教えて！住まいの先生

ご家族の未来がかかっていますからね、、、、
悩んで当然ですよ。

丁寧に家計簿をつけ、
ご家族の状況をここまで客観的に
把握されていること自体が素晴らしいです。

お気持ちを最優先に考えつつ、
プロの視点から現状の家計を分析し、
「どうすれば安心して一歩を踏み出せるか」を
アドバイスさせていただきますね。

最初に結論からお伝えすると、、、、

「今のまま（既存ローン6.5万円を残したフルローン）
突っ込むのは少し危険（無謀）ですが、
いくつかの準備と対策を行えば、
十分にお家を手に入れることは可能」です。

お聞きしたい3つの疑問に沿って、
順番に紐解いていきましょう。

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1. 既存ローン6.5万円＋フルローン3,400万円は無謀？
結論から言うと、そのまま組むのは「家計の自由度（心のゆとり）」が完全になくなってしまうため、おすすめしません。

仮に3,400万円を変動金利（例：0.6%）で35年ローンを組んだ場合、毎月の返済は約9万円です。これに既存ローンの6.5万円が乗ると、住居・ローン関連だけで毎月約15.5万円の固定費が発生します。

手取りに対する割合が厳しい
ご夫婦の額面年収（計710万円）から、今年転職されたとのことですので、税金や社会保険料を引いた「毎月のリアルな手取り（ボーナス除く）」は、おそらく合算で月38万〜40万円前後と予想されます。
手取り40万円だとして、15.5万円がローンの返済に消えると、残りは約24.5万円です。

今の生活費が収まらなくなる
家計簿を拝見すると、現在のベース生活費（家賃・ローン以外）は約21万〜35万円ですよね。ここに住宅購入後の「固定資産税の積立」や「修繕費の積立（月2万〜3万円は必須）」、一過性の特別費が乗ってくると、毎月確実に赤字（ボーナス補填頼みの家計）になってしまいます。

また、お二人とも今年転職されたばかりという点も考慮する必要があります。公務員の奥様は非常に安定していますが、職場の環境に完全に慣れ、毎月の給与が安定するまでは、少し家計のバッファ（ゆとり）を広めに持っておくのが安心です。

2. 「おまとめローン」を使うべきか、手元資金から返すべきか？
「手元資金（450万円）から、一部の既存ローンを即時一括返済する」ことを強くおすすめします。 地方銀行の「おまとめローン」は一見便利ですが、いくつかのデメリットがあります。

おまとめローンの落とし穴
既存の車のローンやリフォームローンを住宅ローンに組み込むと、返済期間が35年に延びるため、毎月の支払いは減ります。しかし、「本来5年〜10年で終わるはずだった車の金利を、35年間も払い続ける」ことになり、総支払額（利息）が膨れ上がって大損してしまうケースが多いです。また、金融機関の審査自体も非常に厳しくなります。

おすすめの手元資金活用プラン
手元資金450万円のうち、「一番金利が高いもの（おそらく車のローン、またはリフォームローン）」を150万〜200万円ほど使って完済させてください。
「防衛資金が減るのが怖い」と思われるかもしれませんが、例えば毎月6.5万円のローンのうち、車を完済して毎月の引落を「3万円」に減らすことができれば、毎月3.5万円の貯金体力がその瞬間に生まれます。
手元に300万円残れば、急な出費や税金支払いには十分対応できますし、減った150万円は「毎月浮いた3.5万円」で約3年半で元通りに貯め直せます。

3. 車2台必須・教育費を貯めながら破綻せずにやっていける？
以下の「3つの条件」をクリアできれば、破綻せず、お子様2人の教育費（高校・大学資金）を貯めながら笑顔で返済していける水準になります。

条件①：名義は単独ではなく「ペアローン」か「収入合算」にする
ご主人（335万）、奥様（375万）のどちらか単独名義だと、年収の約9倍〜10倍の借入（3,400万）となり、そもそも銀行の審査に通らない可能性が高いです。また、どちらか万が一の際のリスクが大きすぎます。
奥様が公務員で非常に強い属性をお持ちですので、夫婦で力を合わせる「収入合算（連帯保証・連帯債務）」または「ペアローン」にすることで、金利優遇も受けやすくなり、毎月の返済負担感も分散されます。

条件②：既存ローンを削って、毎月の住居費＋ローンを「12万円以下」に抑える
先述の通り、手元資金を使って既存ローンを月3万円程度まで減らします。
「住宅ローン9万円＋既存ローン3万円＝計12万円」。これなら、現在支払っている「家賃8.6万＋既存ローン6.5万＝15.1万」よりも、毎月の固定費が3万円以上安くなります。

条件③：ボーナスはすべて「特別費」と「教育費貯金」に回す
毎月の手取り給与の中だけで「ローン・生活費」を完結させ、ボーナス（規定支給分）は日々の生活費の補填には1円も使わない仕組みを作ります。ボーナスから「年間特別費（旅行・税金など）」を差し引き、残った分を全額、お子様2人のジュニアNISAや学資の代わり（新NISA含む）として貯蓄に回せば、教育費の壁は余裕でクリアできます。

最後に：一歩を踏み出すためのアドバイス
見つけられた3,180万円の新築建売住宅、きっと素敵な物件なのだと思います。地方での車2台生活や、2人のお子様の子育てを考えると、マイホームがもたらしてくれる快適さや安心感はプライスレスです。

無謀かどうかで言えば、「事前の準備（既存ローンの仕分け）を怠らなければ、決して無謀ではない、手の届く幸せな選択」です。

まずは、
既存ローンの現在の
「残債（あといくら残っているか）」と
「それぞれの金利」を
確認してみてください。

そして、どれを現金で返せば
一番毎月の引き落としが減るかを、
ご夫婦で電卓を叩きながら
話し合ってみてはいかがでしょうか。

応援しております。
焦らず、一歩ずつ進めてみてくださいね。

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