教えて！住まいの先生

支払と借入は、切り離してお考え下さい。

支払う必要（可能性）があるのは
①物件購入代金 ：5000万円
②諸費用（登記・火災保険等） ：100万円（仮）
③その他費用（家具購入・引越し等）：1～300万円程度

このくらいは必要ではないでしょうか。
仲介物件ですと、②に仲介手数料も加算されますので、もう少し必要です。


次に借り入れを考えましょう。
上記のうち、①と②は「住宅ローン」での借り入れが可能であるケースが
多いです。

ここでは、5100万円借り入れをしたとしましょう。
最初に、手付金を250万円支払っていれば
①4750万円＆②100万円支払うことになります。
手元に手付金分の250万円が残るので、そのお金を③に充当できます。


少し、見方を変えますね。
住宅ローンの金利は1％前後。
一方、クレカのリボなどは14％前後の金利になります。

そして、現在ですと株価も上昇しているので、投資すると
簡単に利回りが10％を超えてきます。
極論、1％で融資を受けて10％の投資をしたら、非常に儲かります。

ここまでの考え方は極端ですが、住宅ローンを借りれるということは、「能力の一つ」と考えることもできますので、できる限りたくさん借りた方が得ではないか？と思われることが多いのですね。

それを踏まえての、不動産屋さんからの提案です。

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現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。

結論的には口座に戻ります。

①契約時に手付金250万円支払う
②ローン実行されて5,000万円入金される
③残代金として4,750万円支払う
④口座に250万円残る
なので結果として口座に250万円の残高がある、という流れです。

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決済時に金融機関から「借り入れ分」が支払われる形によります。

最終決済時にあなたが借りた全額が、
①中古物件などの場合は
●一度借りた人間の口座(例えばあなた)に全額振り込まれます
→それをあなたが金額を書いた(業者に支払う残金の額)出金伝票で
出金して、業者の口座に振り込まれます

②新築物件の場合は
【代理受領】という方法を取ることが多いです。代理受領と言うのは
「もうその新築物件を買ったために借りたローン金額」というのを
金融機関もわかっているので、金融機関が直接あなたの借りたローン額を
業者に振り込みます、ですぐ業者から多い分(手付金分等)は
振り込み返されます・・・

ですので、250万は返されるという認識でイイですが

追加分でお答えすると、②の場合の返金はあなたか？妻の口座か？に関しては、少し事前に業者と話し合っていた方が良いですね

要は業者の視点から言えば、今回の売買契約に一切「妻」の名前は
出てきていないんですね、それを「妻の口座から入金があった」
＆「妻の口座に返金した」という現実が、業者も勿論【税務調査】などに
大して気にしてる場合もあるので、「この金のやり取りは
一体何なんだ？」と顧問税理士がうるさく言ったりする会社も有ります

で、これを厳密に言えば、あなた単独名義で買ったマンションを
妻が手付金を支払ってしまった・・という現実が残ってるので
これはちょっとまずかったですね・・

夫婦間で住宅資金贈与の非課税の特例が2千万までありますが
これは原則、婚姻期間が20年以上などのハードルがあるので
20年以上なければそもそも、名義者以外が手付金を支払ったという
まぁまぁやばい形に成ります

それがローンを借りた瞬間に「返したんだから贈与じゃないだろ？」
と言ったにしても「じゃぁお金の貸し借りの証書ある？」って
税務署は突っ込んでくる可能性は有ります。

一般俗世間の感覚としては、事業を細かくやっているような
主人公じゃなく、たかだか250万の夫婦間のお金の移動で、
税務署としてはそこまで微細に調べて、調査員使って突っ込んでも
取れる贈与税はたかが知れてる・・まぁバレないしバレてもワザワザ
言って来ないだろうよ・・みたいなもんは有りますが、
法は法なので、公けなここではそういう見方は出来ません・・

なので、その辺も含めて、業者に事前に相談してどうするのがイイか
協議しておいた方が良いですね

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最後の決済の時に戻ってきます。
別に戻ってくる必要がないなら4750万円＋諸費用だけローンを組めば良いです。

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