教えて！住まいの先生

このケースは、売主に「雨漏りでした」と口で認めさせることにこだわるより、証拠を集めて「知っていたのに告げなかった」と立証する方向で動いた方がいいと思います。

契約不適合責任免責で購入していても、売主が知っていた不具合を買主に告げなかった場合まで、免責で逃げられるとは限りません。

今回重要なのは、

・物件状況報告書では「雨漏りなし」「過去にもなし」になっている
・実際には住み始めてすぐ軒天井に異常が出ている
・雨が続いた後に軒天井が崩れている
・その真上のバルコニー床がベコベコしている
・腰壁から腐食した木屑が落ちている
・売主が「過去に同じ部分を修理した」と認めている
・近所の方は「雨漏り修理だったはず」と言っている

という点です。

まずやるべきことは、売主を問い詰めることではなく、第三者の専門業者に調査してもらい、写真付きの調査報告書を作ってもらうことです。

できれば、雨漏り診断士、建築士、防水業者、住宅診断士などに依頼して、

「バルコニー防水の劣化・不具合が原因で軒天井部分に雨水が回っている可能性が高い」
「腐食の状態から最近発生したものではなく、相当前から水が回っていた可能性がある」
「過去の補修跡がある」

といった内容を報告書に残してもらうのが大事です。

次に、仲介業者を通して売主に対し、

「過去に修理した業者名」
「修理時期」
「修理内容」
「見積書、請求書、領収書、工事写真」
「当時の不具合内容」

を文書で開示してもらうよう求めた方がいいです。

売主が「老朽化で直しただけ」と言うなら、その老朽化とは具体的に何だったのか、なぜバルコニー下の軒天井に崩れや腐食が出ているのか、なぜ物件状況報告書に修理履歴を書かなかったのか、という点を確認するべきです。

近所の方の話は証拠としては補助的ですが、できれば日時・内容をメモに残し、可能であれば一筆もらえると強いです。ただし、近所の方に無理に証言をお願いするより、専門業者の調査報告書の方が重要です。

今後は電話や口頭ではなく、メール・書面・内容証明など、記録が残る形でやり取りした方がいいです。

主張としては、

「契約不適合責任免責であることは理解しているが、売主が過去に同一箇所を修理していたにもかかわらず、物件状況報告書に雨漏りなし・過去雨漏りなしと記載していた点は問題である。現在の症状からも、単なる経年劣化ではなく、過去からの雨水侵入または防水不良が疑われるため、修理履歴の開示と補修費用の負担について協議したい」

という形がいいと思います。

それでも売主・仲介業者が対応しない場合は、都道府県の宅建業相談窓口、宅建協会、不動産適正取引推進機構、または不動産トラブルに詳しい弁護士に相談した方がいいです。

ポイントは、「雨漏りと認めろ」と迫ることではなく、

「過去に同じ場所を修理していた」
「その事実を物件状況報告書に書いていない」
「現在、同じ場所に腐食・崩れ・雨水侵入と思われる症状が出ている」

この3点を証拠で固めることです。

感情的に話し合うより、写真、動画、専門業者の報告書、修理履歴の開示請求、書面での通知をそろえてから交渉した方が、かなり有利に進めやすいと思います。

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