教えて！住まいの先生

旦那さんが確実に年収1000万円越えになるという確証があれば良いですが、会社の業績が悪化した場合、とんでもないことになる事は分かってますか？

これから急速なAIの進歩により、ホワイトカラーの仕事はどんどん減って行き、ブルーカラーのお仕事一色になっていきます。

ここまで既に鋭い予測が立てられてるなら構いませんが、800万円の年収なら普通は4000万円以下で無理のない返済計画を立てます。

これからはかなりの余裕を持たないと、たちまち行き詰まって住宅ローン破産などということになりかねません。

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終身雇用の実質崩壊、少子高齢化による人口減少社会、地方自治体の財政破綻、定年後の年収減少、金利上昇、インフレ、核家族化等により昔に比べてマイホームを長期で維持するのが厳しくなってきています。

特に人口減少により日本のマーケットは縮小するし、今はAI導入の過渡期なので本格導入したら働き方も激変する可能性もあります。

今の借入額はご主人が定年まで勤める事が前提であるため、その前提が崩れたら崩壊しかありません。
例え、定年までに勤めたとしても退職金で完済または完済できる資産形成ができなければ、年金で住宅ローンを払いながらの生活は厳しいと思います。

という訳で予算を下げるか将来、質問者さんも正社員として働く覚悟がないと長期的には厳しいのではないかと感じました。

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子ども産まれると貯金800万くらいはあっという間に減ります。
大手に勤めて高収入でしょ、
そうすると子ども達に習い事させたり、塾通いとか、家族旅行とか
そういうのを考えるでしょ、そしたら本当に貯金はできなくなる。

でね、年収1000万ってヤバイのよ。
税金が！
なんだかんだで、年収制限で貰えなかったもするし。
一番、貧乏なんじゃないかと思う。

いつまで続けてくれるか分からないけれど、
多子世帯の大学授業料免除っていうのが始まって（調べてみて）
子どもがまじめに単位とって、上位層にいればお金かからない
けれど、恩恵を最大限に受けるには、年子とかにしないと。
子ども3人希望ならそうしてみて。

うちは年収1200万、3800万の住宅ローン。（子ども3人）
最初は変動型35年。
でも、金利が上がりそうってなった時に、固定へ変更（銀行も金利の安い所へ）
そのあと、0金利時代が起こり、更に金利の安い銀行へ（ついでに2年くらい繰り上げ）
ローンを組み替えるごとに経費だとかで約100万くらい必要だった。
だから、妹が2年前に住宅ローン組む時には固定を勧めて、結果固定にしてた。

60歳定年前には返済し終わる計画と、固定をお薦めします。
子どもいたら安定していた方が良いと思いますよ。

あと、若い方が住宅ローンは組みやすいです。
大手勤務だから銀行もすぐにOK出すだろうから、ハウスメーカーも話を進めるのにグイグイ来ると思います。

建物ももっとあちこちのメーカーでお値段を調べればよかったとか、
土地もハウスメーカー任せにしないで、この辺に住みたい！って自分で不動産屋とかも廻ったりすればよかったとかちょっと後悔もあります。
まぁ、若かったから。
でも、若かったから勢いで一軒家購入できたって考えもあるし、
人と同じで、土地も家もご縁ですかね。

あ、家のメンテナンス代って結構します。
10年くらいで壁を塗ったりで100万とか、
シロアリ対策の薬剤散布とか
他にも給湯とかキッチンのレンジとかクーラーとか
そうこうしているうちに、冷蔵庫や洗濯機、テレビにPC
普通の家電も壊れて買い替え

そういう感じで必要になるから800万はとりあえず手元にあった方が良いと思う。それでもすぐに減る。

大きな家はメンテ代も高いから、小さめにして5200〜5500万円を少しでも下げることを考えた方が良いと思う。
家は消耗品だから、土地は良い所にしたほうがいい。
子どもが育つと手狭に感じても、巣立つから大丈夫！
クーラー電気代が安く済むような間取りがいいよ。
狭いリビングや寝室を1部屋温めたり冷やしたりしていたらいいって考えの方が良いと思う。

世の中、物騒になってきたので、防犯カメラを最初からつける計画で。
（ハウスメーカーが勧めてくるものより、自分たちで選んで、これをつけて欲しいて取り寄せて電気工事の時に取り付けて貰える方が安い。）
ついでだが、シーリングファンはとっても便利。これも自分たちで選んで、ハウスメーカーにつけさせた。

シャッターで完全に防犯出来る方が良い。
玄関や勝手口のガラスは破られるから、防犯を最初から考えられている物にするか、防犯対策をついでに施して置いて貰うといいよ。
素人がやるよりプロにやってもらった方が見栄えもいいから。
言えば色々サービスでやってくれる。ついでなら。

うちは先日、日中にクーラーの室外機2台を盗まれたので、
もっと防犯に気をつけてたらよかったと後悔しています。

まぁ、一軒家購入すると都市計画税とか固定資産税とかの支払いも考えないといけないけど、うちの市では子どもアリ世帯へ5万の家賃補助なんてのがあったり、大手だと家賃補助あったりするでしょ
そういう補助の恩恵受けてた方が得という考えもあったなぁって思います。
賃貸は大家さんが直してくれるからそれが1番ありがたいよ。

あと、うちは有名なHMだけど倒産しましたよ。（築3年くらいの時）
10年間毎年メンテのサービスつきだったのに。
でも、HMが実際に作業させていた建設会社さんに連絡して壁とか屋根とか修繕はお願いしています。地元の建設会社を使うHMだといいかも。

こんな感じで、参考になるでしょうか。

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マイホームを購入するっていうのは、新しくて広いお家で子供達を伸び伸びと育てたいという希望が含まれているものだと思います。

子供を3人計画しているなら3人目が産まれてからの建築計画では遅すぎになります。
※「いつ建てるの？今でしょ！」って事です。

日本の将来の経済状況なんて誰にもわかりません。
会社が倒産するとかリストラになるかも知れないなんて事を考えていたら永遠にマイホームの購入なんて出来ません。
事故や病気のリスクだって考えたらきりがないので、癌100％保証や三大疾病特約などが充実した団信に加入するとか、手厚い医療保険や収入保障保険などで防衛するしかありません。

29歳で800万の収入、年俸は今後も上昇して行く予定なのであれば5600満くらいまでの借り入れなら特に問題の無い範囲だと思います。
※子供2人までなら安泰、3人になると途中で少し苦しくなる時期もあるかも知れません。

質問者さんの計画の良い所は、馬鹿みたいに高級な部材や豪華な装備で高額で売り付ける一流ボッタくりハウスメーカーでの建築計画をしていない点にあります。(良い住宅なのではなくて不必要な贅沢を盛り込んだだけの住宅に過ぎません)

そんな金儲けの為の一流ハウスメーカーよりも、一流のハウスメーカーと同等の高気密、高断熱、高耐震、高耐久の省エネ住宅を低価格で建ててくれるローコストメーカーを探した方がお金の使い方としては遥かに良いと思います。
※候補に挙げている優良ローコストメーカーを検討される場合には是非アイダ設計さんも検討の仲間に入れてあげて下さい。(私のお勧めです)

住宅ローンの返済を考える場合には若さは最大の武器です。
65歳で定年になるから○○年ローンにしようとか、変動で長く借りていると途中で金利が上がるかも知れないから出来るだけ短い借入期間にしておこう、などの考えは大間違えなので気を付けて下さい。

住宅ローンは貸出する銀行側よりもローンを借りる側の個人の方が圧倒的に有利なシステムのローンになっています。
※通常では有り得ない超低金利で借りられて、おまけに10年間のローン控除まで付いて来る。

この有利な住宅ローンは住宅を購入する時だけしか使えない特別なローンなのです。
出来るだけ頭金を入れて借入金額を減らそうとか、出来るだけ早くローン返済を終わらせたいから短めで借りよう、そんな事は絶対に考えてはいけません。

住宅ローンは諸費用も、外構費用も、引っ越し費用も、新しい家具や家電も、カーテンや敷物いいたるまでローンに含められるものは可能な限り全部ローンに組み込んで借りてしまうのがベストです。(出来るだけ借り入れ可能な限界金額まで借りる)

若さという武器があるので質問者さんの場合は最大の50年ローンを使う事が可能です。
50年ローンを組むと完済年齢は満80歳になりますが、50年で借りたら50年間掛けて返さなきゃいけないという訳ではありません。

50年ローンを有効活用する事でお金が掛かる子育て期間中の支出をおさて充実した家族団らんの為にお金を使う。
子育て期間が終わる頃には年収も更に上がっていると思いますので、そこから一気に貯蓄を増やして行って定年になる前までに残りのローンは全額完済してしまって下さい。

「ローンは少なく、返済期間は短く」という考えが住宅ローンを借りる際の最も駄目な考え方になります。

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私だったらそれはしないです。

ギリギリいけるゾーンを攻めるのは危ないと思ってしまうので。

我が家も実際に夫28歳年収800万のときに5000万の住宅ローンを組んだことがありますが、頭金3500万を入れた（総費用8500万）のと私も500万以上の年収がありました。

その後夫の年収が急激に上がったことで住み替えのために再度新築しましたが、その後節税効果が賃貸だと大きいことと不動産価格上昇のために利恵が大きいため2回目も売却し、今は賃貸で広い家に住んでいます。

年収が35歳で1000万超というのは見込んで計算しない方がいいと思います。

物価上昇率に賃上げが追いつかず、社会保障費も上が続けて可処分所得は減る一方ですから、35歳になるころの1000万は今ほどの価値がないことが明らかだと思います。そして輸入に頼る日本で海外の物価上昇率は非常に高いわけですから日本なりに賃金が上がっても追いつかない可能性が高いでしょう。

物価が上がるということは子育て費用全般と教育費も値上げすることになります。
これから教育費が多くかかることを今の年収で住宅ローンと合わせて払えるかを計算し直すのが安全だと思います。

まだお若いなら、良くも悪くも安定収入の日本企業にお勤めならば、家事育児分担を相談して奥様も正社員で共働きという選択もあります。

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せっかく収入が多めなのに家計は借金返済のせいで「普通」になってしまうのは少しもったいない感じもする。
私立大の学費は20年後には150万/年では済まないだろうね。今でも安いところ•学部で120万/年くらい。
借入額が1千万違うとかなり違う。なにしろ35年という長丁場だから。もう少しでも自己資金を用意してからにするといいんじゃないかな。
手元の現金はなぜ使わないの？次の仕事が見つかるまでの分だけあれば十分だとと思うよ。お金は持っているだけでは役に立たず、むしろこういうときに使うものだ。800万持っていたってイザというときには足りないんだから。

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子供3人はかなり厳しい、頑張っても2人までかと。
ですので子供を妥協するか家を妥協するかよく話し合いましょう、ローンを組んでからは後戻り出来ません。

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老後資金、お子さんの学費を考えると、
住宅ローン＋諸経費(修繕費(年平均40万円)、固定資産税、保険など)
がボーナスを除いた手取りの25%程度に収まるのが望ましいと言われています。

最近は金利(固定)が3〜4%と高く、5500万円のローンだとローンだけで月20万円超えの支払いになります。
(変動で安く見積もると、上がったら対応できなくなる可能性があるので、固定で見積もることをお勧めします。)

順調に年収アップすれば良いですが、万が一、ボーナスカット、リストラや減収、病気など団信ではカバーできない不測の事態が起こったときに詰むので、ボーナスを除いた手取りの4分の1を目安に余裕を持った設計にしておくことをお勧めします。

ハウスメーカーや保険会社紹介ではない、有料のFPに相談してみると良いと思います。

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子供3人で専業主婦や扶養内パートは無理だと思います。その額を借りるなら2人でも厳しいのではないでしょうか。

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明日金消契約です。
4200万を0.984%です。
フルローンどころかオーバーローンです（諸費用オプションも借りた）
私の年収は670万くらい(37歳）なので、私のケースより年収倍率低いから余裕で借りれると思います。

ただ、インフレしてるので、家づくりして完成、引き渡しは1年後とかになってしまうと思います。
借り入れ1割くらい増える想定をされた方が良いかと思います（6000万くらい？）
借りられると思いますが、返済については良く計算したほうが良いですね。

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