教えて！住まいの先生

現在 住友林業や一条工務店などの大手でも都市型狭小プランに力を
入れている様で、注文住宅でもある程度予算を抑えることは可能です。
建坪15の総2階建、延べ床100㎡くらいの家が目安です。豆腐の様な四角い
家で大きな開口部を作らない様ににすると見た目は、ちょっとアレですが、
耐震性もあり中身はそれなりの物に仕上げることが出来そうに思います。

その地域の都市計画にもよりますが、このくらいの家でも土地は40坪ほど
必要になりますので予算内で収めるには相当細かく考えて行かないと、設計
段階で予算オーバーは必至です。特に大手住宅メーカーは躊躇なく床や壁
の部材、水回りの備品に高級品を薦めて来ますので…。

ただそれには訳があり、仕上がった時、ある程度の部材を施工しておかないと
残念な賃貸住宅の様になってしまい、折角の注文住宅がぁ と言う状態になる
恐れがあるからなのです。いくら断熱性や遮音効果が高い家でも、見た目
が残念ではテンション下がりますよね。

土地に関しては、安く手に入れようと思えばいくらでも方法は有りますが、
やはりお値段相応のリスクは存在します。道路との接道距離、前面道路の幅、
隣家との間隔、道路と土地の高低差や水捌け状態、日照を含む周囲の環境、
災害リスクなど確認すべき項目は山ほどあります。もちろん完璧な土地など
存在しませんし、それに近い土地はとんでもない金額になっているはずです。

家を建てる上で何を妥協し、何を妥協できないかはまず決めておかねばなら
ない最重要項目ですので、それを決める基礎知識として、土地や住宅に関する
基礎的な勉強は面倒がらずにやっておくべきです。
予算ありきの人任せで家を建てると、漏れなく後悔がついて来ますので。

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地方のベットダウンは土地代が1500〜2000万円くらいです。
そうなると建物が1500〜2000万円くらい。
家にこだわる人なら建物は3000万円以上かけるのですが、こだわりがない（耐震、おしゃれ）のであれば2000万円以内でも可能です。
ただ絶対に耐震系はほしいので、その予算では見る人が見たら「しょぼい」と感じる家になりそうです。

注文住宅と違って建売は間取りが問題ないので良いかもです。
しかし中古住宅は知らない人がどんな生活をしていたのかわからないので気持ち悪いかと…

頭金は何のために入れるのですか？
「月々の返済額を少しでも減らす」のであれば絶対にやめましょう。
数千円の支払いが減ってもたかが知れています。
投資信託で300万円をやれば２０〜３０年やれば少なくとも倍にはなります。
そこで繰り上げ返済をしても良いし、そのままでもいい。
とりあえず「頭金ほど無駄な使い方はない」ということは頭に入れた方がいい。

家選びのポイントといっても、ベットダウンで予算が決まっている以上はポイントは「妥協」しかないかと思われます。
4000〜5000万円くらい出せれば間取りや立地などのポイントがありますが、カツカツの予算になりそうなので…。

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・地方ベッドタウンでもこの予算で注文住宅は厳しいか
→日本全国ベッドタウンは多く、土地の価格帯も様々です。
土地代だけでその価格になる場所もあるので、希望地の相場をあなたが把握するしかないです。

・建売or中古リノベどっちがいいか
→築10年未満のリノベ物件で建売より安いならば比較にのぼります。築20年超えで建売と同等金額なら対象外です。

・夫個人事業主(年収480万)、妻扶養内パート
頭金300万でローン通るのか
→わかりません。メインバンクに相談してください。

・家選びのポイント、こだわり
→まずは予算に合うこと。30年後の収支に無理がなく、老後資金確保が可能な予算が最低ライン。
月日が経てば要望は変化するので、今日現在の不満解消だけで間取りを選択しない方が良いです。

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＞・夫個人事業主(年収480万)、

この(年収480万)と言う数字は確定申告書のどの部分の数字の事ですか？

画像の㋐〜㋚、①〜⑫のどの部分の数字が「480万円」なのかで変わってきます。

年収＝年間収入＝㋐が480万円ならかなり厳しいです。

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建売住宅の上物の価格は大体2200万ほどで、それに土地代金が乗って販売価格です。
地域によるでしょうが3500であれば買える物件も少なくないかと思います。

広さを重視するのであれば中古リノベですが、ここ15年くらいで住宅設計のトレンドも大きく変化していて性能的にも以前とは比べ物にならないので快適性や安全性を優先するのであれば新築がおすすめ。

個人事業主はかなり融資はシビアです。サラリーマンの年収はいわゆる額面(給与所得控除前)ですが、
個人事業主の収入は年商から経費を控除したもの(=事業所得)です。
大抵の個人事業主は経費を過剰に計上して課税所得を0に近い状態に持っていきますが、その金額が収入として判断されます。

質問者のいう年収480万の実態が確定申告している事業所得であれば3300万ほどの融資を受けることは可能ですが、いわゆる個人事業主の年商を指すのであればあまり融資は期待できません。

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①注文住宅の相場が4000万くらいです。
ローコスト系住宅で、少し小さい家にすれば頑張って2500万円くらいで建築出来ます。
土地が1000万円以下の田舎なら注文住宅
も建築可能です。

②築浅中古＜建売＜中古リノベ

③個人事業主でも3年くらい安定した収入があれば3500万円くらいのローンは通る。

④住もうとする土地の値段次第です。

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