教えて！住まいの先生

我が家は12年目で最初から変動です。

結果論でしかないが、結論から言って質問者さんは一番最悪なローンの組み方をしたと思います。

住宅ローンは組んだ当初が一番利息が高いので、10年前に変動で組んだ人は、一番利息を高く取られる時期に一番安い金利で払ってきた人であり、10年後あがったところで、当初の固定金利にまだ届かない。
届いたとしても、10年経って残債が大きく減っておりますので、10年以上前に住宅ローン組んだ人は結果的に最初から変動で借りてた人が一番得。という事になると思います。（この先とんでもない金利上昇でもない限り。）

最初から35年固定の人は、変動の人よりは損はしてるものの、ずっとその金利なので、安心料として精神的なストレスもないと思います。

一番よろしくないのは中途半端な固定からスタートした人ですね。
利息が高い時期に固定にして、高い金利で利息を払ってきて、10年後に変動にして変動の人と同じ金利になるにしても、最初から変動の人とは10年間払ってきた利息がまるで違う。
また固定にするにしても、金利上昇してきてる今の固定はかなり高くなってる。

一番よろしくない返済プランだったと思います。
まぁ、10年後どうなってるか？なんて誰にもわかりませんから結果論でしかないが、住宅ローン組んでる人の中でもかなり損をしてきたと思います。
この先は変動でいいと思いますよ。

自分は最初から変動で、金利上昇してきても気にせず変動のままです。

このまま変動の方が絶対一番金利が安いと確信してますので。
貴方も最初の10年はもう仕方ないとして、これから固定にした場合の金利を考えたら、それを超える変動金利に上昇することを自分は全く想像出来ないので自分なら変動一択ですね。

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借り換えのタイミングが強制的にくるのであれば、そのタイミングで固定にしたらいいのでは？

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10年固定が終わるタイミングで金利が大きく上がると、かなり不安になりますよね。毎月2万円増えるとなると、家計への影響も小さくないと思います。

ただ、「変動が怖いから10年固定にする」「固定が高いから変動にする」とすぐ決めるより、まずは今後の返済にどれくらい余裕があるかで考えた方がいいと思います。

10年固定3.6％は安心感はありますが、最初から支払額がかなり重くなります。一方で変動1.57％は今の支払いは抑えやすいですが、将来さらに上がるリスクがあります。

判断の目安としては、

・毎月2万円増えても家計に余裕がある
・今後教育費や車の買い替えなど大きな支出がある
・金利上昇の不安で精神的に落ち着かない

このような場合は、多少高くても固定を選ぶ意味はあると思います。

逆に、

・変動にした場合の差額を貯金や繰上返済に回せる
・金利が上がった場合でも返済に耐えられる
・今後の借り換えも含めて比較できる

のであれば、変動を選んで様子を見る選択もあります。

あと、今の銀行だけで決めずに、必ず他行の借り換えシミュレーションもした方がいいです。金利だけでなく、手数料、保証料、団信、借り換え費用まで含めて比較しないと、本当に得かどうか分かりません。

フラット35にしなかったことを後悔されているとのことですが、10年前にここまで金利が上がると予想するのは難しかったと思います。なので、過去の選択を責めるより、今からできる対策を早めに取る方が大事です。

個人的には、「毎月2万円増えてもかなり苦しい」なら、固定・変動の比較だけでなく、借り換え、家計の見直し、繰上返済の可否まで一度整理した方がいいと思います。

住宅ローンは残り25年あるとのことなので、今のタイミングで複数の金融機関や専門家に相談して、固定にした場合・変動にした場合・借り換えた場合の総支払額を比較してから決めるのが一番安全だと思います。

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何がいいのか悩むところですね。

変動金利は繰り上げ返済ありきの借り方だと思っています。
基本は同様のお考えなのでしょうか、実際に返済できるだけの現金もお持ちです。

それなら3.6％の固定金利を選ぶ必要はないと思います。

他行での借り換えシミュレーションの情報をもって（手数料が気になります）現在借りている銀行に金利交渉してみてもいいかもしれません。

私ならこの機会に5年分は期間短縮で繰り上げ返済して、加えて月々の増加分も返済金額の減額で繰り上げ返済します。
しかし、繰り上げ返済貧乏は困ります。
長い住宅ローンとお付き合いするのに心理的な負担を減らしながら、ふところの負担にならないくらいの額だけします。

残りは貯蓄と投資です。

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簡単に言うと今後金利がどこまで上がるのかは誰にも分からないのでここや専門家と称する人に聞いたとしても答えは分からないです
ある意味「賭け」ですね

2万円なんとか節約で捻り出すか、働く時間を増やすしかないですね

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現時点の条件だけを比べれば、変動1.57％の方が合理的に見えます。

10年固定3.6％は、変動より最初から2％以上高く、将来の金利上昇を警戒する代わりに、かなり大きな「保険料」を先払いするような選択です。しかも固定されるのは残り25年ではなく10年間だけで、10年後には残り15年について再び金利を選ばなければなりません。

変動金利が将来3％を超える可能性は否定できませんが、すぐに3.6％まで上がると決まったわけでもありません。変動を選び、10年固定を選んだ場合との差額を貯蓄して、金利上昇時の返済増加や繰上返済に備える方が現実的でしょう。

ただし、「変動なら必ず得」という意味ではありません。残高、毎月返済額、変動金利の見直しルールを確認したうえで、金利が3％程度になっても家計が耐えられるかを試算して決めるのがよいと思います。

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