教えて！住まいの先生

まずは、築48年の住宅に期待はしてはいけません。 昭和53年当時でしょうから、今と『当たり前』が違います。 なので、土地の上にゴミがある、と思わなければなりません。 ゴミ乗っている状態の土地を買う。です。 耐震性も今の基準ではありませんし、断熱性もないでしょう。 雨がしのげる程度の住宅、ということです。 （１）について ①登記したのであれば、是正命令が出ることはないでしょう。 未登記だから是正する必要があります。 また、仮に未登記だとしても、それにより強制的になにかをしなければならなくなることはありません。 強制力があれば、とっっっっっくに登記していますから。 ②加入できます ③ローンの可否については、物件云々よりも質問者さんの属性による部分が大きいです。物件が違法建築であれば取り組み不可とかもありますし、未登記があるようであれば、それを登記することが条件などもあります。 また金融機関によっては、築年数が古いため、思ったような期間のローンが組めないなどもあります。 その点は各金融機関にてご確認ください。 言えるのは、金融機関としては、築古の中古戸建はあまり取り組みたくないように感じます。 （２）について 地震で塀が倒れたからといって、境界点がかわるわけではないです。 なので、本当に２ｍ以上あるのであれば、その塀がなくなったとしても２ｍ以上接しているということになります。 撤去できるものが境界になることはありませんので、その点はご安心ください。 ただ心配なのは、ご自身で測って２ｍ以上とのことですので、本当に２ｍあるのか？です。 なので、確定測量渡しにしなければなりません。 その上で２ｍ以上接道していることが条件としましょう。 （３）について どの程度のものなのかはわかりませんが、当時の建物でしたら、布基礎の可能性が高く、砂（土）になっていると思われます。 当時から考えれば、あって当然かな？とも思います。 またそこに瓦礫があったとて、なんのデメリットもないと思われます。 また撤去を依頼する、とありますが、現実的に無理です。 建物を解体しないと難しいでしょうね。 どれだけ埋まっているかもわかりません。 手の届く範囲内であれば可能でしょうけど…。 （４）について たぶん売れると思っていない物件だったから、調査していないのだと思います。 また、田舎の物件であれば、買い手がついてから調査しようとするのも理解はできます。 結局は、契約前に調べてそれを重要事項説明書に記載すれば事足ります。 その重要事項説明書の説明書受けて、買うか買わないかの判断となります。 もちろん、望ましいのは、物件として市場に出したときには調査がすべて終わっているのが望ましいです。 しかし、現実的には金額が安い物件や遠方であったり、出して間もないタイミングなどで、調査が後になることもあります。 以上となります。 あくまでも築４８年の住宅に、何も期待してはいけません。 売主も本来は土地として売りたいのではないかと思います。 なので、土地の上にたまたままだ住宅があった、と考えるのが精神衛生上一番ですよ。 どちらにしろ、建物の契約不適合責任は免責でしょうから、建物になにか瑕疵があったとしても、売主に何も責任は問えません。