教えて！住まいの先生

頭金を600万円⁈
もったいなさすぎますよ。

なんのためですか？
月々の返済を少なくするためですか？
それならやめた方がいい、というかやめてください。
月々の支払いが数千円変わったところで生活は何も変わりませんよ。

600万円を投資信託で運用したら３０年後には最低でも倍、うまくいけば4000万円を超えますよ？
「投資はギャンブル」なんて考え方は老人か、世の中を知らない無知な人しかしません。

「投資って減ることもあるんでしょ」はその通りですが、貯金はお金の価値が下がるのを見ているだけです。

投資で失敗している人は下がっている時にむやみに売っている人です。
保有し続けていると驚くほど上がりますよ。

それと報道機関の「投資詐欺」は個別に投資について助言があって騙されるパターンです。
証券会社でやれば間違いないので、是非とも「投資」を頭に入れていただきたい。

頭金だけは本当にもったいないのでお願いですからやめていただきたい。

ちなみにその年収なら2400万円のマンション購入は問題ありません。

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この質問が不快なら

AIに質問すると以下の様な回答でした、結構いけると思います。

36歳で貯金1200万円という堅実な資産背景、素晴らしいですね。結論から申し上げますと、**「住宅ローンの審査に通る可能性は十分にありますが、借入額は慎重に検討すべきライン」**といえます。

現在の状況を整理し、審査のポイントを解説します。

## 1. 審査の基本：年収倍率と返済負担率

一般的に、住宅ローンの借入限度額は「年収の7〜8倍」が目安とされます。

* **本業年収（360万円）のみの場合：**
2400万円の物件に対し、頭金600万円を入れると借入額は**1800万円**。
これは年収の**5倍**ですので、銀行の審査基準（返済負担率）としては無理のない範囲内です。

### 副業（理事報酬・業務委託）は合算できる？

原則として、正社員以外の収入を合算するには以下の条件が必要になることが多いです。

* **確定申告を2〜3年継続していること**
* **今後も継続して入る見込みがあること**

もしこれらを満たしていれば、収入の50%〜100%を本業年収に合算して審査してくれる銀行もあります。合算できれば年収約494万円となり、審査はさらに有利になります。

## 2. 資金計画のシミュレーション

借入額1800万円、金利0.5%（変動）、35年返済と仮定した場合の目安です。

| 項目 | 金額（目安） |
| --- | --- |
| **毎月の返済額** | **約46,600円** |
| **管理費・修繕積立金** | 約20,000円〜30,000円 |
| **固定資産税（月割換算）** | 約10,000円 |
| **住居費合計** | **約8万円前後** |

手取り月収が20万円程度と想定すると、住居費が8万円（手取りの40%）になるため、生活費としては少しタイトに感じるかもしれません。しかし、副業収入（月換算で約11万円）が安定しているなら、生活にはかなり余裕が出ます。

## 3. 審査を通すためのポイント

* **「完済年齢」を意識する：**
36歳での借り入れで35年ローンを組むと、完済は71歳です。銀行は「定年後の支払い能力」をチェックするため、退職金の見込みや、今回のような潤沢な貯蓄があることはプラス材料になります。
* **諸費用の確保：**
物件価格2400万円の場合、仲介手数料や登記費用などで別途**150万〜200万円ほど**の現金が必要です。「頭金600万＋諸費用200万」で、手元に400万円残る計算であれば、非常に理想的な資金計画です。
* **ネット銀行と地方銀行の使い分け：**
副業収入を評価してほしい場合は、柔軟な対応をしてくれる地銀や、特定のネット銀行（ソニー銀行など条件付きで合算可）を検討するのが良いでしょう。

### アドバイス

滞納歴がなく、自己資金（貯蓄）がしっかりある点は銀行から見て**「非常に信頼できる属性」**です。決して「厳しい」ということはありません。

まずは、本業の年収だけで**「事前審査（仮審査）」**をネットなどで出してみることをお勧めします。そこでいくらまで借りられるかの目安が分かれば、副業分を合算すべきかどうかの判断もスムーズになります。

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