教えて！住まいの先生

ｂさんにアドバイスした弁護士が手抜きですね。

これでしたら、宅建の試験にも、司法書士の試験にも、司法試験の試験にも出ない問題ですね。

不正な方法が定まっていないので、答えを出すことが困難な問題です。

どこからこんな問題が出てきたのでしょうか？

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この質問が不快なら

訴えを起こすこと自体は可能です。
しかし、最終的にＣさんから土地を取り戻せるかは
「Ｃさんが善意無過失かどうか」でほぼ決まります。

この問題は民法の「不動産の二重譲渡」と「登記の対抗要件」の論点です。

・Ｂさん（真の所有者）が登記していなかった
・Ｃさんが売買＋登記を済ませている
この場合、原則はＣさんが強い立場

Ａは「無権利者」です。
つまり、所有者でない者が勝手に売却しています。
無権利者からの売買は原則「無効」ですが、
Cさんが善意（知らなかった）場合はCさんが守られる。

例外として
・Ｃさんが相場より著しく安く買っている
・建築途中など不自然な事情がある
・登記や契約に不審点が多い
・Ｃさんが事情を知っていた（悪意）
・Ｃさんに重大な過失がある
といったケース、これを証明できるかどうかです。

回答としては
Ｃさんが一般的な買主なら、Ｂさんが土地を取り戻すのは難しい、
その場合、Ａや不動産屋に損害賠償請求する方向になる可能性が高い。
という、質問者さんの思惑と同じと思われます。

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この質問が不快なら

ご質問文だけから判断すると、あなたにもBさんにも「Bの知らないうちにAが不動産屋へ売って代金を受け取った」と見えているのだと思います。

ただ、外観はそう見えても、法律上は中身がまったく違う二つの型が混ざる場合があり、ここを先に見分けないと、結論が逆方向へ走る危険が高いと私は考えます。

というのも、最初の段階で「善意の第三者ならどうこう」という結論に飛んでしまうと、後から事実が出てきたときに「前提が違っていた」となり、主張の組み立てを最初からやり直すことになりがちだからです。

大前提として、日本の不動産登記には原則として「公信力」がありません。要するに、登記があるからといって、それを信じて買った人がいつでも守られるとは限らず、結局は「売ったAに権利（または代理権）があったのか」に戻る、という意味です。

ここで意識すべきは、今回が大きく二つのどちらなのか、という点です。

ひとつは、Aが権限もないのに売買や登記を通してしまった無権限売却（なりすまし・偽造・地面師型）。もうひとつは、遺言・遺言執行者・委任などによって、Bが関与しないままでも手続として名義が動き得る型です。どちらの型かで、考え方も着地点も変わります。

では、その見分けはどうするかというと、難しい法律論より先に「紙と記録」を見ることです。最初に見るべきは登記簿（全部事項証明書）で、これは他人名義の不動産でも、近くの法務局に行けば資格なしに誰でも取得できます（ネットで取得する方法もあります）。

登記簿で確認したいのは、いつ、何を原因として、誰から誰へ名義が動いたのかです。原因が「売買」なのか「相続」なのか「遺贈」なのかが分かるだけでも、話の見通しは一気に変わります。

もし原因が「相続」や「遺贈」に寄っているなら、次に確認したいのは遺言の有無（特に公正証書遺言）と、遺言執行者の指定があるかどうかです。ここは結論に直結するので、まず事実確認が先です（確認方法などの細部は再質問があれば補足します）。

あわせて、「Bの相続関係」を戸籍で確定します。「Bは相続人のはず」という理解は、再婚・認知・養子縁組・代襲相続・相続放棄などでズレることがありますし、Bが法定相続人であっても、遺言の内容次第で特定の不動産がBに来ないこともあります。

ここまで見てから初めて、「無権限売却の話として進めるべきか」「遺言等の話として進めるべきか」がはっきりしてきます。

私が気になったのは、「善意の第三者」という言葉だけで結論を出してしまうと、どの場面の第三者保護の話をしているのかが混ざりやすい点です。

たとえば、詐欺で売られたので取り消すという取消しの場面と、そもそも本人が売っていないなりすましで無効という場面では、出てくる論点が違います。さらに、外観を作った責任が争点になる（虚偽表示やその類推など）という場面もあります。型が確定していない段階で「原則こう、例外こう」と走ると、もっともらしく聞こえる反面、方向を誤りやすいと思います。

同じ理由で、「帰責性がないと思うので対抗できる」といった断定も慎重になるべきだと考えます。帰責性（外観作出への関与）があるかどうかは、印鑑・印鑑証明・権利証（登記識別情報）・委任状・本人確認への協力など、具体的な事情を見ないと判断できないからです。

そのうえで、もし確認を進めた結果、「本来は無権限のはずのAが売買に関与している」ことがはっきりしてきたなら、次の段階として地面師型（無権限売却）を疑う視点も必要になります。

この場合、買主が善意だったかどうか以前に、取引の入口で「誰を本人として確認して売買と登記が通ったのか」が重要になります。不動産屋がどんな本人確認をしたか、登記申請をした司法書士がどんな本人確認記録を残しているか、委任状や印鑑証明がどう揃えられたか、権利証（登記識別情報）がどう扱われたか。ここに不自然さが集まるほど無権限売却の疑いは濃くなりますし、逆に遺言・遺言執行者・相続関係が整然と揃っているなら、「Bが知らない」という事情だけで直ちに地面師とは言い切れなくなります。

この種の問題は時間が経つほど手続が積み重なって複雑になりやすいので、疑いが濃いなら、登記簿を取ったうえで、登記原因と本人確認の流れを軸に専門家へ相談する、というBへの助言が現実的だと思います。

まとめると、最優先ですべきことは「無権限売却の話なのか」「遺言等で手続として進んだ話なのか」を先に見分けることです。登記簿で原因と日付の流れを見て、遺言と遺言執行者の有無を確認し、戸籍で相続関係を確定する。これをやって初めて、どの論点で争うべきかが見えてきます。

そして、この前提確認を飛ばして「善意の第三者」だけで結論を固めてしまうと、かえってBさん側の不利益につながる可能性があります。誤った前提で強い主張をしてしまうと、無用な紛争拡大や親族関係の悪化という実害が出ることもあり得ますし、場合によっては法的な責任問題に発展するリスクもゼロではありません。だからこそ私は、まず前提を確定させるのが重要だと考えます。

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この質問が不快なら

いわゆる、「善意の第三者に対抗できるか否か？」の疑問ですね

要はこの場合はAがいわゆる完璧な地面師という立場だとして

真の所有者Bが【売買無効の申し立てと所有権移転登記の抹消請求】を
最初の不動産業者(業者の立場は帰責性(後述)が強く弱いです)・・と、
そして完璧に「善意の第三者」だと思われるCに対して
対抗できるか？否か？・・・の部分だと思いますが

【売買無効の申し立てと所有権移転登記の抹消請求】は、原則
「善意の第三者には対抗(主張)できない」とされていますが
これには例外が有り、以下の二点の場合は「善意の第三者」でも
保護されません。

①強迫（きょうはく）による取り消し: 脅されて契約した場合。脅された人の保護が優先されるため、善意の第三者であっても対抗できます。

②なりすまし（無権利者）による不実の登記: 完全に他人が無断で本人になりすまして登記を作った場合、虚偽の外観を作ったことに対する「真の所有者の帰責性」がなければ、善意の第三者であっても保護されず、登記抹消が可能です。
(※少し難しいですが、ここでいうところの「真の所有者の帰責性」というのは、一般常識レベルで、真の所有者が自分の所有物件の管理不行き届きや
そういう詐欺にあう注意を怠ったとされる明確な行為行動の事を指します)

ので、今回のケースでは真の所有者Bに関しては「明確な帰責性」までは
認められないと思うので、中間不動産業者および、善意の第三者Cに
十分対抗できると思われます。

以上は単純に真の所有者Bが「登記移転の無効請求」に関する問題ですが
その後の疑問である「代金返還請求」に関しては、

Bは登記を乗っ取られた・・・で、登記がちゃんと元通りに帰ってくれば
良い話で、金銭授受が行われたのは
「A↔不動産業者」と「不動産業者↔最終買主C」の間の話になるので
金銭の返還請求自体にBが関わるのはおかしな話です

不動産業者やCからBが代理人として任命されて、代理で金銭返還請求訴訟を
するというのであれば別ですが、まぁそんな事は普通あり得ないでしょう

ですので金銭返還請求訴訟が起きるとすれば、あくまで
不動産業者が原告でAへ
Cが原告で不動産業者へ・・・とする別々の案件に成ります。

よって、あなたへの最終回答としては
・・・可能ですか？→十分可能です

どっちが先なのか？→ そもそも請求内容と原告：被告がそれぞれ変わるの
で、一応考えられる点としては
「売買無効の申し立てと所有権移転登記の抹消請求」
が先になされた事によって、
不動産業者とCがそもそもの被害を知る訳ですから


【売買無効の申し立てと所有権移転登記の抹消請求】
原告：B 被告：C(現在の登記名義人)

が一番先となり、それにより「Cと不動産業者間」「不動産業者とA」の
関係性での金銭返還請求訴訟が起きると考えます。

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