教えて！住まいの先生
Q 不動産に詳しい方に聞きたいです。
中古マンションを購入するのですが、自分としては、そのマンションの管理状況等を確認した上で購入しようと思いましたが、それでも素人目線の為、セカンドオピニオンとして皆さんにお聞きしたいです。
まず、築年数は三十五年 3LDK 広さ80程 総戸数約40戸
室内フルリフォーム(ただし、リビングのフローリングは上張り、床下の給排水管は未交換、その他建具や水回りは全部交換済み)
ペット可で駐車場は一旦敷地外。今後敷地内(一部機械式)が明けば抽選で確保できるかもしれない。敷地外の駐車場は歩いても1分未満。
大規模修繕、エレベーター交換、数年前に済み。管理費はわかりませんが、修繕費は相場内とのこと。
現状どちらとも値上げの予定なし
マンションの積立金も問題なし
滞納金もなし
事故やトラブルなし
リフォーム業者も長谷工という会社
管理会社は大手ではないとのことですが、福岡等に良く見かける名前だそうです。
管理人も週に4日勤務 日中のみ
長期修繕計画はゴールデンウィークの為まだ確認できてません
明後日にはある程度分かる予定です(不動産屋と会う予定のため)
一部土砂災害のハザードマップかかってますが、法律上確認とれてる上での建築だそうで、今までは問題ないです。これからあるかもしれないのは理解してます。
それと、給排水管に関しては、２年の瑕疵保険がついているとのことで、何かあればそこから出してくれるとのこと。以降は火災保険から補って、給排水管は実費らしいですが、貯金はしていこうかという、浅はかな考えです。
立地に関しては、中心街から車で15分程です。同じぐらい車走らせたら、大きな駅もあります。昼間も夜間もめっさ静かでした。
ちょっこここ狭いな?と思った所もあったけど妥協できるなと思いました。
以上の状況でよくYouTube等で言われる買ったらヤバかった物件にあたりますか?
優しくお答えしてくれると嬉しいです。
まず、築年数は三十五年 3LDK 広さ80程 総戸数約40戸
室内フルリフォーム(ただし、リビングのフローリングは上張り、床下の給排水管は未交換、その他建具や水回りは全部交換済み)
ペット可で駐車場は一旦敷地外。今後敷地内(一部機械式)が明けば抽選で確保できるかもしれない。敷地外の駐車場は歩いても1分未満。
大規模修繕、エレベーター交換、数年前に済み。管理費はわかりませんが、修繕費は相場内とのこと。
現状どちらとも値上げの予定なし
マンションの積立金も問題なし
滞納金もなし
事故やトラブルなし
リフォーム業者も長谷工という会社
管理会社は大手ではないとのことですが、福岡等に良く見かける名前だそうです。
管理人も週に4日勤務 日中のみ
長期修繕計画はゴールデンウィークの為まだ確認できてません
明後日にはある程度分かる予定です(不動産屋と会う予定のため)
一部土砂災害のハザードマップかかってますが、法律上確認とれてる上での建築だそうで、今までは問題ないです。これからあるかもしれないのは理解してます。
それと、給排水管に関しては、２年の瑕疵保険がついているとのことで、何かあればそこから出してくれるとのこと。以降は火災保険から補って、給排水管は実費らしいですが、貯金はしていこうかという、浅はかな考えです。
立地に関しては、中心街から車で15分程です。同じぐらい車走らせたら、大きな駅もあります。昼間も夜間もめっさ静かでした。
ちょっこここ狭いな?と思った所もあったけど妥協できるなと思いました。
以上の状況でよくYouTube等で言われる買ったらヤバかった物件にあたりますか?
優しくお答えしてくれると嬉しいです。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/5/11 22:58:11
>YouTube等で言われる買ったらヤバかった物件にあたりますか?
金額さえ、現状の相場であなたが納得するレベルで有れば
それとは全くの逆で「何も問題はないでしょう」という感じかな？
とは、質問の内容を見ての判断です
まず築35年位でしたら「新耐震基準」の建物ですし
まぁ福岡自体が過去は地震も有りましたが、まぁイレギュラー的な地震だったので、それを考えれば日本全国どこでも起きる訳で・・
で、ある意味中古マンションって逆に言えば
その築年数分、そこに建ってそこでまともに生活が出来ている人たちが今も住んでいる・・という「実績歴史」があるので、木造戸建て住宅の古いモノ
よりかはある程度の安心感は有ります
人によっては「建て替えがぁ」という人も居ますが、まぁそれを
突き詰めて言ったら、マンションなんてそもそも買えないに等しいので
それから
>給排水管に関しては、２年の瑕疵保険がついているとのことで、何かあれば・・・・・・・・・
あなたが仮に購入したとなれば火災保険に加入すると思いますので
火災保険には「給排水管の故障で下階に迷惑をかけた場合
その損失は保険で賄える」という特約も多いのでそこまで心配しないで
イイかなとは思います
※保険に加入する時はその辺は良く確認してください
古いマンションの給排水管の問題(専有部分内床下)は
大体「ジョイント部」に発生するので、給排水管の不具合は
大きな出費には成りにくいケースも多いです、ゼロとは言いませんが
内容を見る限り、その管理費や積立金含めて、あなたが支払っていける
自信が有れば、そうそう悪い買い物じゃないのかな？とは思います
まぁ中には重箱の隅をつつくような意見も出て来るとは思いますが
そこまで言ったら「完璧な物件」自体を自分の予算と希望の立地の
範囲内で探す方がかなり難しくなりますので、中古購入で肝心なのは
許容できるデメリット部分は許容する・・が肝心です。
金額さえ、現状の相場であなたが納得するレベルで有れば
それとは全くの逆で「何も問題はないでしょう」という感じかな？
とは、質問の内容を見ての判断です
まず築35年位でしたら「新耐震基準」の建物ですし
まぁ福岡自体が過去は地震も有りましたが、まぁイレギュラー的な地震だったので、それを考えれば日本全国どこでも起きる訳で・・
で、ある意味中古マンションって逆に言えば
その築年数分、そこに建ってそこでまともに生活が出来ている人たちが今も住んでいる・・という「実績歴史」があるので、木造戸建て住宅の古いモノ
よりかはある程度の安心感は有ります
人によっては「建て替えがぁ」という人も居ますが、まぁそれを
突き詰めて言ったら、マンションなんてそもそも買えないに等しいので
それから
>給排水管に関しては、２年の瑕疵保険がついているとのことで、何かあれば・・・・・・・・・
あなたが仮に購入したとなれば火災保険に加入すると思いますので
火災保険には「給排水管の故障で下階に迷惑をかけた場合
その損失は保険で賄える」という特約も多いのでそこまで心配しないで
イイかなとは思います
※保険に加入する時はその辺は良く確認してください
古いマンションの給排水管の問題(専有部分内床下)は
大体「ジョイント部」に発生するので、給排水管の不具合は
大きな出費には成りにくいケースも多いです、ゼロとは言いませんが
内容を見る限り、その管理費や積立金含めて、あなたが支払っていける
自信が有れば、そうそう悪い買い物じゃないのかな？とは思います
まぁ中には重箱の隅をつつくような意見も出て来るとは思いますが
そこまで言ったら「完璧な物件」自体を自分の予算と希望の立地の
範囲内で探す方がかなり難しくなりますので、中古購入で肝心なのは
許容できるデメリット部分は許容する・・が肝心です。
回答
A
回答日時：
2026/5/7 10:50:56
A
回答日時：
2026/5/7 10:34:50
立地が悪いのではないでしょうか？
マンションだったら駅近でないと意味がないと思います。
車しか移動手段がないのなら年を取って運転免許を返納したらどうするのですか？
売却も難しいと思います。
マンションだったら駅近でないと意味がないと思います。
車しか移動手段がないのなら年を取って運転免許を返納したらどうするのですか？
売却も難しいと思います。
A
回答日時：
2026/5/7 08:42:26
回答させていただきます。
管理費、修繕積立金の額、また今どれくらい貯まっているのかが定かでないのが、いい加減です。
そもそも、重要事項ですから、宅建士の資格を持った営業から説明があってしかるべきです。
一番の問題は、35年経過した40戸1棟であるということですね。
マンションの維持管理に一番適しているのは、100戸1棟くらいです。
それより少ないと、1戸当りの修繕積立金の負担が重くなって行きますし、それより多いと不払い退去の空室が出てきます。
つまり、戸数の少ないマンションは、リフォームをしていると、元々戸数の少ない豪華贅沢のマンションの売りがあることが多いのです。またそう映ります。
ここに惹かれてしまうと、いいなという思いが募り、触手が伸びてしまいます。
14～15階建ての100戸1棟くらいの、堅実な中層マンションを探してみませんか。
もう一つ、1階や地下にすべての車両を収納できる駐車場があった方がいいです。雨の日は外に出るのが面倒だし、機械式駐車場は思いの外雨に弱く、錆びた機械の見た目が悪く気に障ります。
そこら辺をよく考えてみてください。
管理費、修繕積立金の額、また今どれくらい貯まっているのかが定かでないのが、いい加減です。
そもそも、重要事項ですから、宅建士の資格を持った営業から説明があってしかるべきです。
一番の問題は、35年経過した40戸1棟であるということですね。
マンションの維持管理に一番適しているのは、100戸1棟くらいです。
それより少ないと、1戸当りの修繕積立金の負担が重くなって行きますし、それより多いと不払い退去の空室が出てきます。
つまり、戸数の少ないマンションは、リフォームをしていると、元々戸数の少ない豪華贅沢のマンションの売りがあることが多いのです。またそう映ります。
ここに惹かれてしまうと、いいなという思いが募り、触手が伸びてしまいます。
14～15階建ての100戸1棟くらいの、堅実な中層マンションを探してみませんか。
もう一つ、1階や地下にすべての車両を収納できる駐車場があった方がいいです。雨の日は外に出るのが面倒だし、機械式駐車場は思いの外雨に弱く、錆びた機械の見た目が悪く気に障ります。
そこら辺をよく考えてみてください。
A
回答日時：
2026/5/7 04:55:11
A
回答日時：
2026/5/7 04:41:13
マンションは管理を買え、不動産の格言ですが
このマンションなら買っても大丈夫は、出口戦略です
もし10年住んで家賃より損害が大きな場合は、買った意味が無くなります
管理上では、かなり確認されて調査済みと言えるでしょう
もし住むあり貸すありの投資の目線なら私は買いません
私の目標としているのは100万人以上の市で、中心駅徒歩15分以内
理想を言えば敷地が広いことです
これなら例え100坪しか無い土地でも、坪500万なら5億です、部屋数を当分すれば、自分の権利地は相当額が見込めます
これだけの、資産があれば、2026年4月より新区分所有法に照らし合わせて、建て替えが可能です
どうですか？少し古めですが建て替え可能と思いますか？答えはそれです
このマンションなら買っても大丈夫は、出口戦略です
もし10年住んで家賃より損害が大きな場合は、買った意味が無くなります
管理上では、かなり確認されて調査済みと言えるでしょう
もし住むあり貸すありの投資の目線なら私は買いません
私の目標としているのは100万人以上の市で、中心駅徒歩15分以内
理想を言えば敷地が広いことです
これなら例え100坪しか無い土地でも、坪500万なら5億です、部屋数を当分すれば、自分の権利地は相当額が見込めます
これだけの、資産があれば、2026年4月より新区分所有法に照らし合わせて、建て替えが可能です
どうですか？少し古めですが建て替え可能と思いますか？答えはそれです
A
回答日時：
2026/5/7 03:55:27
当方は上階から、水漏れ被害を受けたことがあります。写真は、その時の様子です。
築40年の鉄骨造、分譲（賃貸）マンションです。
水漏れの原因は、上階の床下配管（給湯管）の穴あきでした。
床下配管の維持管理責任は、上階の区分所有者（大家）にあります。
■当方の部屋の復旧費用は、管理組合の保険で修理してくれました。
本来は、上階の区分所有者（大家）の保険で修理すべきですが、この人が無保険だった為、管理組合の保険で修理となりました。
ご質問の件ですが・・築35年だと、給湯管に穴が開くのは時間の問題でしょう。
給湯管がそのままで、フルリフォームとは呼べないような気がします。
築40年の鉄骨造、分譲（賃貸）マンションです。
水漏れの原因は、上階の床下配管（給湯管）の穴あきでした。
床下配管の維持管理責任は、上階の区分所有者（大家）にあります。
■当方の部屋の復旧費用は、管理組合の保険で修理してくれました。
本来は、上階の区分所有者（大家）の保険で修理すべきですが、この人が無保険だった為、管理組合の保険で修理となりました。
ご質問の件ですが・・築35年だと、給湯管に穴が開くのは時間の問題でしょう。
給湯管がそのままで、フルリフォームとは呼べないような気がします。
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