教えて！住まいの先生
Q 中古マンション購入について 物件価格650万円、諸費用込みで730万円の中古分譲マンションを購入予定です。 世帯年収は800万円程度で、夫婦ともに20代後半です。
築年数が経っていますが、リノベーションして綺麗なところで、コスパ重視で良いなと感じています。
現在は月額総費用6.2万円ほどの賃貸に住んでおります。
私自身は転職してまだ半年であり、今までの引越し関係の費用・転職前の無職期間での支払いのために、プロミスでの借入が75万円ほどあります。
ローンは夫名義で組む予定です。
夫はすでに5年ほど現在の職場に勤めており、年収400万円以上です。
今回の物件を購入するにあたりローンを組みたいのですが、組めますか？
また、諸費用(登記費用・火災保険・固定資産税・印紙税・仲介手数料)が73万円ほどなのですが、こちらは必ず現金の支払いですか？ローンと一緒に組めないのでしょうか？
初めてのことだらけで分からないので、同じような状況で住宅購入された方、有識者の方、いらっしゃいましたらご教示ください。
現在は月額総費用6.2万円ほどの賃貸に住んでおります。
私自身は転職してまだ半年であり、今までの引越し関係の費用・転職前の無職期間での支払いのために、プロミスでの借入が75万円ほどあります。
ローンは夫名義で組む予定です。
夫はすでに5年ほど現在の職場に勤めており、年収400万円以上です。
今回の物件を購入するにあたりローンを組みたいのですが、組めますか？
また、諸費用(登記費用・火災保険・固定資産税・印紙税・仲介手数料)が73万円ほどなのですが、こちらは必ず現金の支払いですか？ローンと一緒に組めないのでしょうか？
初めてのことだらけで分からないので、同じような状況で住宅購入された方、有識者の方、いらっしゃいましたらご教示ください。
回答
A
回答日時：
2026/3/10 12:14:48
築何年ですか？
マンションは築60年くらいが限界ですよ
築60年を超えたマンションは資産価値がゼロではなく
マイナスになり負動産になります
老朽化して住人は徐々に去っていき
何年もかけて廃墟に向かっていきます
１円でも売れません。タダでももらってくれる人はいません
固定資産税と管理費と修繕積立金の支払いだけが
ずっと残るのです
築６０年になった時に自分も老後を迎えて
終の棲家にするのでしたら反対はしませんが
まだ20代の夫婦が買うものではありません
買ったら必ず大きな後悔をしますよ
無理してローンを組んででも新築か築浅物件にするべきです
マンションは築60年くらいが限界ですよ
築60年を超えたマンションは資産価値がゼロではなく
マイナスになり負動産になります
老朽化して住人は徐々に去っていき
何年もかけて廃墟に向かっていきます
１円でも売れません。タダでももらってくれる人はいません
固定資産税と管理費と修繕積立金の支払いだけが
ずっと残るのです
築６０年になった時に自分も老後を迎えて
終の棲家にするのでしたら反対はしませんが
まだ20代の夫婦が買うものではありません
買ったら必ず大きな後悔をしますよ
無理してローンを組んででも新築か築浅物件にするべきです
A
回答日時：
2026/3/9 14:50:50
回答させていただきます。
諸費用込みでローンは組めますし、世帯年収の6～7倍が住宅ローンの限度額ですから、軽くローンは組めると思います。
しかし、マンションの購入は、ローンの返済だけで考えるものではありません。
毎年の固定資産税、毎月の共益費や修繕積立金や駐車場使用料などで、ローン返済以外の毎月数万円の支払いも生じます。
また、残業込みの年収なら不安定ですし、これから子供の教育費、マイカーの買い換えなどで出費も増えます。
もう一つ、この価格からすると、30年以上経過していると思われますので、これからさらに古くなり、年配者が住んでいる場合、空室が増えるリスクがあります。
よって、まず今の借金を返済し、頭金を貯めながら、教育費やマイカーなど、また毎月の諸費用も勘案して、30代半ばで収入が安定したところで、もう少し経年の浅い物件を考えてみてもいいのではと思います。
夫婦でもう少し話し合われてみてください。
諸費用込みでローンは組めますし、世帯年収の6～7倍が住宅ローンの限度額ですから、軽くローンは組めると思います。
しかし、マンションの購入は、ローンの返済だけで考えるものではありません。
毎年の固定資産税、毎月の共益費や修繕積立金や駐車場使用料などで、ローン返済以外の毎月数万円の支払いも生じます。
また、残業込みの年収なら不安定ですし、これから子供の教育費、マイカーの買い換えなどで出費も増えます。
もう一つ、この価格からすると、30年以上経過していると思われますので、これからさらに古くなり、年配者が住んでいる場合、空室が増えるリスクがあります。
よって、まず今の借金を返済し、頭金を貯めながら、教育費やマイカーなど、また毎月の諸費用も勘案して、30代半ばで収入が安定したところで、もう少し経年の浅い物件を考えてみてもいいのではと思います。
夫婦でもう少し話し合われてみてください。
A
回答日時：
2026/3/9 04:05:27
築年数が気になりますが、
「銀行ローン」については、現状、審査が厳しきなりつつあるようです。
まずは「夫が利用中の銀行への審査を申請し
NGであれば「購入する予定の不動産会社がすすめる銀行」
で審査すれば良いでしょう。
ローンや借金のない家庭は少ないですから、
プロミスの借金自体は、さほど影響ないと思います。
「銀行ローン」については、現状、審査が厳しきなりつつあるようです。
まずは「夫が利用中の銀行への審査を申請し
NGであれば「購入する予定の不動産会社がすすめる銀行」
で審査すれば良いでしょう。
ローンや借金のない家庭は少ないですから、
プロミスの借金自体は、さほど影響ないと思います。
A
回答日時：
2026/3/9 02:02:26
A
回答日時：
2026/3/9 00:00:06
20歳代後半で650万円で購入する物件は、かなりの築古物件だと思います。
マンションの耐用年数は47年です。築50年位の物件であれば
室内が綺麗でも、骨組みや外観は80〜90歳の人になります。
もうすぐ死亡フラグが立ちます。
結局、そんな築古物件は、終の棲家にはならない物件だと思うので、将来的に住み替えるなら大損する可能性があります。
そもそもそんな築古物件が長く住めるなら、だれも新築や築浅物件を購入しませんよ。
もっとしっかりした考え方を持った方が良いと思います。
マンションの耐用年数は47年です。築50年位の物件であれば
室内が綺麗でも、骨組みや外観は80〜90歳の人になります。
もうすぐ死亡フラグが立ちます。
結局、そんな築古物件は、終の棲家にはならない物件だと思うので、将来的に住み替えるなら大損する可能性があります。
そもそもそんな築古物件が長く住めるなら、だれも新築や築浅物件を購入しませんよ。
もっとしっかりした考え方を持った方が良いと思います。
A
回答日時：
2026/3/8 21:52:41
ご主人の年収や信用度だけでなく、物件の担保価値も査定に関係します。
新築なら全額ローンが出る場合でも中古となると、金融機関によっては６～８割しか貸してくれないことも。
基本的にオーバーローンはNGですから、物件の購入価格+諸経費の何％まで貸してくれるかは金融機関次第だと思います。リフォームもするのであればそちらのローンも組むことになると思いますので、まずは金融機関に相談してみるほうがいいかと思います。
新築なら全額ローンが出る場合でも中古となると、金融機関によっては６～８割しか貸してくれないことも。
基本的にオーバーローンはNGですから、物件の購入価格+諸経費の何％まで貸してくれるかは金融機関次第だと思います。リフォームもするのであればそちらのローンも組むことになると思いますので、まずは金融機関に相談してみるほうがいいかと思います。
A
回答日時：
2026/3/8 21:41:46
旦那の仕事が堅実な所なら、その年収でその程度のローンは組めます。
A
回答日時：
2026/3/8 21:37:09
年収400万円あるなら住宅ローン審査は通るでしょう。
諸費用も合わせて住宅ローンを組む事が可能です。
諸費用も合わせて住宅ローンを組む事が可能です。
A
回答日時：
2026/3/8 21:21:00
修繕費でとんでもないことになりそう
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