教えて！住まいの先生
Q 住宅ローンについての悩みです。 今年４月に中古一戸建ての引き渡しとなるのですが、住宅ローンの選択に悩んでいます。 私38歳 ：年収600万円 妻32歳 ：年収300万円
→子供は今後もなしの想定
→住宅ローンは私単独の名義
住宅ローン金額：3,600万円（35年ローン）
→65歳での住宅ローン完済を目標に、毎年30万円程度の繰り上げ返済を行う想定です（期間は15年間予定）
世帯貯金：600万円（その他金融資産200万円）
→貯金は住宅購入にあたっての頭金・手数料等を抜いた後の金額となります。
①埼玉りそな銀行：0.86％（団信込）
②フラット３５：2.42％（団信込） ※１月時点
２月上旬には上記①②から選択することになります。
もともと購入を決めた昨年9月時点では、固定金利の安定感と団信の充実度に魅力を感じていたことからフラット35を選択する予定だったのですが、直近の急激な長期金利の上昇が懸念となっており、引き渡し時の金利が読めないこともあり、変動金利も選択肢として検討中となります（審査は共に通っています）。
もしもアドバイス等があれば、ご教授賜りますよう、よろしくお願いいたします。
補足
→住宅ローンは私単独の名義
住宅ローン金額：3,600万円（35年ローン）
→65歳での住宅ローン完済を目標に、毎年30万円程度の繰り上げ返済を行う想定です（期間は15年間予定）
世帯貯金：600万円（その他金融資産200万円）
→貯金は住宅購入にあたっての頭金・手数料等を抜いた後の金額となります。
①埼玉りそな銀行：0.86％（団信込）
②フラット３５：2.42％（団信込） ※１月時点
２月上旬には上記①②から選択することになります。
もともと購入を決めた昨年9月時点では、固定金利の安定感と団信の充実度に魅力を感じていたことからフラット35を選択する予定だったのですが、直近の急激な長期金利の上昇が懸念となっており、引き渡し時の金利が読めないこともあり、変動金利も選択肢として検討中となります（審査は共に通っています）。
もしもアドバイス等があれば、ご教授賜りますよう、よろしくお願いいたします。
埼玉りそな銀行の金利は「変動金利」です。
質問日時：
2026/1/20 14:40:24
解決済み
解決日時：
2026/1/23 13:07:46
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 520 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 520 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/1/23 13:07:46
繰り上げ返済は、住宅ローン控除額も減るためオススメはしません。
やるなら控除期間が終わってからの方が合理的ではあります。
そして金利ですが、現在の全期間固定金利は「将来の変動金利」くらいの水準で予想設定されています。
これは今話題の長期金利と同じ考えです。長期金利の考え方は、これからの政策金利平均+リスク料といった考えですので、変動金利は少なくとも10年平均は同じような金利水準になると思われます。
ただしその後はもっと金利があがるかもしれませんし、逆に下がることもありえます。
ですので金利の動きに心配や一喜一憂してしまう様なら固定、そうでないなら変動をオススメします。
個人的には2.5％程度であるなら、インフレ率と同水準ですので固定で良いかと思われます。
変動になさるのであれば、将来の金利変動を見越して貯蓄（貯金や資産運用）をされておく方が賢明でしょう。
やるなら控除期間が終わってからの方が合理的ではあります。
そして金利ですが、現在の全期間固定金利は「将来の変動金利」くらいの水準で予想設定されています。
これは今話題の長期金利と同じ考えです。長期金利の考え方は、これからの政策金利平均+リスク料といった考えですので、変動金利は少なくとも10年平均は同じような金利水準になると思われます。
ただしその後はもっと金利があがるかもしれませんし、逆に下がることもありえます。
ですので金利の動きに心配や一喜一憂してしまう様なら固定、そうでないなら変動をオススメします。
個人的には2.5％程度であるなら、インフレ率と同水準ですので固定で良いかと思われます。
変動になさるのであれば、将来の金利変動を見越して貯蓄（貯金や資産運用）をされておく方が賢明でしょう。
回答
A
回答日時：
2026/1/23 08:24:27
金利については何とも言えませんね。ただ金利の上昇を見込んでも返済できる計画が必要です。今の金利でギリギリならやめることです。
毎年30万ずつくりあげへんさいはメリットは少ない。これ、つまりはボーナス払い併用と同じですよ。月均等の返済かボーナス払い併用とどちらがいいかは調べられたんでしょう？
毎年30万ずつくりあげへんさいはメリットは少ない。これ、つまりはボーナス払い併用と同じですよ。月均等の返済かボーナス払い併用とどちらがいいかは調べられたんでしょう？
A
回答日時：
2026/1/22 03:07:15
自分が株をやらない理由
上がった下がったと気になるから。
だから、固定で借りましたよ。
だから金利が上がろうが気になりません
結局固定金利は保険みたいなもの。
金利が上がっても困らないようにするためです。
保険料を払っているつもりで固定にしましょう
今長期国債が毎日上がり続け10年が2.35%40年が4パーセント代にあがってますからね。
いままでが異常だったと思います。
そもそも年金が少ないと文句を言いますが金利が上がれば退職金を運用できるのでそんなでもないんだよね
1000万退職金があれば年間金利だけで5.5%の時代は単純に55万になったんだから、で半年複利だからもっとになった
いままで日本で低金利でお金を借りてアメリカに預けると7％で運用できた
のですよ。
上がった下がったと気になるから。
だから、固定で借りましたよ。
だから金利が上がろうが気になりません
結局固定金利は保険みたいなもの。
金利が上がっても困らないようにするためです。
保険料を払っているつもりで固定にしましょう
今長期国債が毎日上がり続け10年が2.35%40年が4パーセント代にあがってますからね。
いままでが異常だったと思います。
そもそも年金が少ないと文句を言いますが金利が上がれば退職金を運用できるのでそんなでもないんだよね
1000万退職金があれば年間金利だけで5.5%の時代は単純に55万になったんだから、で半年複利だからもっとになった
いままで日本で低金利でお金を借りてアメリカに預けると7％で運用できた
のですよ。
A
回答日時：
2026/1/21 02:17:46
A
回答日時：
2026/1/20 21:06:08
目先、変動が安いと言っても、金利は今後どんどん上がります。
インフレ率が３％程度ってなってますから、金利水準はそれ以上になります。
年々、金利は高くなり返済額が増えていくより
固定金利で返済額一定の方が良いです。金利は上がりますがインフレで賃金も上がりますから、固定なら返済は年々楽になります。
インフレ率が３％程度ってなってますから、金利水準はそれ以上になります。
年々、金利は高くなり返済額が増えていくより
固定金利で返済額一定の方が良いです。金利は上がりますがインフレで賃金も上がりますから、固定なら返済は年々楽になります。
A
回答日時：
2026/1/20 14:52:26
繰り上げ返済前提なら①かと。
②は繰り上げ返済無しで長期間借り続ける場合に選択です。
②は繰り上げ返済無しで長期間借り続ける場合に選択です。
A
回答日時：
2026/1/20 14:45:22
15年程度で繰上げ返済をするなら変動でよろしいかと。
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