教えて！住まいの先生
Q 父が先月亡くなり、不動産の相続があります。 今回、相続を受ける不動産は、数十年前に父が2400万で購入したものです。
今回、相続する物件の固定資産評価額は、土地が900万、建物が100万でした。
今回、当方が当該物件を相続することになりそうですが、相続後にこの物件の売却を行なった場合の税について、ご教示願います。
通常、購入価格よりも高く売却した場合、その利益に対して、税金がかかったと思います。
当方が相続後に売却した場合、利益計算する基準価格は、父が購入した価格になりますか？それとも、相続時の固定資産評価額になりますか？
今回、当方が当該物件を相続することになりそうですが、相続後にこの物件の売却を行なった場合の税について、ご教示願います。
通常、購入価格よりも高く売却した場合、その利益に対して、税金がかかったと思います。
当方が相続後に売却した場合、利益計算する基準価格は、父が購入した価格になりますか？それとも、相続時の固定資産評価額になりますか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/5/10 14:11:46
不動産業に携わっている者です。
相続した不動産を売却する際の取得費（売却益を計算するための基準価格）は、お父様が実際に購入した2,400万円を引き継ぐことになります。固定資産評価額は相続税の計算に用いるものであり、売却時の所得税計算とは別の話です。
所得税法上、相続により取得した不動産の取得費は被相続人（亡くなった方）の購入価格を引き継ぐのが原則です。ただし建物については、購入後の経過年数に応じた減価償却費相当額を差し引く必要があります。数十年前のご購入とのことですので、建物部分の取得費はかなり圧縮されている可能性があります。万一、購入当時の売買契約書等が見当たらず取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使うことも認められています。
譲渡所得の計算は「売却価格 − 取得費 − 譲渡費用（仲介手数料・測量費等）」で行います。保有期間が5年超の長期譲渡所得であれば税率は20.315%（所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%の合計）です。保有期間はお父様が購入した日からカウントされますので、今回はほぼ確実に長期に該当します。
また相続税を納めた場合には「取得費加算の特例」を利用できる可能性があります。これは納付した相続税の一部を取得費に上乗せして課税所得を圧縮できる制度で、相続開始から3年10ヶ月以内の売却が要件です。税額への影響が大きい部分ですので、売却前に税理士にご確認いただくのが安心です。
相続した不動産を売却する際の取得費（売却益を計算するための基準価格）は、お父様が実際に購入した2,400万円を引き継ぐことになります。固定資産評価額は相続税の計算に用いるものであり、売却時の所得税計算とは別の話です。
所得税法上、相続により取得した不動産の取得費は被相続人（亡くなった方）の購入価格を引き継ぐのが原則です。ただし建物については、購入後の経過年数に応じた減価償却費相当額を差し引く必要があります。数十年前のご購入とのことですので、建物部分の取得費はかなり圧縮されている可能性があります。万一、購入当時の売買契約書等が見当たらず取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使うことも認められています。
譲渡所得の計算は「売却価格 − 取得費 − 譲渡費用（仲介手数料・測量費等）」で行います。保有期間が5年超の長期譲渡所得であれば税率は20.315%（所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%の合計）です。保有期間はお父様が購入した日からカウントされますので、今回はほぼ確実に長期に該当します。
また相続税を納めた場合には「取得費加算の特例」を利用できる可能性があります。これは納付した相続税の一部を取得費に上乗せして課税所得を圧縮できる制度で、相続開始から3年10ヶ月以内の売却が要件です。税額への影響が大きい部分ですので、売却前に税理士にご確認いただくのが安心です。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/5/10 14:11:46
皆さん、色々回答ありがとう御座いました。
まだ、亡くなって一ヶ月なので、色々ゴタゴタしておりました。
49日が終わりましたら、本腰を入れようと思います。
また、不明点ありましたら、相談させてください。
回答
A
回答日時：
2026/4/29 16:25:28
譲渡所得税は、売却額＆譲渡時と取得時にかかった諸経費＆所有していた期間などが要るので何ともです
「譲渡所得税 シュミレーション」での検索を勧めます
「譲渡所得税 シュミレーション」での検索を勧めます
A
回答日時：
2026/4/29 13:31:44
父が購入した価格ですね。
気になるのは、撤去費用が２００万程度はかかり、土地評価が９００万って、たぶん、半額以下な気がするから、手元に残るのかな？と心配します。まぁ、売れるといいですね。近所の人とかに相談しておくとよいかもしれません。
気になるのは、撤去費用が２００万程度はかかり、土地評価が９００万って、たぶん、半額以下な気がするから、手元に残るのかな？と心配します。まぁ、売れるといいですね。近所の人とかに相談しておくとよいかもしれません。
A
回答日時：
2026/4/29 10:36:12
（元）不動産会社経営の宅建士です。
「相続物件」の場合は、「相続控除３千万円」がありますので、通常の一般家屋なら多くが「非課税」です。
また、一般家屋でなかったり、判断に迷うなら税務署へ行って相談することをお勧めします。（匿名でも電話でも電話でも丁寧に教えてくれます）
「相続物件」の場合は、「相続控除３千万円」がありますので、通常の一般家屋なら多くが「非課税」です。
また、一般家屋でなかったり、判断に迷うなら税務署へ行って相談することをお勧めします。（匿名でも電話でも電話でも丁寧に教えてくれます）
A
回答日時：
2026/4/29 09:56:17
他に資産が無く
それだけ又はそれがメインなら相続税は非課税
譲渡所得については2400万で買った原資と修理やその他、家を保つために使った費用があるなら、積算として計上できます
困ったことになるのは、領収書他、何にも残っていない場合は5%ルールで2000万で売れたとすると、控除は100万、1900万に税金20%の380万が租税されます
それだけ又はそれがメインなら相続税は非課税
譲渡所得については2400万で買った原資と修理やその他、家を保つために使った費用があるなら、積算として計上できます
困ったことになるのは、領収書他、何にも残っていない場合は5%ルールで2000万で売れたとすると、控除は100万、1900万に税金20%の380万が租税されます
A
回答日時：
2026/4/29 07:33:03
＞当方が相続後に売却した場合、利益計算する基準価格は…
・土地・・・何十年までも買ったときの値段そのまま。
・建物・・・減価償却後の残存価格。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm
建物の法定耐用年数は、木造22年、鉄筋コンクリート47年です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf
この全期間を満了していれば現在の法的価値はほとんど０円です。
この場合は、売値の 5% を取得費と見なす特例があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm
＞相続時の固定資産評価額になります…
贈与税や相続税の算定材料になるだけで、譲渡所得とは関係ありません。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm
税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
・土地・・・何十年までも買ったときの値段そのまま。
・建物・・・減価償却後の残存価格。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm
建物の法定耐用年数は、木造22年、鉄筋コンクリート47年です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf
この全期間を満了していれば現在の法的価値はほとんど０円です。
この場合は、売値の 5% を取得費と見なす特例があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm
＞相続時の固定資産評価額になります…
贈与税や相続税の算定材料になるだけで、譲渡所得とは関係ありません。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm
税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
A
回答日時：
2026/4/29 07:24:40
相続で得た資産を売却したときは、取得費は相続時の評価額ではなく、被相続人が取得したときの額となります。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
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