教えて！住まいの先生

ビジネス・不動産（宅建士）・パテント申請のコンサル業の者です。
あなたのお話には、「相続」が発生している割には志保書士の存在が見えないのです。

もし、「個人で登記」なら、そもそもここで問うてもムダですよ。
なぜなら「正規の相続登記」であるか否かの確証がないからです。

また、「遺産分割協議書」と言いますが、これは一般人の作成などでは通用しませんよ。
なぜなら「真の相続人」を割り出していなければ作成など不可だからです。

ちなみに「相続登記」を極めて簡単に説明しますと、
◆相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されています。
◆従って、見知らぬ者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。

相続登記の専門は司法書士です。
司法書士は、故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を取得。そこから「家系図」を作成して相続人を「割り出す」のです。
この、「割り出し」は、一般の方にできるものではありません。
●ちなみに相続権者の割り出し後でなければ遺産分割協議書作成も不可です

相続登記を個人で―――と言う方がよくいますが、可能ではあっても「正確」である保証などなく、それは後年になって取り返しがつかなくもなるのです。

更に、「法務局で相談」などと言いますが、とんでもない。
法務局は申請書類が法規定通りであれば、そのまま登記します。
（間違いを指摘してくれる官庁ではないのです）

●いま、あなたが為すことは、司法書士への相談が最良です。

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遺産分割協議は相続人全員が参加する必要があります
一部の相続にだけの協議ではできません
しかし、相続人全員が合意すれば別に一堂に会さなくても、合意した内容の文書を作成して全員から署名捺印印鑑証明書を貰えばいいです

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別に集まらなくても電話や郵送、メール、LINEなんかで「結論」を出して、その内容で遺産分割協議書を誰かが作って郵送で署名捺印してもらえば済む話かと思うんですけど、そういう話じゃないのかな。

一か所に集まらなきゃできないなんて、昭和中期くらいまでですよ（適当

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土地建物など不動産を相続人の共同所有名義で登記した状態ということですよね？

物理的に全員が一か所に集まらないと遺産分割協議ができないわけではないので、たとえばいくつかの遺産分割案を考え、手紙やメールを使って、どれにするか決めればいいのでは？

たとえば、話し合いがまとまらない場合、各共有者は裁判所に対して「共有物分割請求」を行う場合がありますが、その際に裁判所は以下のいずれかの方法で分割を命じますので、下記３パターンのいずれかを候補にしたらいいのでは？

・現物分割: 土地を物理的に切り分け（分筆登記）、それぞれを単独所有にする。

・賠償分割（価格賠償）: 一人が代表して所有権を取得し、他方に持分相当の対価を支払う。

・換価分割（競売）: 競売にかけて、売却代金を分配する。

共有名義のまま放置すると、将来的に相続人が増えて権利関係が複雑になり、ますます処分できない「負動産化」してしまいます。

所有する価値がない土地の場合、持分の相続を放棄することも可能ですが、すでに不動産以外の現金などを相続してしまっていると、後の祭りで、放棄できません（よくある話です）。

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法定相続分による保存行為としての相続登記をしました。
→七人の共有不動産(各持分1/7)になりました。

２ そして，法定相続分後の遺産相続登記を考えているのですが，７人全員
の相続人が一同に会して遺産分割協議をすることは難しいので，近所に
在住する相続人２人で，２人の相続分について，遺産分割協議ができないか，
と協議しているのですが，それはできないのでしょうか。
→既に共有不動産として相続登記がされていますので、共有物分割協議はできますが、遺産分割協議はできません。

３ もし，できるとしたら，順次，その方式で進めていきたいと思うのですが。
→遺産分割(民法907条)であれば、家裁における遺産分割調停が利用可能でしたが、既に共有登記状態になっていますので、共有物分割(民法256条)によるしかなく、その協議ができない場合は、簡裁・地裁における民事調停、あるいは共有物分割訴訟(民法258条)を提起するしかありません。

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