教えて！住まいの先生
Q 建売住宅で「抵当権設定前融資ができず、つなぎ融資が必要」と言われました。一般的でしょうか？ 本文：
現在、とあるハウスメーカーの建売物件(完成済)を契約して、引き渡しに向けた準備をしております。
ハウスメーカー側からは、"建物表題登記は銀行からの全額入金を確認してからでないと進められない。"と言われており、銀行に設定前融資をしてもらう必要があると言われています。
(現状、その物件は未登記状態)
ただ、私が選んだとある銀行の本審査中なのですが、その銀行は「そのハウスメーカーとは提携外なので抵当権設定前融資には対応していない」とのことでした。
ハウスメーカーからは、設定前融資ができないのであれば"つなぎ融資"にて、費用を払っていただくしかないと言われています。(or提携している銀行で設定前融資を受けてください。とのこと)
一般的に、建売住宅は決済日当日に
・住宅ローン実行
・所有権移転登記
・抵当権設定登記
を同時に行うため、つなぎ融資は不要と認識していました。
ハウスメーカーに詳細内容を確認しましたが、"コンプライアンス(社内ルール)上、登記は建築済証と私の住民票が必要で、司法書士が申請して承認されるまでは2週間くらいかかる。それまで誰も建物の所有じゃない状態なのに登記の書類は渡せないです。"とのことでした(意訳)
このようなケースはよくあるのでしょうか？
それとも何か交渉や確認不足の可能性がありますか？
経験のある方や詳しい方、教えていただけると助かります。
ハウスメーカー側からは、"建物表題登記は銀行からの全額入金を確認してからでないと進められない。"と言われており、銀行に設定前融資をしてもらう必要があると言われています。
(現状、その物件は未登記状態)
ただ、私が選んだとある銀行の本審査中なのですが、その銀行は「そのハウスメーカーとは提携外なので抵当権設定前融資には対応していない」とのことでした。
ハウスメーカーからは、設定前融資ができないのであれば"つなぎ融資"にて、費用を払っていただくしかないと言われています。(or提携している銀行で設定前融資を受けてください。とのこと)
一般的に、建売住宅は決済日当日に
・住宅ローン実行
・所有権移転登記
・抵当権設定登記
を同時に行うため、つなぎ融資は不要と認識していました。
ハウスメーカーに詳細内容を確認しましたが、"コンプライアンス(社内ルール)上、登記は建築済証と私の住民票が必要で、司法書士が申請して承認されるまでは2週間くらいかかる。それまで誰も建物の所有じゃない状態なのに登記の書類は渡せないです。"とのことでした(意訳)
このようなケースはよくあるのでしょうか？
それとも何か交渉や確認不足の可能性がありますか？
経験のある方や詳しい方、教えていただけると助かります。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/3/5 19:44:38
中古物件の場合は、既に登記簿が存在し、所有権者がいるため、最終決済当日に「売買代金の支払い」と「所有権移転登記の申請」を同時に行えます。
新築物件の場合は、「まず登記簿を作成する登記（建物表題登記）」を行った上で、「所有権保存の登記（最初の所有権の登記）」を申請することとなります。
このため、一般的には、最終決済前に建物表題登記を（買主の名前で）申請し、登記簿ができた時点で最終決済を行い「売買代金の支払い」と「建物は所有権保存登記。土地は所有権移転登記」を申請することとなります。
ここで問題となるのが「建物表題登記の際に買主の名前で登記を行う」という点です。
売主としてはお金をもらっていない時点で先に買主の名前での登記を申請することとなるので、これがリスクとなります。
このリスクに対してどこまで対処するかは、売主次第ということとなります。
質問者が購入しようとしている売主はこのリスクに極めてシビアに対処しているということです。
私の知っている限りの工務店は、金融機関において融資の承認が下りており、最終決済日になれば確実に融資が実行される、という時点で建物表題登記を申請するという対応です。
お金が入金されなければ表題登記を申請しないというのはかなりシビアということが言えるでしょう。
その業者の提携先金融機関が「抵当権設定前実行」を行っているということから、普段はそれで対処できているということなんでしょうね。
あまり一般的ではない取引形態かとは思いますが。
※：
有名大企業が販売している新築分譲マンションについては、提携融資先が抵当権設定前実行をごく普通に行っています。
その後、各買主が引っ越しして新住所の住民票を取得した後に、その住民票や印鑑証明書を司法書士に提出して、それを受けた司法書士が所有権保存登記と抵当権設定登記を申請するという流れとなります。
そのマンションを提携先でない金融機関の融資で購入したい場合は、例外的に融資の実行日に登記申請するという例外的対応を取っています。
マンションのような「区分建物」については「建物表題登記」を売主のマンション業者で申請することができるので、このような対応が可能になっています。
一戸建ての場合は、建物表題登記を売主が行うと、売主の名前で建物保存登記を行い、その上で買主へと所有権移転登記を行う、ということとなり手間と費用がかかるだけとなってしまいますので、このような取扱を行うことはありません。
あまりないシビアな業者に当たってしまったということですね。
新築物件の場合は、「まず登記簿を作成する登記（建物表題登記）」を行った上で、「所有権保存の登記（最初の所有権の登記）」を申請することとなります。
このため、一般的には、最終決済前に建物表題登記を（買主の名前で）申請し、登記簿ができた時点で最終決済を行い「売買代金の支払い」と「建物は所有権保存登記。土地は所有権移転登記」を申請することとなります。
ここで問題となるのが「建物表題登記の際に買主の名前で登記を行う」という点です。
売主としてはお金をもらっていない時点で先に買主の名前での登記を申請することとなるので、これがリスクとなります。
このリスクに対してどこまで対処するかは、売主次第ということとなります。
質問者が購入しようとしている売主はこのリスクに極めてシビアに対処しているということです。
私の知っている限りの工務店は、金融機関において融資の承認が下りており、最終決済日になれば確実に融資が実行される、という時点で建物表題登記を申請するという対応です。
お金が入金されなければ表題登記を申請しないというのはかなりシビアということが言えるでしょう。
その業者の提携先金融機関が「抵当権設定前実行」を行っているということから、普段はそれで対処できているということなんでしょうね。
あまり一般的ではない取引形態かとは思いますが。
※：
有名大企業が販売している新築分譲マンションについては、提携融資先が抵当権設定前実行をごく普通に行っています。
その後、各買主が引っ越しして新住所の住民票を取得した後に、その住民票や印鑑証明書を司法書士に提出して、それを受けた司法書士が所有権保存登記と抵当権設定登記を申請するという流れとなります。
そのマンションを提携先でない金融機関の融資で購入したい場合は、例外的に融資の実行日に登記申請するという例外的対応を取っています。
マンションのような「区分建物」については「建物表題登記」を売主のマンション業者で申請することができるので、このような対応が可能になっています。
一戸建ての場合は、建物表題登記を売主が行うと、売主の名前で建物保存登記を行い、その上で買主へと所有権移転登記を行う、ということとなり手間と費用がかかるだけとなってしまいますので、このような取扱を行うことはありません。
あまりないシビアな業者に当たってしまったということですね。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/3/5 19:44:38
ありがとうございます。
稀なケースに当たってしまったことだと思いました
回答
A
回答日時：
2026/3/2 18:22:14
＞一般的に、建売住宅は決済日当日に
・住宅ローン実行
・所有権移転登記
・抵当権設定登記
を同時に行うため、つなぎ融資は不要と認識していました。
ちょっと違いますね。
建売住宅は、
・決済実行前（ローンの審査がOKになったら）
①建物表題登記
・決済実行日に
①土地の所有権移転登記
②建物の表題登記
③住宅ローンの抵当権設定登記、
・・・という流れです。
＞ハウスメーカーに詳細内容を確認しましたが、"コンプライアンス(社内ルール)上、登記は建築済証と私の住民票が必要で、司法書士が申請して承認されるまでは2週間くらいかかる。
・・・これが建物表題登記です。司法書士ではなく土地家屋調査士の担当です。
一般的に融資の実行前に建物表題登記を申請するため、万一決済ができなかった時のために、登記を抹消できる書類も一緒に預かります。（表題登記単独で抹消ができないため、所有権保存登記＆所有権抹消登記ができる書類を預かります）
しかし、書類を預かっていても、表題登記費用、保存登記費用、抹消登記費用を確実にもらえるのか、建物代金をもらえるのかは不安が残ります。そのため、建売住宅であってもつなぎ融資を利用することはあります。
つなぎ融資無しで、表題登記をあげて、残金決済に全部支払うケースももちろん多いですが、結局はハウスメーカーと金融機関次第ということになると思います。
・住宅ローン実行
・所有権移転登記
・抵当権設定登記
を同時に行うため、つなぎ融資は不要と認識していました。
ちょっと違いますね。
建売住宅は、
・決済実行前（ローンの審査がOKになったら）
①建物表題登記
・決済実行日に
①土地の所有権移転登記
②建物の表題登記
③住宅ローンの抵当権設定登記、
・・・という流れです。
＞ハウスメーカーに詳細内容を確認しましたが、"コンプライアンス(社内ルール)上、登記は建築済証と私の住民票が必要で、司法書士が申請して承認されるまでは2週間くらいかかる。
・・・これが建物表題登記です。司法書士ではなく土地家屋調査士の担当です。
一般的に融資の実行前に建物表題登記を申請するため、万一決済ができなかった時のために、登記を抹消できる書類も一緒に預かります。（表題登記単独で抹消ができないため、所有権保存登記＆所有権抹消登記ができる書類を預かります）
しかし、書類を預かっていても、表題登記費用、保存登記費用、抹消登記費用を確実にもらえるのか、建物代金をもらえるのかは不安が残ります。そのため、建売住宅であってもつなぎ融資を利用することはあります。
つなぎ融資無しで、表題登記をあげて、残金決済に全部支払うケースももちろん多いですが、結局はハウスメーカーと金融機関次第ということになると思います。
A
回答日時：
2026/3/2 17:36:54
普通こんな話は聞かないです。
こちらも所有権保存登記がされないのにお金を払うのは出来ないですと伝えて良いと思います。
こちらも所有権保存登記がされないのにお金を払うのは出来ないですと伝えて良いと思います。
A
回答日時：
2026/3/2 16:58:21
担当者の経験不足で、流れを把握していないだけではないでしょうか？
表示登記申請は、土地家屋調査士の業務です。コンプライアンスと社内ルールは全く違うものです。
例として、飯田グループホールディングスの場合、表登記申請と同時に、万一、契約がキャンセルになった場合の対策として、表示登記の抹消書類（実印＋印鑑証明書付き）を作成して預かります。預かり証を発行します。
誰も建物の所有じゃない状態なのに登記の書類は渡せないです、
という見解なら、質問者がつなぎ融資で売買代金全額を支払っても、質問者の保全や保護される要素は何もありません。
万一、ハウスメーカーが倒産したら、何も保全がありません。
もしかして、資金繰りが厳しく、早く資金回収がしたい、それが目的ではないかとも推測できます。それだけ例外な取引です。
買主は信用できないが、売主は信用しろ、は成立しませんし、不動産売買は信用取引ではありません。
表示登記申請は、土地家屋調査士の業務です。コンプライアンスと社内ルールは全く違うものです。
例として、飯田グループホールディングスの場合、表登記申請と同時に、万一、契約がキャンセルになった場合の対策として、表示登記の抹消書類（実印＋印鑑証明書付き）を作成して預かります。預かり証を発行します。
誰も建物の所有じゃない状態なのに登記の書類は渡せないです、
という見解なら、質問者がつなぎ融資で売買代金全額を支払っても、質問者の保全や保護される要素は何もありません。
万一、ハウスメーカーが倒産したら、何も保全がありません。
もしかして、資金繰りが厳しく、早く資金回収がしたい、それが目的ではないかとも推測できます。それだけ例外な取引です。
買主は信用できないが、売主は信用しろ、は成立しませんし、不動産売買は信用取引ではありません。
A
回答日時：
2026/3/2 16:47:39
A
回答日時：
2026/3/2 16:14:02
「建売」だとしたら、まぁまぁ聞かない話ですよね
結果的に「売り建て」・・そのハウスメーカー的にはその流れ
だとしているのでしょうね、それで登記関係や税金関係の経費を
軽くしたいと・・
要は結局、土地は買主が探して来たもしくは最初から持っていた
そこにそのハウスメーカーが注文住宅を建てるという流れなんでしょうね
あなたの質問文を読む限り・・
と成れば結局はあなた次第です
その会社が「自社ルール」を強要してくるなら、それに従ってまで
買いたいと思うのか、そんなせこい事するなよ、建売だろ？で
「じゃ要らねーよ買わねーよ」とするのか・・・
交渉次第ですかね
結果的に「売り建て」・・そのハウスメーカー的にはその流れ
だとしているのでしょうね、それで登記関係や税金関係の経費を
軽くしたいと・・
要は結局、土地は買主が探して来たもしくは最初から持っていた
そこにそのハウスメーカーが注文住宅を建てるという流れなんでしょうね
あなたの質問文を読む限り・・
と成れば結局はあなた次第です
その会社が「自社ルール」を強要してくるなら、それに従ってまで
買いたいと思うのか、そんなせこい事するなよ、建売だろ？で
「じゃ要らねーよ買わねーよ」とするのか・・・
交渉次第ですかね
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