貼替
・単価：500円／㎡
・理由はいずれも「タバコのため」「貼替作業費のみ」
・クロス関係合計：約67,700円（税抜）
・残置物（靴7足）撤去費：6,500円
・日割り家賃返金分を差し引いた最終請求額：42,211円
【疑問点】
・クロスの耐用年数は6年と聞きましたが、
築27年の物件で、約5年半入居した場合でも
減価償却を考慮せず、ほぼ全面貼替費用を請求されるのは一般的でしょうか？
・「貼替作業費のみ」と記載があれば、
減価償却は不要という扱いになるのでしょうか？
・敷金なし物件の場合でも、
この請求額は世間一般的に見て妥当な範囲でしょうか？
詳しい方や、同様の経験をされた方のご意見を伺えたら助かります。
よろしくお願いします。
【物件・契約情報】
・間取り：2DK
・広さ：45.87㎡
・築年数：築27年
・2階建ての2階
・敷金なし／礼金1ヶ月（5万円）
【入居状況】
・入居期間：2020年3月〜2025年10月（約5年7か月）
・退去立会いなし
・ペットなし
・室内で紙タバコを吸っており、壁紙にヤニによる変色あり
【請求内容（抜粋）】
・玄関、キッチン、DK、洋室2部屋の
壁・天井クロスをほぼ全面貼替
・単価：500円／㎡
・理由はいずれも「タバコのため」「貼替作業費のみ」
・クロス関係合計：約67,700円（税抜）
・残置物（靴7足）撤去費：6,500円
・日割り家賃返金分を差し引いた最終請求額：42,211円
【疑問点】
・クロスの耐用年数は6年と聞きましたが、
築27年の物件で、約5年半入居した場合でも
減価償却を考慮せず、ほぼ全面貼替費用を請求されるのは一般的でしょうか？
・「貼替作業費のみ」と記載があれば、
減価償却は不要という扱いになるのでしょうか？
・敷金なし物件の場合でも、
この請求額は世間一般的に見て妥当な範囲でしょうか？
詳しい方や、同様の経験をされた方のご意見を伺えたら助かります。
よろしくお願いします。
質問日時：
2026/1/7 23:23:43
解決済み
解決日時：
2026/1/11 22:11:09
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 482 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 482 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/1/11 22:11:09
「金額水準（㎡単価）」はむしろ安い部類ですが、「減価償却の考慮」が見積書から考慮されていない点が気になります。
クロス費用の相場と今回の単価
一般的な量産クロス張替えの相場は、材料・工賃込みでおおむね 800〜1,200円/㎡ 前後とされるケースが多いです。
見積りは 500円/㎡（貼替作業費のみ）なので「実際に施工会社に払う単価」として見ればかなり低めです。
2DK（約46㎡）で天井・壁ほぼ全面張替えでクロス関係合計 67,700円（税抜）という金額水準は、妥当だと思います。
喫煙と負担範囲（どこまで張り替えるか）
国交省ガイドラインでは、タバコのヤニ汚れ・臭いは「通常損耗ではなく借主負担」とされる代表例で、室内喫煙の場合、壁・天井の張替えが借主負担になることはよくあります。
ただし、クロスの負担単位は原則「㎡単位（または一面）」ですが、喫煙により居室全体がヤニで変色している場合には「部屋全体を張替え」となるのもガイドライン上認められています。
減価償却（6年ルール）と「貼替作業費のみ」の意味
「原状回復ガイドライン」では、クロスの耐用年数を 6年 とし、経過年数に応じて借主負担を減らし、6年経過で残存価値は「1円（≒0）」と扱う考え方が示されています。
タバコ汚れの場合も、クロスの価値自体はこの6年償却を前提に負担割合を計算するのが基本的な考え方です。
一方、「室内喫煙について『壁・天井の張替え費用を全額借主負担とする』といった特約が有効と判断される判例もある」というケースもあり、その場合は入居年数に関わらず全額負担となります。
「貼替作業費のみ」と書いてあるのは「材料費は別」や「材料費込みでこの価格」などの内訳を示しているだけであって、それだけで減価償却をしなくてよいということになりません。
減価償却を考慮するかどうかは、賃貸借契約書・特約の内容が
ガイドラインをどこまで反映しているかによって決まってきます。
情報収集
「賃料増額ドットコム」というサイトをご存じですか？
退去トラブルの記事が参考になるかと思います。
このサイトでは、賃料増額を拒否した人の実際の体験談や、その後の交渉・裁判までの流れがわかりやすく紹介されています。また、各種拒否書面のテンプレートも揃っているため、「何をどう書けばいいのだろう？」と悩む方でもすぐに使える実用的な情報が手に入ります。
借主側の目線でまとめられた専門サイトなので、最低限の知識を身につけてから交渉に臨むことで、不要なトラブルを防ぎ安心して話を進められます。まずはこのような専門サイトを活用して、本当に必要なことだけを押さえておきましょう。
クロス費用の相場と今回の単価
一般的な量産クロス張替えの相場は、材料・工賃込みでおおむね 800〜1,200円/㎡ 前後とされるケースが多いです。
見積りは 500円/㎡（貼替作業費のみ）なので「実際に施工会社に払う単価」として見ればかなり低めです。
2DK（約46㎡）で天井・壁ほぼ全面張替えでクロス関係合計 67,700円（税抜）という金額水準は、妥当だと思います。
喫煙と負担範囲（どこまで張り替えるか）
国交省ガイドラインでは、タバコのヤニ汚れ・臭いは「通常損耗ではなく借主負担」とされる代表例で、室内喫煙の場合、壁・天井の張替えが借主負担になることはよくあります。
ただし、クロスの負担単位は原則「㎡単位（または一面）」ですが、喫煙により居室全体がヤニで変色している場合には「部屋全体を張替え」となるのもガイドライン上認められています。
減価償却（6年ルール）と「貼替作業費のみ」の意味
「原状回復ガイドライン」では、クロスの耐用年数を 6年 とし、経過年数に応じて借主負担を減らし、6年経過で残存価値は「1円（≒0）」と扱う考え方が示されています。
タバコ汚れの場合も、クロスの価値自体はこの6年償却を前提に負担割合を計算するのが基本的な考え方です。
一方、「室内喫煙について『壁・天井の張替え費用を全額借主負担とする』といった特約が有効と判断される判例もある」というケースもあり、その場合は入居年数に関わらず全額負担となります。
「貼替作業費のみ」と書いてあるのは「材料費は別」や「材料費込みでこの価格」などの内訳を示しているだけであって、それだけで減価償却をしなくてよいということになりません。
減価償却を考慮するかどうかは、賃貸借契約書・特約の内容が
ガイドラインをどこまで反映しているかによって決まってきます。
情報収集
「賃料増額ドットコム」というサイトをご存じですか？
退去トラブルの記事が参考になるかと思います。
このサイトでは、賃料増額を拒否した人の実際の体験談や、その後の交渉・裁判までの流れがわかりやすく紹介されています。また、各種拒否書面のテンプレートも揃っているため、「何をどう書けばいいのだろう？」と悩む方でもすぐに使える実用的な情報が手に入ります。
借主側の目線でまとめられた専門サイトなので、最低限の知識を身につけてから交渉に臨むことで、不要なトラブルを防ぎ安心して話を進められます。まずはこのような専門サイトを活用して、本当に必要なことだけを押さえておきましょう。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/1/11 22:11:09
丁寧にありがとうございました！
もう少し調べてみます。
回答
A
回答日時：
2026/1/10 15:38:34
まず管理会社にメールor書面で質問する（記録が残る）。
「国土交通省ガイドラインではクロスの耐用年数6年で減価償却を行うとされていますが、今回の見積もりでは減価償却が考慮されていないように見えます。計算根拠を教えていただけますか？」
これだけで減額に応じる管理会社は結構あります。
本件は明らかに高すぎる部類に入ります。交渉により2〜3万円程度、下がる可能性が高いです。
（もちろんヤニの程度が「凄まじい」レベルなら別ですが…）
まずは書面で減価償却の根拠を聞いてみるのが一番の近道だと思います。
本件は明らかに高すぎる部類に入ります。交渉により2〜3万円程度、下がる可能性が高いです。
（もちろんヤニの程度が「凄まじい」レベルなら別ですが…）
まずは書面で減価償却の根拠を聞いてみるのが一番の近道だと思います。
A
回答日時：
2026/1/10 11:31:36
5年半人様の家で煙草を吸い続けたのですから、、、
匂いだってクロスを全とっかえしても取れない事もあるのでは？
こんな格安の見積もりでOKだというのなら私ならばこれ幸いと払ってしまっておさらばします。
こちらになんの落ち度もない退去請求で少額訴訟もにおわせて戦ったことはあります。（居住中不満な事もありましたので、折れる気になれなかったので）
実質4万の支払いに納得いかない？
「タバコのため」「貼替作業費のみ」というのは私は納得ですけどね。
あと靴はご自分で処分しては？
3万5千円になりますよ。
5年半お世話になりましたの気持を込めても納得いかない？
匂いだってクロスを全とっかえしても取れない事もあるのでは？
こんな格安の見積もりでOKだというのなら私ならばこれ幸いと払ってしまっておさらばします。
こちらになんの落ち度もない退去請求で少額訴訟もにおわせて戦ったことはあります。（居住中不満な事もありましたので、折れる気になれなかったので）
実質4万の支払いに納得いかない？
「タバコのため」「貼替作業費のみ」というのは私は納得ですけどね。
あと靴はご自分で処分しては？
3万5千円になりますよ。
5年半お世話になりましたの気持を込めても納得いかない？
A
回答日時：
2026/1/8 10:04:56
金額に関しては安いくらいです。
かなり良心的です。
クロス、壁紙の物自体の価値が０になっているので工賃のみの請求というのが今回です。材料費を請求していないので減価償却きちんと見ています。
ガイドラインをお読みになっているなら分かると思いますが過失による貼り替えの場合、工賃は請求可能と書かれています。
かなり良心的です。
クロス、壁紙の物自体の価値が０になっているので工賃のみの請求というのが今回です。材料費を請求していないので減価償却きちんと見ています。
ガイドラインをお読みになっているなら分かると思いますが過失による貼り替えの場合、工賃は請求可能と書かれています。
A
回答日時：
2026/1/8 00:18:19
喫煙していたなら、しょうがないです。クロスの単価が500円はむしろ安いですよ。そんな料金の所は見たことないです。
一番安いところでも800円～です。
うちは1000円の所にいつもお願いしています。
最近は値上がりして、1800円の料金表を持ってくる業者もあります。
ヤニ落としのクリーニング費用が入ってないので、むしろ安いかもしれませんよ。
壁紙を全面貼り替えるから、クリーニング費用なしとしてくれてるので、良心的だと思います。
一番安いところでも800円～です。
うちは1000円の所にいつもお願いしています。
最近は値上がりして、1800円の料金表を持ってくる業者もあります。
ヤニ落としのクリーニング費用が入ってないので、むしろ安いかもしれませんよ。
壁紙を全面貼り替えるから、クリーニング費用なしとしてくれてるので、良心的だと思います。
A
回答日時：
2026/1/8 00:05:34
通常利用と喫煙では話が違うので妥当かと思います。
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
賃貸物件
敷金礼金なしの賃貸物件を探す
-
賃貸物件
いますぐ入居できる新築賃貸物件を探す
-
賃貸物件
駅まで徒歩5分以内・駅近の賃貸物件を探す
-
賃貸物件
デザイナーズマンションの賃貸物件を探す
-
賃貸物件
リノベーション賃貸物件を探す
友だち追加する
