教えて！住まいの先生
Q 中古マンションの売却活動中で専属専任媒介契約を結んでいます。
販売開始直後に同じマンション別の部屋がだいぶ高い値段で成約となったそうです。（売主が業者、レインズに情報公開なし、その売主業者が成約したと言っている）
それと当方が販売開始してから一週間でな内見あり、売出価格なら前向きに検討したいという人が現れた（片手のようです）こともあり
値上げをすすめられました。
値上げした結果、前向き～といっていた方は見送りとなりました。
①高値で成約した、という情報は嘘の可能性はありますでしょうか。
②また、これは一種の囲い込みでしょうか？（売り出し直後に片手の客がいい反応、値上げして追い払う）
教えていただきたいです。
よろしくお願いいたします。
それと当方が販売開始してから一週間でな内見あり、売出価格なら前向きに検討したいという人が現れた（片手のようです）こともあり
値上げをすすめられました。
値上げした結果、前向き～といっていた方は見送りとなりました。
①高値で成約した、という情報は嘘の可能性はありますでしょうか。
②また、これは一種の囲い込みでしょうか？（売り出し直後に片手の客がいい反応、値上げして追い払う）
教えていただきたいです。
よろしくお願いいたします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/4/13 10:29:48
（元）不動産会社経営の宅建士です。
一戸建だろうとマンションだろうと、個々の物件はそれぞれ全く別の存在で、
お隣でも評価は全く違ってきます。
マンションなら、お隣の号室とは日照の角度なども微妙に違い、従って売却の価格も全く違うのが通例です。
また、売却にしても、依頼する仲介業者によっても全く違い、「比較？」すること自体がナンセンスなのです。
また、売主であれば誰でも「高く売りたい」のは当然で、かつ、仲介業者も、同じ３％なら「高く売りたい」のは同じで、利害は一致するのです。
●でも、売れなければ〇ソです。
そして、
◆価格が安ければ「即日～〇週間」で売れ、
◆高ければ「〇か月」～「有名物件」・「塩漬物件」になります。
不動産売却はすべて、「神のみぞ知る」の世界だからです。
一戸建だろうとマンションだろうと、個々の物件はそれぞれ全く別の存在で、
お隣でも評価は全く違ってきます。
マンションなら、お隣の号室とは日照の角度なども微妙に違い、従って売却の価格も全く違うのが通例です。
また、売却にしても、依頼する仲介業者によっても全く違い、「比較？」すること自体がナンセンスなのです。
また、売主であれば誰でも「高く売りたい」のは当然で、かつ、仲介業者も、同じ３％なら「高く売りたい」のは同じで、利害は一致するのです。
●でも、売れなければ〇ソです。
そして、
◆価格が安ければ「即日～〇週間」で売れ、
◆高ければ「〇か月」～「有名物件」・「塩漬物件」になります。
不動産売却はすべて、「神のみぞ知る」の世界だからです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/4/13 10:29:48
ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2026/4/8 07:37:54
①同じマンションならどの部屋かの検討くらいつきますよね？
最近売却された部屋が本当にあれば嘘ではないホントの話です
ただ、マンションだと最上階や角部屋で価格がかなり変わる事があるので
単純に比較は出来ません
また、リフォーム済か現状かで数百万円の差が出て当たり前なので
どの部屋がどのような状態でいくらで売却されたのかを
正確に知らないと嘘かホントかの判断は出来ないです
②片手の客の追い払い工作の可能性は高いですね
売出直後にいい反応があったって事は、売れそうな物件なんです
多少値上げしても売れる、しかも、両手客が来れば丸儲け
両手客には売主は値引きに応じてくれそうだと言っておけば
元の値段くらいで売れるので不動産屋は絶対に損しないんです
つまり、その不動産屋は
売主の利益よりも自分の利益の事を重視している不動産屋です
３ヶ月経っても売れなかったら不動産屋を変更してもいいかも知れません
最近売却された部屋が本当にあれば嘘ではないホントの話です
ただ、マンションだと最上階や角部屋で価格がかなり変わる事があるので
単純に比較は出来ません
また、リフォーム済か現状かで数百万円の差が出て当たり前なので
どの部屋がどのような状態でいくらで売却されたのかを
正確に知らないと嘘かホントかの判断は出来ないです
②片手の客の追い払い工作の可能性は高いですね
売出直後にいい反応があったって事は、売れそうな物件なんです
多少値上げしても売れる、しかも、両手客が来れば丸儲け
両手客には売主は値引きに応じてくれそうだと言っておけば
元の値段くらいで売れるので不動産屋は絶対に損しないんです
つまり、その不動産屋は
売主の利益よりも自分の利益の事を重視している不動産屋です
３ヶ月経っても売れなかったら不動産屋を変更してもいいかも知れません
A
回答日時：
2026/4/7 17:07:17
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
①可能性はあります。
②それは判断難しいです。
というか、なぜ値上げ提案をあなたが了承したのか理解できませんが、一度は納得して決めた価格なんですから売れる時に売っておくのがベターですよ。
①可能性はあります。
②それは判断難しいです。
というか、なぜ値上げ提案をあなたが了承したのか理解できませんが、一度は納得して決めた価格なんですから売れる時に売っておくのがベターですよ。
A
回答日時：
2026/4/7 15:25:48
その可能性もあります
マッチポンプかもしれません
値上げして売れなければ
今度は半額くらいで「これなら買うって人がいます」と言われます
囲い込みのパターンとしては、ある程度、売り急いでいる人をターゲットにしますので、心覚えがあるなら可能性は高くなります
不動産情報ネットに物件が出ているのかも確認してください
マッチポンプかもしれません
値上げして売れなければ
今度は半額くらいで「これなら買うって人がいます」と言われます
囲い込みのパターンとしては、ある程度、売り急いでいる人をターゲットにしますので、心覚えがあるなら可能性は高くなります
不動産情報ネットに物件が出ているのかも確認してください
A
回答日時：
2026/4/7 14:12:17
＞だいぶ高い値段で成約となったそうです。売主が業者
←売主が業者ならば、70㎡位であれば、フルリノベーション代で800～1,000万円掛かっています。当然、相場の物件よりか、1,300万円以上は高く売れます。
あなた様のお部屋も現状引渡しならば、その金額の下の、1,000万円は安くなります。軽くリフォームした位だと、相場金額＋300万円位が妥当でしょう。
←売主が業者ならば、70㎡位であれば、フルリノベーション代で800～1,000万円掛かっています。当然、相場の物件よりか、1,300万円以上は高く売れます。
あなた様のお部屋も現状引渡しならば、その金額の下の、1,000万円は安くなります。軽くリフォームした位だと、相場金額＋300万円位が妥当でしょう。
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