教えて！住まいの先生
Q 検査済証のない擁壁が敷地内にある建売住宅についての質問です。 新築の建売住宅を購入する者です。 気に入った物件が見つかりましたが、検査済証のない擁壁の上に建築されており気になっています。
条件をお伝えしますので、お知恵をお貸しいただければと思います。
・所在地は横浜市の坂の多い低層住宅地区です
・各種ハザードマップの範囲外であることは確認済み、地盤も強固で地震に対して強いエリアだそうです
・該当物件は庭付きの木造住宅で、昨年建築許可を得て着工したようです
・問題の擁壁は、道路に面しておらず、高さは2.1〜2.5m程度の大きな大谷石五段で、地面に対して斜めに積み上げられており(垂直ではない)、ほぼ正方形の土地の一辺を占めています
・擁壁の建築は昭和30年代後半に作られました
・擁壁上部に当該物件が立っており、擁壁から住宅壁面までの距離は概ね1.5mです
・擁壁の下は別の住宅の駐車場と庭に面しています
・現地を確認しましたが、擁壁は古いと感じたものの、素人目では頑丈そうに見えました
擁壁について仲介業者に確認したところ、下記の回答がありました
・当該擁壁は物件の敷地内で、検査済証はない
・宅地造成工事許可申請台帳記載事項証明書を発行したところ、前物件の建築時に横浜市の建築許可を得ている旨の記載を確認したため、当該擁壁の安全性は担保されていると考えて良い
・建物は擁壁下部の支持層まで届く杭を基礎全体に打ち込んでおり、耐震性を確保している
・以上の事情により、当該擁壁は既存擁壁として残したまま着工することとし、建築確認済証の発行を受けた
懸念としては、既存擁壁の上に立っており、かつ検査済証がないことです。
反対側に庭があるのに、あえて擁壁まで1.5mに建物を建てる計画で建築確認済証を得ているということは、既存擁壁を使用しても安全性は確保されていると判断されたのかなと考えましたが(仲介業者もそのように説明しました)、その認識で合っているのでしょうか。
横浜市自体坂ばかりで、既存擁壁の上に新築を建てているのはよく見るので、気にしすぎてもしょうがないという思いがあります。
一方、道路に面していない擁壁で、家の壁面までの距離が近いので、万が一の場合の修繕は手間がかかりそうです。
一概に安全とは言えないと思いますが、一般論で構いませんので詳しく方のご回答をお待ちしております。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/5/6 23:43:13
深基礎または支持層まで杭を打ち込むことで建築確認を通している、のだと思います。その擁壁自体は何ら強度的に担保されていないと考えたほうが良いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/5/6 23:43:13
ご回答ありがとうございました ベストアンサーは悩むところでしたが、お返事もいただいておりますのでくろ様とさせていただきました 皆様のご回答を物件選びの参考とさせていただきます
回答
A
回答日時：
2026/5/4 14:29:14
下記の点確認する事です
① 昭和30年代後半に築造された大谷石積の擁壁は2.0mを超えていれば
工作物の確認済証及び完了検査済証が交付されている筈です
昭和30年と古く行政で調べても解らず共に無ければ無許可工作物です
② 建売住宅の建築確認済証及び完了検査済証は原本確認しましたか
③ 此の建売住宅の建築確認申請に際し、当時の許可は無いが当該擁壁が安全
で有ると国土交通省の指針に基づいて一級建築士が申請し、それを行政が
認定し建売住宅の建築確認を許可していれば問題無く確認済になります
④ 又は建売住宅の基礎が擁壁の底部から傾斜角30度の線以下に構築され
ていれば擁壁の存在は問題なく問われません
⑤ 宅地造成工事許可申請台帳記載事項証明書の発行により擁壁の安全を認め
建築確認が済みになった証明書の原本を確認しましたか
建築確認済証や検査済証の番号や交付年月日が、間違いなく確認出来れば
擁壁は何の問題も無く当時合法で有ったと思われます
⑥ 地盤調査報告書及び杭打ち報告書
以上の事項全てが建売住宅購入契約時、重要事項として説明され全ての控えが
添付避けていれば全て、現行法に合致し問題は有りません
A
回答日時：
2026/5/4 13:40:10
横浜市は建築条例の3条にがけ規制の内容があります。
https://cgi.city.yokohama.lg.jp/somu/reiki/reiki_honbun/g202RG00000906.html
横浜市のがけ定義は高さ3m以上、勾配30°以上の場合で、問題になりそうなのは、斜面の上端から高さの2倍の影響範囲約5m以内に建物があるということですが、杭で支持され、建物土圧が擁壁に影響しなければ良いと思います。
また、大谷石は現在は擁壁に用いられず、規則で定める規模及び構造を有する擁壁に該当しないと思いますが、風化、劣化、変形等なければ、高さ3m以下の既存壁なので、やむ終えないと思います。
A
回答日時：
2026/5/4 12:53:39
☆、質問とする新築建売の分譲地である場で、昭和30年ごろの宅地
造成地での場合は、都市計画法第60条の適合証明証も得られません。
その不動産屋者が既存擁壁のその上に、他の凡例に新築建築確認が
でたと云って、先の証明書や工作物完了検査済証がなければ無理です。
先ずはその点を含めて横浜市であれば、役所の確認審査係でその旨の
確認をスマホ写真や他の資料を持参してから、契約をすることですね。
A
回答日時：
2026/5/4 11:13:28
建築OBですが
崖として認定されるのは
3m以上からです。
ソレ以下であるので安全に関しては
自己責任です。
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