教えて！住まいの先生

結論からいうと、相続税路線価の80％と固定資産税評価額の70％は、単なる丸暗記ではなく、「税金の目的」と「評価の安定性」の違いから理解すると覚えやすいです。

まず、相続税路線価は、相続税・贈与税の申告で土地を評価するための基準です。国税庁は、相続税や贈与税では土地を時価で評価するのが原則である一方、納税者が自分で時価を把握するのは難しいため、申告の便宜と課税の公平のために路線価を公開しています。そして、その路線価は地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定められています。

この80％には、評価上の安全性を持たせる意味があります。路線価は毎年1月1日時点の価格を基にし、その年1年間の相続・贈与に使われるため、1年間の地価変動や個別事情を考慮して、公示価格そのものではなく少し低めの80％程度にしていると理解できます。国税不服審判所の裁決例でも、路線価は1年間適用されるため、評価上の安全性等を考慮して公示価格水準の80％程度で評定されていると説明されています。

一方、固定資産税評価額は、固定資産税という「毎年かかる保有税」の計算基礎になる評価額です。固定資産税は一度だけの税金ではなく、土地を持っている限り毎年課税されます。そのため、相続税評価よりもさらに安定的・保守的な評価が求められます。

固定資産税評価額の70％評価は、平成6年度の評価替えから導入されました。もともと市町村ごとに土地評価の水準にばらつきがあったため、評価の均衡化・適正化を図る目的で、宅地の評価水準を全国一律に地価公示価格等の7割程度とする方針が採られました。

また、固定資産税の7割評価には、地価公示価格等に含まれる将来の値上がり期待のような要素を除き、評価の安全度を見た堅めの価格にするという意味があります。さらに、当時の相続税評価との均衡や、地価安定期における固定資産税評価額の水準なども考慮され、7割という水準が定められたと説明されています。

つまり、両者の10％差は、「相続税は一時点の相続・贈与に使う評価なので80％」「固定資産税は毎年課税される保有税で、しかも評価の安定性がより重視されるため70％」と整理すると覚えやすいです。

覚え方としては、次のように考えると分かりやすいです。

相続税路線価は「相続で一時的に使う価格」なので、公示価格の80％。

固定資産税評価額は「固定で毎年かかる税金の価格」なので、より低めの70％。

また、固定資産税は原則として3年に一度評価替えを行い、評価額を見直す制度です。毎年ゼロからすべての土地・家屋を評価し直すのは実務上難しいため、3年ごとに評価額を見直す仕組みになっています。 この点からも、毎年公表される相続税路線価より、固定資産税評価額の方がより安定性を重視した低めの水準になっていると理解できます。

まとめると、

「相続税路線価80％＝相続税・贈与税のための評価。時価に近いが、1年間使うため安全性を見て2割控除」

「固定資産税評価額70％＝毎年課税される固定資産税のための評価。市町村間の均衡、税負担の安定、評価の安全性を考えて3割控除」

というイメージです。

したがって、単純に数字だけを覚えるよりも、

相続税は“相続で一時的に使うから80％”
固定資産税は“固定で毎年かかるから70％”

と覚えると、かなり記憶に残りやすいと思います。

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