教えて！住まいの先生

うーん・・・ってな感じですね
東京は私の主戦場では無いので、相場やその辺の細かいトコは
わかりませんが、私だったらこういう物件はもう上手く行かない前提で
自分の中では割り切りますかね

私も新築から中古迄40年弱相当な数の物件に携わってきましたが
やはりマンションで一番厳しい・苦戦するのは
ご存じのように「2階」の物件ですよね
それもタワマンであれば尚更2階なんぞ買う意味がない・・みたいな
とこも有りますよね、2階を買う客の殆どは
「その場所・エリアに住みたいけど大体、そこに住むような身分や
世帯年収では無い人」が買うんですよね、新築だったら特に安い
金額設定をしますので・・

でも、それでも無理して買ったはいいけど、やはり身分そのものが
違うので、一番安いのかったとはいえ単年で破綻して
手放す人も多いのが2階です
競売でマンションの2階の物件が極端に多いのもその理論の結果ですよね

新築だったら「売り切らないといけない」という責任が有りますので
頑張りますが、中古仲介だったら極論言えばもうある意味
「責任放棄」のつもりの感覚も入れます。
要は売れない物件を抱え込んで、他の仕事に回せる時間を削るほど
「仲介業」としては無駄な物は無いですよね

で、問題の査定方法ですが、そこはあくまで今の主流と同じように
普通に算出して＋αの金額を付けて、その上で、結果を伝える時に
まず最初に「売りたい、これで売れないとどうしようもない価格って
有りますか？」と売主に聞きますかね

当然、売主の残債を上回った査定は出しておきます
※残債を上回らないでも、現金補充で決済できる売主だったら別ですが・・

で、基本は売主の希望額を丸飲みします、でもその際には
「これで間違いなく動きます」など余計な事は言わず
「いつでも逃げられる体制」は取っておきます、ユーザーには申し訳ないけど、質問者さんも自分と同じように身にしみてわかってらっしゃると思いますが「仕事の取捨選択」は仲介屋にとっては非常に大事ですからね

売主もわかっているとは思います、「これ厳しいよなぁ」って言うのは

なので、どうしても受託したいのであれば別ですが、私だったら
2LDKで余計に苦戦するのは分かっているので
本音を言えば「もう別に受託出来なくてもイイや、むしろ抱え込まない方が良いかもな」くらいの感覚で挑みますかね

金額関係の回答に成っていなくて済みません

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