教えて！住まいの先生
Q (自力で判断できず大変お恥ずかしい限りなのですが、こちらで少しでもご意見をお伺いできればと思い質問いたします。) 購入する住宅について非常に悩んでいます。 多少ぼかしてますが以下の通りです。
【プロフィール】
30代前半夫婦(会社員)、子2人予定、世帯年収1,200万円、総金融資産 約6,000万円、賃貸居住(月20万円、首都圏)。
【物件1】
新築マンション、所有権、1億1,000万円。
【物件2】
新築マンション、定期借地権、7,500〜8,000万円。
→この場合は20〜30年で住み替えたい。
【ローン】
・運用利回り>住宅ローン金利 のうちはなるべく運用に回したい。頭金なし、諸費用込みのペアローン。40年超、変動金利。
【予算】
・可能なら6,000万円台までに留めたいが、相場上昇により近隣の中古マンションが軒並み9,000万円台になっている。
・FP相談や自身でのマネープラン表作成済み。どちらも中学受験、塾、私立高校・大学、生活費のインフレ、旅行、リフォーム、介護等含めて試算。結果、1億1,000〜2,000万円までは無理なく買えると言われた。
【状況】
・資産はあるがインカムが少ない共働き世帯。「1億1,000万円は無理なく買える」と言われたものの決断の怖さがある。
・「物件1にする」か、「物件2にする」か、「他の中古物件を探す」か非常ーーに悩んでます。。
・ただ「他の中古物件」は今のところ候補がない上にたまにでてきても価格が9,000万円以上になっていることが多いです。住宅ローン控除や手数料を考えると中古が良いのかどうかは悩みどころです。
拙い文章で大変申し訳ないですが何かお知恵？ご意見をお伺いできると幸いです。
よろしくお願いいたします。
補足
30代前半夫婦(会社員)、子2人予定、世帯年収1,200万円、総金融資産 約6,000万円、賃貸居住(月20万円、首都圏)。
【物件1】
新築マンション、所有権、1億1,000万円。
【物件2】
新築マンション、定期借地権、7,500〜8,000万円。
→この場合は20〜30年で住み替えたい。
【ローン】
・運用利回り>住宅ローン金利 のうちはなるべく運用に回したい。頭金なし、諸費用込みのペアローン。40年超、変動金利。
【予算】
・可能なら6,000万円台までに留めたいが、相場上昇により近隣の中古マンションが軒並み9,000万円台になっている。
・FP相談や自身でのマネープラン表作成済み。どちらも中学受験、塾、私立高校・大学、生活費のインフレ、旅行、リフォーム、介護等含めて試算。結果、1億1,000〜2,000万円までは無理なく買えると言われた。
【状況】
・資産はあるがインカムが少ない共働き世帯。「1億1,000万円は無理なく買える」と言われたものの決断の怖さがある。
・「物件1にする」か、「物件2にする」か、「他の中古物件を探す」か非常ーーに悩んでます。。
・ただ「他の中古物件」は今のところ候補がない上にたまにでてきても価格が9,000万円以上になっていることが多いです。住宅ローン控除や手数料を考えると中古が良いのかどうかは悩みどころです。
拙い文章で大変申し訳ないですが何かお知恵？ご意見をお伺いできると幸いです。
よろしくお願いいたします。
年収は夫が800万円、妻が時短勤務で400万円です。フルタイム時は600万円でしたがあと10年ほどは時短勤務予定。
金融資産は夫3,000万円、妻3,000万円です。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/7/7 05:23:51
世帯収入、総資産と書かれると回答しづらいところです。
夫婦のどちらかが総資産の多くを占めているのであれば、いざその者が亡くなった時に既に相続税の対象となる資産をお持ちです。
この資産を住宅に回しておけば小規模宅地の特例で大幅に圧縮できるので、むしろ資産の一部は住宅に回しても良いと思います。
不動産を購入すると言う選択肢は間違っておらず、気に入った物件があれば購入しても良いと思います。
ではいくらまでの物件を買えるかですが、都心マンションは平均価格1億円を超えてきますので、夫婦の世帯年収で考えるしかありません。
ただし、世間一般的にご主人の方が収入は安定し、昇給も見込めるので、夫7：妻3の割合で計算した方が良いでしょう。
そうなると今後ご主人の給料が40歳超えたあたりで1000万円以上、50歳で1200万円以上見込めるのであれば、1億円の物件を購入するのはありかと思います。
最後に物件の選択肢として②の定借マンションは避けたいです。
定借マンションはババ抜きと一緒で、最後まで持っていた人が損する仕組みですから、定借の残期間20年になれば一気に売れなくなります。
住み替え前提であったとしても、将来売り時には、やはり所有権マンションよりも流通価格は大きく下がると思います（立地が良すぎれば別ですが）。
また最初の購入資金が安いのは魅力ですが、ランニングコストは他のマンションに比べて多くかかります。
将来の解体費用積立金、借地料は無駄な出費と感じると思います。
遥かに土地の固定資産税の方が安いです。
夫婦のどちらかが総資産の多くを占めているのであれば、いざその者が亡くなった時に既に相続税の対象となる資産をお持ちです。
この資産を住宅に回しておけば小規模宅地の特例で大幅に圧縮できるので、むしろ資産の一部は住宅に回しても良いと思います。
不動産を購入すると言う選択肢は間違っておらず、気に入った物件があれば購入しても良いと思います。
ではいくらまでの物件を買えるかですが、都心マンションは平均価格1億円を超えてきますので、夫婦の世帯年収で考えるしかありません。
ただし、世間一般的にご主人の方が収入は安定し、昇給も見込めるので、夫7：妻3の割合で計算した方が良いでしょう。
そうなると今後ご主人の給料が40歳超えたあたりで1000万円以上、50歳で1200万円以上見込めるのであれば、1億円の物件を購入するのはありかと思います。
最後に物件の選択肢として②の定借マンションは避けたいです。
定借マンションはババ抜きと一緒で、最後まで持っていた人が損する仕組みですから、定借の残期間20年になれば一気に売れなくなります。
住み替え前提であったとしても、将来売り時には、やはり所有権マンションよりも流通価格は大きく下がると思います（立地が良すぎれば別ですが）。
また最初の購入資金が安いのは魅力ですが、ランニングコストは他のマンションに比べて多くかかります。
将来の解体費用積立金、借地料は無駄な出費と感じると思います。
遥かに土地の固定資産税の方が安いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/7/7 05:23:51
非常に迷いましたが、全体のことに加え、相続税対策や物件①②の両方についてご回答いただけましたのでこちらを選ばせていただきました。みなさまありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2026/7/5 22:01:55
これから金利水準は３％４％が当たり前になる時代に変動金利で借りるのは自殺行為です。
全期間固定で借りられないならやめた方がいいていうか
固定で借りても今後はインフレで返済は年々楽になって行きます。
全期間固定で借りられないならやめた方がいいていうか
固定で借りても今後はインフレで返済は年々楽になって行きます。
A
回答日時：
2026/7/5 06:18:56
今ある金融資産やこれから増やす分で手放す際の価格下落のダメージ(新築プレミアム分1,000～2,000万円想定)は十分吸収出来ると思いますので、物件1もそんなにリスクが高いとは思いません。気に入ったら、きっと買っちゃいますね！
ただ、ここに質問されると言うことはリスクの検証や計画の弱点探しをご希望なのかと思いますので、ここから悲観バイアスで。
まず直近のリスクは2点。
①既に30代で今から2人出産子育てすることのリスクを低くみている→妊娠できるか、母子ともに健康か、保育園に入れるか→どれか一つでも潰してからが理想です。
②シュミレーション外の収入減(離婚、病気、転職)
『なんかあれば手放すか』とか『一生住むかはわからない』くらいの気持ちでいいんじゃないですかね。
私は『子育て中だけ住めればいっか』と家を買いました笑
結果、離婚→転職→乳がん→再発を経てまだ家の住宅ローン払いながら生きてます！
買っちまえば、なんとかするもんですよ。
ただ、ここに質問されると言うことはリスクの検証や計画の弱点探しをご希望なのかと思いますので、ここから悲観バイアスで。
まず直近のリスクは2点。
①既に30代で今から2人出産子育てすることのリスクを低くみている→妊娠できるか、母子ともに健康か、保育園に入れるか→どれか一つでも潰してからが理想です。
②シュミレーション外の収入減(離婚、病気、転職)
『なんかあれば手放すか』とか『一生住むかはわからない』くらいの気持ちでいいんじゃないですかね。
私は『子育て中だけ住めればいっか』と家を買いました笑
結果、離婚→転職→乳がん→再発を経てまだ家の住宅ローン払いながら生きてます！
買っちまえば、なんとかするもんですよ。
A
回答日時：
2026/7/4 23:08:52
これから子供なら、いまではないと思います。資産があるので、夫：妻が、1100:100ならありかもしれません。それでも、1億超えは子供2人中学受験は無理でしょう。
A
回答日時：
2026/7/4 22:56:27
通りすがりのおばちゃんのつぶやきなので、軽く読み流してくださいね。
育休はシミュレーションに入っていますか？
あと、管理費と修繕積立金、2については解体準備の積立の、長期の計画もよく見て、シミュレーションにいれておいた方がいいと思います。
シミュレーションを見たわけではないのですが、いざとなれば、今の金融資産を取り崩す覚悟ならなんとかなりそうな気もするのですが、どうなのでしょうね。
1でもローンは問題なく通りそうですか？
育休はシミュレーションに入っていますか？
あと、管理費と修繕積立金、2については解体準備の積立の、長期の計画もよく見て、シミュレーションにいれておいた方がいいと思います。
シミュレーションを見たわけではないのですが、いざとなれば、今の金融資産を取り崩す覚悟ならなんとかなりそうな気もするのですが、どうなのでしょうね。
1でもローンは問題なく通りそうですか？
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