教えて！住まいの先生
Q マンションを購入して1年半です。修繕積立費が購入前は月に5,000円程度で年数がたてば1万円・2万円と修繕積立が変わると試算さてていました。
しかし、入居1年で4月より月に2万と言われました。結局は理事会の多数決で4月より改定されるのですが、世間の物価の上昇でここまであがるのですかね。年6万が年24万はさすがに家庭的にきついですね。30年までで3回の大改修と説明があるのですが改修も2回ですればよいのに3回すれば足場代も人件費もより多くかかると思うんですよね。2回だと改修工事期間は長くなっても足場代や人件費も少しは抑えれれると思うんですよね。しかも３０年で3回だとその後は改修工事はないの？と疑問に思うんですよね。マンション改修業者も管理組合で入札などで業者も決めていいんですかね？
なんかマンション管理会社と業者が言い値で単価などを決めているような気がしてならないです。
なんかマンション管理会社と業者が言い値で単価などを決めているような気がしてならないです。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/2/17 17:57:39
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）最近は管理組合の多くは「輪番制」の理事によって構成されているマンションが多くなっています。これが全て、デベや系列管理会社の策略の１つであることは明確です。輪番制によって、理事会はマンション管理の素人だらけになり、管理会社の言いなりになってしまうことが増えています。
２）ただ、理事長が正義感や頭の良さも兼ね備えていると、管理会社の提案を拒絶したりする人もいるのですが、多くの理事長や理事は自分の１もしくは２年の任期を大きな問題なく終了して早く逃げたいと考える素人理事長が多いので、利益相反関係にある管理会社の提案に異を唱えることを避ける人が多くなります。
３）各区分所有者もマンション管理の知識が少ないので「理事会がそういうのであれば・・・」と改定案に賛成する場合も非常に多くなっていて、結果的に管理会社に食い物にされてしまいます。
★理事会がしっかりしているマンションは管理会社の提案をそのままは受け入れず、一度突き返して減額プランを作らせたり、独理系のコンサルティング会社に依頼して、長期修繕計画の見直しや見積もりの再取得・再検討をしているのですが、理事会や理事長としての責任を軽視している人も多いので、そのようなマンションでは管理会社のいいようにされてしまいます。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）最近は管理組合の多くは「輪番制」の理事によって構成されているマンションが多くなっています。これが全て、デベや系列管理会社の策略の１つであることは明確です。輪番制によって、理事会はマンション管理の素人だらけになり、管理会社の言いなりになってしまうことが増えています。
２）ただ、理事長が正義感や頭の良さも兼ね備えていると、管理会社の提案を拒絶したりする人もいるのですが、多くの理事長や理事は自分の１もしくは２年の任期を大きな問題なく終了して早く逃げたいと考える素人理事長が多いので、利益相反関係にある管理会社の提案に異を唱えることを避ける人が多くなります。
３）各区分所有者もマンション管理の知識が少ないので「理事会がそういうのであれば・・・」と改定案に賛成する場合も非常に多くなっていて、結果的に管理会社に食い物にされてしまいます。
★理事会がしっかりしているマンションは管理会社の提案をそのままは受け入れず、一度突き返して減額プランを作らせたり、独理系のコンサルティング会社に依頼して、長期修繕計画の見直しや見積もりの再取得・再検討をしているのですが、理事会や理事長としての責任を軽視している人も多いので、そのようなマンションでは管理会社のいいようにされてしまいます。
以上、ご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/2/17 17:57:39
不公平にならないように輪番制といいながら、結局管理会社との話を1年で任期終わるので有耶無耶になり理事の任期を早く終わらせたい人にはマッチしているんですよね。
購入マンションを長く住む考えの人は長期的にいろいろ考えているので管理会社の一方的な考えに巻き込まれるようです。
総会議案内容も管理会社的なものも多いなかで半数以上が書面での参加で議決されてる感じです。
貴重なご意見ありがとうございます。
回答
A
回答日時：
2026/2/17 12:14:52
多数決で決まります。
あなたが理事長となり、あなた好みの案を総会で可決したらいいだけ。
知恵袋で毒を吐いても解決しません。
工事費を削減する事も可能です。
しかし、誰が動くの？
あなたしか居ません。
頑張って。
あなたが理事長となり、あなた好みの案を総会で可決したらいいだけ。
知恵袋で毒を吐いても解決しません。
工事費を削減する事も可能です。
しかし、誰が動くの？
あなたしか居ません。
頑張って。
A
回答日時：
2026/2/17 11:58:30
新築時に安く設定しているのは認識通りですが、基本的に足りてないマンションの方が多いように感じます
しかも5000円！？あり得ない程の安値だと思います
理事会というのはマンション内の住人の管理組合ですよね？
管理会社や修繕業者については住人が決めればいいので管理会社との契約内容を見直せば良いかと思います
ただ、昨今の物価高騰で修繕費が高騰しているのは確かです
新築でも2万、築年経過した物件なら5万ぐらいの月額負担は当たり前かなと思っていますので、月2万という提示は妥当と思われます
しかも5000円！？あり得ない程の安値だと思います
理事会というのはマンション内の住人の管理組合ですよね？
管理会社や修繕業者については住人が決めればいいので管理会社との契約内容を見直せば良いかと思います
ただ、昨今の物価高騰で修繕費が高騰しているのは確かです
新築でも2万、築年経過した物件なら5万ぐらいの月額負担は当たり前かなと思っていますので、月2万という提示は妥当と思われます
A
回答日時：
2026/2/17 11:44:57
私は2つの新築マンションを経験しましたが、真相はわかりませんが、個人の感覚として、マンションデベロッパーは新築物件を安く思わせるために、修繕積立費や管理費を安く設定している感じがします。どちらのマンションも入居後数年で、修繕費が足りない、管理費が足りないと管理組合で議題に上がり値上げすることになりました。ちなみにマンションの大規模修繕は10年に1度は目安で、10年になる前のタイミングでマンションの状態を調べ、大規模修繕の時期をずらしたり、修繕内容を見直したりします。大規模修繕の業者も当然、複数業者の入札で決めています。
A
回答日時：
2026/2/17 11:18:20
まず修繕積立金は早めに上げておくことはいいことだと思います。
（2万円かどうかは話し別ですが）
長期修繕計画に対し5千円では絶対足りないはずですので、値上げを遅らせればその分上昇率も大きくなります。
＞マンション管理会社と業者が言い値で単価などを決めている
これは間違いなくあることだと思います。
区分所有者で構成される理事会がしっかり発言し、管理会社に相見積もり取るよう指示することは絶対です。
うちもそうでしたが、新築マンションでは所有者皆が勝手がわからず、管理会社の言いなりになってしまいます。
うちは10年経過したあたりで、理事会で話し合い管理会社自体を変更しました。
（2万円かどうかは話し別ですが）
長期修繕計画に対し5千円では絶対足りないはずですので、値上げを遅らせればその分上昇率も大きくなります。
＞マンション管理会社と業者が言い値で単価などを決めている
これは間違いなくあることだと思います。
区分所有者で構成される理事会がしっかり発言し、管理会社に相見積もり取るよう指示することは絶対です。
うちもそうでしたが、新築マンションでは所有者皆が勝手がわからず、管理会社の言いなりになってしまいます。
うちは10年経過したあたりで、理事会で話し合い管理会社自体を変更しました。
A
回答日時：
2026/2/17 11:11:36
中古マンションの修繕積立金を見たことがありますか？
5000円なんてまずない。
下手すると4万とかあります。
尚、修繕積立金では足りないので普通は大規模修繕のときに別に100万単位でとられます。
戸建ての修繕だって1回外回りだけで200万以上かかります。
5000円なんてまずない。
下手すると4万とかあります。
尚、修繕積立金では足りないので普通は大規模修繕のときに別に100万単位でとられます。
戸建ての修繕だって1回外回りだけで200万以上かかります。
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