教えて！住まいの先生
Q 田舎の古い建物と土地を無償で譲渡されることになりました。 贈与税を払わないといけないのですが、下記のような記事を見ました。
『土地を評価額よりも著しく安く売却すると、評価額との差額がみなし贈与に該当し、買主に贈与税が課せられる恐れがあります。 しかし、差額分だけが対象となるので、贈与するよりも相続税を押さえられるというメリットもあります。』
記事の意味がよく分からないのですが、無償で譲渡されるよりも1万円とかで売買契約という形にした方が良いということでしょうか？（それならみんなそうするはずですし、そんなわけないとは思いますが・・・）
記事の意味がよく分からないのですが、無償で譲渡されるよりも1万円とかで売買契約という形にした方が良いということでしょうか？（それならみんなそうするはずですし、そんなわけないとは思いますが・・・）
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/4/28 15:35:39
不動産業に携わっている者です。
結論から言うと、1万円での売買契約にしても贈与税の節税にはほとんどなりません。
みなし贈与とは、税務上「著しく低い価格」つまり時価のおおむね80%未満で売買した場合に、時価との差額分が贈与とみなされて課税される制度です。仮に評価額200万円の土地を1万円で売ったとしても、差額の199万円について贈与があったとみなされます。記事が言いたいのは「完全無償より一部有償にした方が課税対象額をわずかに圧縮できる場面もある」という話であり、1万円売買で大幅に節税できるという意味ではありません。ですからみんながそうしないのも当然で、やっても意味がないからです。
ただ、田舎の古い物件であれば話が変わることがあります。贈与税の計算基準は「固定資産税評価額」という市区町村が定めた価額で、田舎の土地は時価よりかなり低く設定されているケースが多いです。贈与税には年間110万円の基礎控除があるため、土地と建物の評価額の合計が110万円以下であれば贈与税はかかりません。まず役所で固定資産税評価証明書を取得して実際の評価額を確認してみることをお勧めします。
もう一点、田舎の古い建物は解体費用（木造で坪3〜5万円程度）が建物の価値を大きく上回ることも珍しくなく、受け取ること自体が経済的なマイナスになる場合もあります。固定資産税の毎年の負担や将来の管理費用も含めて、受け取るかどうか自体を慎重に検討されることも大切です。
具体的な税額の計算は税理士に確認されるのが確実です。
結論から言うと、1万円での売買契約にしても贈与税の節税にはほとんどなりません。
みなし贈与とは、税務上「著しく低い価格」つまり時価のおおむね80%未満で売買した場合に、時価との差額分が贈与とみなされて課税される制度です。仮に評価額200万円の土地を1万円で売ったとしても、差額の199万円について贈与があったとみなされます。記事が言いたいのは「完全無償より一部有償にした方が課税対象額をわずかに圧縮できる場面もある」という話であり、1万円売買で大幅に節税できるという意味ではありません。ですからみんながそうしないのも当然で、やっても意味がないからです。
ただ、田舎の古い物件であれば話が変わることがあります。贈与税の計算基準は「固定資産税評価額」という市区町村が定めた価額で、田舎の土地は時価よりかなり低く設定されているケースが多いです。贈与税には年間110万円の基礎控除があるため、土地と建物の評価額の合計が110万円以下であれば贈与税はかかりません。まず役所で固定資産税評価証明書を取得して実際の評価額を確認してみることをお勧めします。
もう一点、田舎の古い建物は解体費用（木造で坪3〜5万円程度）が建物の価値を大きく上回ることも珍しくなく、受け取ること自体が経済的なマイナスになる場合もあります。固定資産税の毎年の負担や将来の管理費用も含めて、受け取るかどうか自体を慎重に検討されることも大切です。
具体的な税額の計算は税理士に確認されるのが確実です。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/4/28 15:35:39
丁寧な回答ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2026/4/23 11:13:21
「1万円で売買しても贈与税が減る」というのは、多くの場合誤解です。不動産の価値（時価）と売買価格の差額が「みなし贈与」として課税されるため、結局のところ贈与税を避ける手段にはなりません。
A
回答日時：
2026/4/22 16:14:32
この記事は、法外に安い価格で売買することで、贈与税を免れようとするのを防ぐ制度について書いてますね
たとえば、1000万の土地・建物の贈与を受けると、基礎控除110万を引いた890万に対して贈与税231万がかかります。
ところが、1000万の土地・建物を1万で買った場合は売買なので、贈与税がかかりません…となったら、おかしいですよね
あなたの言うとおり、みんなそうしちゃいます。
それを防ぐために、差額の999万には贈与税がかかりますよということで、基礎控除110万を引いた889万に対して贈与税230.6万を課税するという制度です。
なので、1万で売買したら、贈与税は4000円安くなるけど、買う時に1万払うので、トータルでは損になります。
最後の「贈与するより、相続税が抑えられる」というのは、余計な話なのですが、おそらく↓これの話だと思います。
https://ire-gs.com/souzoku_base/qa/souzokuzei10/#t
贈与しても、条件を満たせば、贈与金額が相続税の課税対象に組み込まれるという仕組みです。
売買にした場合は売買金額の分だけ贈与金額が下がるので、結果的に相続税の課税対象が減って、相続税が抑えられることがあるという話です。
ちなみに、評価額が時価になるなんてことはないです。
贈与税も相続税も、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価します。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm
たとえば、1000万の土地・建物の贈与を受けると、基礎控除110万を引いた890万に対して贈与税231万がかかります。
ところが、1000万の土地・建物を1万で買った場合は売買なので、贈与税がかかりません…となったら、おかしいですよね
あなたの言うとおり、みんなそうしちゃいます。
それを防ぐために、差額の999万には贈与税がかかりますよということで、基礎控除110万を引いた889万に対して贈与税230.6万を課税するという制度です。
なので、1万で売買したら、贈与税は4000円安くなるけど、買う時に1万払うので、トータルでは損になります。
最後の「贈与するより、相続税が抑えられる」というのは、余計な話なのですが、おそらく↓これの話だと思います。
https://ire-gs.com/souzoku_base/qa/souzokuzei10/#t
贈与しても、条件を満たせば、贈与金額が相続税の課税対象に組み込まれるという仕組みです。
売買にした場合は売買金額の分だけ贈与金額が下がるので、結果的に相続税の課税対象が減って、相続税が抑えられることがあるという話です。
ちなみに、評価額が時価になるなんてことはないです。
贈与税も相続税も、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価します。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm
A
回答日時：
2026/4/22 14:24:46
評価額、 流通価格次第
A
回答日時：
2026/4/22 13:14:03
単純な贈与の場合、贈与税の計算の基となるのはその贈与財産の相続税評価額、著しく安い価格での譲渡（低額譲渡）の場合、贈与税の計算の基となるのはその贈与財産の時価、という取り扱いとなっている。
時価と相続税評価額との関係は概ね1.0：0.8なので、時価500万円の土地なら相続税評価額は概ね400万円という事になる。
この土地を仮に300万円で売買した場合のみなし贈与財産は差額の200万円（贈与税額9万円）なんで、単純な贈与の場合の400万円（贈与税額33.5万円）より安いけど、1万円での売買の場合、みなし贈与財産の額は499万円（52.8万円）なんで、単純な贈与の場合の400万円（33.5万円）より高くなってしまうんだな。
時価と相続税評価額との関係は概ね1.0：0.8なので、時価500万円の土地なら相続税評価額は概ね400万円という事になる。
この土地を仮に300万円で売買した場合のみなし贈与財産は差額の200万円（贈与税額9万円）なんで、単純な贈与の場合の400万円（贈与税額33.5万円）より安いけど、1万円での売買の場合、みなし贈与財産の額は499万円（52.8万円）なんで、単純な贈与の場合の400万円（33.5万円）より高くなってしまうんだな。
A
回答日時：
2026/4/21 17:36:43
＞無償で譲渡されるよりも1万円とかで売買契約という形に…
雀の涙ほどの違いしか出ません。
というかむしろ、逆ざやになりかねません。
1,000万円の不動産だとして、基礎控除 110万を引いて 890万が贈与税の対象になるか、889万が贈与税の対象になるかの違いだけです。
900万近辺の税率は 40%
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4408.htm
ですから、1万円の 40%、4,000円だけ贈与税が安くなりますが、買い手は1万円払わなければいけませんから逆ざやになります。
＞贈与するよりも相続税を押さえられるというメリットも…
えっ、相続税って、いま贈与してもらうのでなく、売り手が死ぬまで待つということ？
なんか話がよく分かりませんけど、持ち主が健在なうちに無償で譲渡、すなわち贈与してもらうのなら、原則として贈与税の申告と納付が必要です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4429.htm
税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/index2.htm
雀の涙ほどの違いしか出ません。
というかむしろ、逆ざやになりかねません。
1,000万円の不動産だとして、基礎控除 110万を引いて 890万が贈与税の対象になるか、889万が贈与税の対象になるかの違いだけです。
900万近辺の税率は 40%
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4408.htm
ですから、1万円の 40%、4,000円だけ贈与税が安くなりますが、買い手は1万円払わなければいけませんから逆ざやになります。
＞贈与するよりも相続税を押さえられるというメリットも…
えっ、相続税って、いま贈与してもらうのでなく、売り手が死ぬまで待つということ？
なんか話がよく分かりませんけど、持ち主が健在なうちに無償で譲渡、すなわち贈与してもらうのなら、原則として贈与税の申告と納付が必要です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4429.htm
税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/index2.htm
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