教えて！住まいの先生
Q こんな住宅ローンは組めますか？ 現在二世帯住宅を建てようと考えております
私は60代後半、妻は５０代後半 私は横浜市内に一軒家を所有していて住宅ローンは完済済み。家の評価額は約3,000万円(土地のみ)
妻も横浜市内にマンションを所有、同様に住宅ローンも完済済み。マンションの評価額は約3,300万円。こちらの方が新しくて駅に近いので評価額は高いです
一軒家、マンションを合わせると色々手数料等を取られても売却の場合は5,000万円後半は手元に残ると思いますが、この両方を賃貸として借りに出して更に30歳の息子(既婚世帯年収は800万円程度)に4,000万円程度住宅ローンを組んで貰って賃貸に出した一軒家、マンションの賃料と息子が組む住宅ローンを合わせて1億円程度のローンは組めるものなのでしょうか？
非常に変則的なローンの組み方なので銀行に相談しに行く前に予備知識として知っておきたいと考えております
何か良い知恵があれば教えて下さい
宜しくお願い申し上げます
妻も横浜市内にマンションを所有、同様に住宅ローンも完済済み。マンションの評価額は約3,300万円。こちらの方が新しくて駅に近いので評価額は高いです
一軒家、マンションを合わせると色々手数料等を取られても売却の場合は5,000万円後半は手元に残ると思いますが、この両方を賃貸として借りに出して更に30歳の息子(既婚世帯年収は800万円程度)に4,000万円程度住宅ローンを組んで貰って賃貸に出した一軒家、マンションの賃料と息子が組む住宅ローンを合わせて1億円程度のローンは組めるものなのでしょうか？
非常に変則的なローンの組み方なので銀行に相談しに行く前に予備知識として知っておきたいと考えております
何か良い知恵があれば教えて下さい
宜しくお願い申し上げます
質問日時：
2026/2/3 11:43:37
解決済み
解決日時：
2026/2/13 13:03:40
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 247 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/2/13 13:03:40
結論から言うと、ご質問のスキームを「住宅ローン1本」で1億円組むのは、現実的にはかなり難しいです。
銀行目線での理由としては↓
銀行はローンを
・居住用の住宅ローン
・収益目的の投資用不動産ローン
で厳密に分けて考えます。
今回のケースでは、
親世帯は既存の戸建・マンションに住まず賃貸に出す
新築二世帯住宅の返済原資として賃料収入を想定している
この時点で銀行からは「投資要素が強い計画」と見なされます。
そのため、
息子さん（年収800万円）が組める住宅ローンは
一般的に年収の7～8倍程度
→ 5,500～6,500万円前後が上限
親の賃料収入は
住宅ローンの返済原資としては基本的に評価されません
結果として、住宅ローン1本で1億円はほぼ不可という判断になります。
一方で、「全体として1億円規模の計画が成立する可能性」はあります。
現実的な方法は以下ですかね。
① ローンを分ける方法（最も現実的）
息子さん：居住用住宅ローン（6,000万円前後）
親世帯：自己資金＋必要に応じて投資用ローン
→ 合計1億円規模は可能性あり
② 一部売却して自己資金を厚くする
戸建かマンションのどちらかを売却
借入総額を7,000～8,000万円に圧縮
→ 銀行評価が一気に良くなる
③ 親子リレーローン
ただしご年齢的に期間・団信の制約が大きく通る銀行はかなり限定的。
また注意点としては、親の賃料収入を息子の返済に回すと税務上「贈与」と見なされるリスクと将来の相続（不動産が複数ある状態）は事前整理しないとトラブルになりやすいです。
銀行相談の際は、
「賃料があるから返せます」ではなく、
「息子単体でも返済可能。親の資産は補完」という説明が重要です。
銀行目線での理由としては↓
銀行はローンを
・居住用の住宅ローン
・収益目的の投資用不動産ローン
で厳密に分けて考えます。
今回のケースでは、
親世帯は既存の戸建・マンションに住まず賃貸に出す
新築二世帯住宅の返済原資として賃料収入を想定している
この時点で銀行からは「投資要素が強い計画」と見なされます。
そのため、
息子さん（年収800万円）が組める住宅ローンは
一般的に年収の7～8倍程度
→ 5,500～6,500万円前後が上限
親の賃料収入は
住宅ローンの返済原資としては基本的に評価されません
結果として、住宅ローン1本で1億円はほぼ不可という判断になります。
一方で、「全体として1億円規模の計画が成立する可能性」はあります。
現実的な方法は以下ですかね。
① ローンを分ける方法（最も現実的）
息子さん：居住用住宅ローン（6,000万円前後）
親世帯：自己資金＋必要に応じて投資用ローン
→ 合計1億円規模は可能性あり
② 一部売却して自己資金を厚くする
戸建かマンションのどちらかを売却
借入総額を7,000～8,000万円に圧縮
→ 銀行評価が一気に良くなる
③ 親子リレーローン
ただしご年齢的に期間・団信の制約が大きく通る銀行はかなり限定的。
また注意点としては、親の賃料収入を息子の返済に回すと税務上「贈与」と見なされるリスクと将来の相続（不動産が複数ある状態）は事前整理しないとトラブルになりやすいです。
銀行相談の際は、
「賃料があるから返せます」ではなく、
「息子単体でも返済可能。親の資産は補完」という説明が重要です。
回答
A
回答日時：
2026/2/3 14:37:46
1億の担保にと言う意味では
ローンは組めますが
不動産経営未経験者なら
銀行が貸すとは思えません
かぼちゃの馬車依頼、未経験者には貸すな、と金融庁からお達が出ています
つまり、経験してしまえば大丈夫なので、先にマンションか自宅を賃貸に出しましょう
これで条件は満たして
担保も十分、前向きに検討できます
ローンは組めますが
不動産経営未経験者なら
銀行が貸すとは思えません
かぼちゃの馬車依頼、未経験者には貸すな、と金融庁からお達が出ています
つまり、経験してしまえば大丈夫なので、先にマンションか自宅を賃貸に出しましょう
これで条件は満たして
担保も十分、前向きに検討できます
A
回答日時：
2026/2/3 13:46:31
別宅から賃貸収入が見込めるから息子の住宅ローンを増額してくれ、は無理だと思います。
まず、あなたに賃貸経営の実績がない。仮に賃貸収入があったとしてもそれは息子の収入ではない。
賃貸経営は思っているほど簡単なものではありません。破綻の可能性もあります。銀行もそれは承知しているので、質問にあるような相談をする事によってその銀行を出禁になる可能性もあります。質問の相談を銀行にすることはお勧めしません。
あなたの不動産を共同担保に提供するので、息子の住宅ローンを増額してくれ、は可能性がありますが、増額は評価額6000万円の半額以下と思ってください。共同担保に入れると単独での売却が難しくなるので、お勧めしません。
あなたの不動産を売却し、自宅買換えや生前贈与などの特例を活用して節税しつつ、二世帯住宅にお金を回すのが良いと思います。
まず、あなたに賃貸経営の実績がない。仮に賃貸収入があったとしてもそれは息子の収入ではない。
賃貸経営は思っているほど簡単なものではありません。破綻の可能性もあります。銀行もそれは承知しているので、質問にあるような相談をする事によってその銀行を出禁になる可能性もあります。質問の相談を銀行にすることはお勧めしません。
あなたの不動産を共同担保に提供するので、息子の住宅ローンを増額してくれ、は可能性がありますが、増額は評価額6000万円の半額以下と思ってください。共同担保に入れると単独での売却が難しくなるので、お勧めしません。
あなたの不動産を売却し、自宅買換えや生前贈与などの特例を活用して節税しつつ、二世帯住宅にお金を回すのが良いと思います。
A
回答日時：
2026/2/3 11:54:42
現在、家賃収入を得ているなら可能かと思いますけど
「これから不動産事業を始めようと思っている」状態ですよね？
収入が見込めないので銀行としては１円も貸しては貰えないと思います
それぞれを売却した利益を頭金として、不足額を息子にローン組んでもらうぐらいではないでしょうか
また、銀行に相談に行くより、不動産会社などに相談に行った方がいいのでは？
銀行では「うちでは無理です」という回答が得られても
「ｘｘ銀行でなら可能かもしれません」とは答えて貰えません
「これから不動産事業を始めようと思っている」状態ですよね？
収入が見込めないので銀行としては１円も貸しては貰えないと思います
それぞれを売却した利益を頭金として、不足額を息子にローン組んでもらうぐらいではないでしょうか
また、銀行に相談に行くより、不動産会社などに相談に行った方がいいのでは？
銀行では「うちでは無理です」という回答が得られても
「ｘｘ銀行でなら可能かもしれません」とは答えて貰えません
A
回答日時：
2026/2/3 11:50:59
ローンを組めるかの前に、贈与税について考える必要があります。
それぞれ月15万、年に180万ずつとすると、その贈与税を子供がはらうか、あなたがたがローンを分担し、持ち分を持つ必要があります。
あと、息子にとってその年360万の援助は永続的ではありません。あなた方の善意のみなので。
息子だけだと１億のローンが通らない前提であれば無理でしょうし、そもそも消えた６０００万のつかいみちしだいでは住宅ローンではないですよね。それ。
ただ、６０００万の不動産を担保に6000万の融資と思えば組めるとはおもえます。ただ使い道も含めた目論見書しだいでしょう。
それぞれ月15万、年に180万ずつとすると、その贈与税を子供がはらうか、あなたがたがローンを分担し、持ち分を持つ必要があります。
あと、息子にとってその年360万の援助は永続的ではありません。あなた方の善意のみなので。
息子だけだと１億のローンが通らない前提であれば無理でしょうし、そもそも消えた６０００万のつかいみちしだいでは住宅ローンではないですよね。それ。
ただ、６０００万の不動産を担保に6000万の融資と思えば組めるとはおもえます。ただ使い道も含めた目論見書しだいでしょう。
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