教えて！住まいの先生

宅建業法35条の2の「供託所等に関する説明」と、住宅瑕疵担保履行法の「保証金の供託・保険加入の説明」は、似ていますが別制度です。 一番大きな違いは、守っている対象が違うという点です。 宅建業法35条の2の供託所等に関する説明は、宅建業者が営業保証金をどこの供託所に供託しているか、または保証協会に加入している場合は保証協会の名称や供託所を説明するものです。これは、宅建業者との取引で損害を受けた人が、どこに弁済を請求できるかを知らせるための説明です。宅建業者の相手方等が宅建業者でない場合に、契約成立までに説明します。 一方、住宅瑕疵担保履行法の説明は、宅建業者が自ら売主として新築住宅を売る場合などに、その新築住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分について、10年間の瑕疵担保責任を履行できるよう、保険加入または保証金の供託をしていることを買主に説明するものです。国土交通省も、新築住宅を引き渡す建設業者・宅建業者に資力確保措置を義務付けていると説明しています。 つまり、35条の2は「宅建業者そのものの取引上の保証」、**住宅瑕疵担保履行法は「新築住宅の欠陥に備える保証」**です。 中古住宅を宅建業者が自ら売主として売る場合でも、買主が宅建業者でなければ、宅建業法35条の2の供託所等に関する説明は必要です。ただし、中古住宅は原則として住宅瑕疵担保履行法の資力確保措置の対象ではありません。住宅瑕疵担保履行法は基本的に「新築住宅」が対象だからです。 また、宅建業者が媒介や代理をする場合でも、宅建業者でない相手方等に対しては、35条の2の供託所等に関する説明が必要です。自ら売主の場合だけに限られません。 そして、宅建業者が自ら売主となって新築住宅を販売する場合は、両方の説明が出てきます。 つまり、 ① 宅建業法35条の2の供託所等に関する説明 → 宅建業者の営業保証金・保証協会についての説明 ② 住宅瑕疵担保履行法の資力確保措置の説明 → 新築住宅の瑕疵担保責任を履行するための保険加入・保証金供託についての説明 この2つを両方行うことになります。 試験対策としては、次のように覚えると整理しやすいです。 35条の2の供託所等の説明は、物件が新築か中古かではなく、宅建業者との取引で損害を受けた場合の弁済先を知らせる説明。 住宅瑕疵担保履行法の説明は、新築住宅の欠陥に備えて、売主等が保険または供託で資力確保していることを知らせる説明。 したがって、両者は「供託」や「保証」という言葉が出てくるので似ていますが、制度の目的も対象も違います。かぶっているのではなく、別々の保護制度です。