教えて！住まいの先生
Q 旧耐震基準で建てられたマンションなどの 建築物は、建物部分に関してはほとんど 資産価値が無いと判断して差し支えないですか？
質問日時：
2026/3/17 06:28:59
解決済み
解決日時：
2026/3/19 02:21:03
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 172 ｜ お礼： 50枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 172 ｜ お礼： 50枚
共感した： 0 この質問が不快なら
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/3/19 02:21:03
「差し支えない」とまでは言いにくいです。
旧耐震基準の建物は、一般に昭和56年（1981年）6月1日より前に建築確認を受けたものを指し、耐震性能が不十分な場合があるため、市場では明確なマイナス要因として見られます。
ただし、国土交通省も、旧耐震の高経年マンションについては、耐震診断などで新耐震基準と同程度の耐震性能が確認されているかを見るべきだと案内しており、旧耐震だから直ちに「建物部分の価値がほぼゼロ」とまではいえません。
もっとも、「建物部分はかなり厳しく見られやすい」という理解自体は、かなり実務感覚に近いです。
税務上の法定耐用年数では、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅用建物は47年とされており、また国土交通省資料では、中古住宅の担保評価について、マンションを含め経過年数ベースで評価する金融機関が多いことが示されています。
そのため、築古の旧耐震マンションでは、建物部分だけを切り出すと評価がかなり低く出ることはあります。
ただし、実際の売買価格まで「建物部分にほとんど価値がない」と一律に決め打ちするのは危険です。
中古マンションの査定では、耐震性だけでなく、維持管理の状況、修繕計画、管理受託形態、外観・共用部、地域の需給状況なども見られますし、不動産流通推進センターの査定マニュアルでも、マンション価格はそうした複数要素と市場流通性を踏まえて調整される前提になっています。
つまり、旧耐震は強い減点要素ですが、それだけで価格が決まるわけではありません。
さらに、マンションは「建物」だけでなく敷地利用権や立地条件も価格に大きく効きます。
ですから、建物自体の評価が低くても、駅近や都心立地、管理の良さ、耐震補強済み、建替えや再生の可能性があると、物件全体としては相応の市場価値が残ることがあります。
実際、国土交通省は耐震性不足マンションについて、改修や建替え、敷地売却といった再生手法を制度上想定していますし、一部の住宅ローン商品では旧耐震物件が対象外でも、リフォームで新耐震相当を満たせば利用可能とされています。
要するに、旧耐震マンションについては、「建物部分は低く評価されやすいが、ほとんど資産価値がないと一律に断定するのは適切ではない」というのが実務的な答えです。
売買や相続、投資判断で見るなら、耐震診断・耐震補強の有無、修繕積立金の水準、長期修繕計画、配管等の更新履歴、管理組合の運営、借入可能性、そして立地と敷地持分をセットで見るべきです。
これらが弱ければかなり厳しい評価になりますが、条件が良ければ旧耐震でも市場価値は十分に残り得ます。
旧耐震基準の建物は、一般に昭和56年（1981年）6月1日より前に建築確認を受けたものを指し、耐震性能が不十分な場合があるため、市場では明確なマイナス要因として見られます。
ただし、国土交通省も、旧耐震の高経年マンションについては、耐震診断などで新耐震基準と同程度の耐震性能が確認されているかを見るべきだと案内しており、旧耐震だから直ちに「建物部分の価値がほぼゼロ」とまではいえません。
もっとも、「建物部分はかなり厳しく見られやすい」という理解自体は、かなり実務感覚に近いです。
税務上の法定耐用年数では、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅用建物は47年とされており、また国土交通省資料では、中古住宅の担保評価について、マンションを含め経過年数ベースで評価する金融機関が多いことが示されています。
そのため、築古の旧耐震マンションでは、建物部分だけを切り出すと評価がかなり低く出ることはあります。
ただし、実際の売買価格まで「建物部分にほとんど価値がない」と一律に決め打ちするのは危険です。
中古マンションの査定では、耐震性だけでなく、維持管理の状況、修繕計画、管理受託形態、外観・共用部、地域の需給状況なども見られますし、不動産流通推進センターの査定マニュアルでも、マンション価格はそうした複数要素と市場流通性を踏まえて調整される前提になっています。
つまり、旧耐震は強い減点要素ですが、それだけで価格が決まるわけではありません。
さらに、マンションは「建物」だけでなく敷地利用権や立地条件も価格に大きく効きます。
ですから、建物自体の評価が低くても、駅近や都心立地、管理の良さ、耐震補強済み、建替えや再生の可能性があると、物件全体としては相応の市場価値が残ることがあります。
実際、国土交通省は耐震性不足マンションについて、改修や建替え、敷地売却といった再生手法を制度上想定していますし、一部の住宅ローン商品では旧耐震物件が対象外でも、リフォームで新耐震相当を満たせば利用可能とされています。
要するに、旧耐震マンションについては、「建物部分は低く評価されやすいが、ほとんど資産価値がないと一律に断定するのは適切ではない」というのが実務的な答えです。
売買や相続、投資判断で見るなら、耐震診断・耐震補強の有無、修繕積立金の水準、長期修繕計画、配管等の更新履歴、管理組合の運営、借入可能性、そして立地と敷地持分をセットで見るべきです。
これらが弱ければかなり厳しい評価になりますが、条件が良ければ旧耐震でも市場価値は十分に残り得ます。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/3/19 02:21:03
ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2026/3/17 18:45:02
A
回答日時：
2026/3/17 13:17:50
マンションの価値は固定資産税の評価とは別もので、建物部分と土地部分に分解して資産価値のあるなしを論じてみても答えは出ないです。
その立地に住まう価値、マンションの維持管理の体制と住民の努力の歴史を物語る居住の快適さにかかる価値は別にあり、そこに住みたい人がいる限り価値は出ます。とくにヴィンテージマンションと言われるものでは、ハード面では算出できないソフトの価値が大きいです。
もちろん、このご時世、住むからには旧耐震マンションなど避けたいのはやまやまですが、そういうリスクへの迷いは振り切り、高値を払ってでも住みたい人はいます。
その立地に住まう価値、マンションの維持管理の体制と住民の努力の歴史を物語る居住の快適さにかかる価値は別にあり、そこに住みたい人がいる限り価値は出ます。とくにヴィンテージマンションと言われるものでは、ハード面では算出できないソフトの価値が大きいです。
もちろん、このご時世、住むからには旧耐震マンションなど避けたいのはやまやまですが、そういうリスクへの迷いは振り切り、高値を払ってでも住みたい人はいます。
A
回答日時：
2026/3/17 10:05:03
マンションって建物だけじゃないからね。
A
回答日時：
2026/3/17 08:44:53
価値はあります。
耐用年数の47年はあくまでも税法上の話です。
当然、建物は築60〜70年は持ちますから資産価値は低いながらもあります。
例えば自動車の耐用年数は６年です。製造から７年経過したレクサスが0円なんておかしいですからね。
７年位でも、充分100〜200万円位で売却できるでしょうから。
耐用年数の47年はあくまでも税法上の話です。
当然、建物は築60〜70年は持ちますから資産価値は低いながらもあります。
例えば自動車の耐用年数は６年です。製造から７年経過したレクサスが0円なんておかしいですからね。
７年位でも、充分100〜200万円位で売却できるでしょうから。
A
回答日時：
2026/3/17 08:43:59
いえいえ、資産価値はありますよ、立地の良いマンションはまだまだよい値段で販売されています。
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
中古マンション
3500万円以内の中古マンション
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
中古マンション
築10年以内の中古マンション
-
中古マンション
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
中古マンション
ペット飼育可能な中古マンション
-
中古マンション
即入居可能な中古マンション
友だち追加する
