教えて！住まいの先生
Q 分譲マンションの管理会社の変更手順について教えてください。 現在の管理会社の対応がとても悪いため、次回更新のタイミングで変更できないかと考えております。
私は現在、管理組合の役員ではないのですが、2期前に理事長をしており、そのときの経験から変更の検討が必要かと考えた次第です。
現在の理事にまずは相談かと思うのですが、現理事の方とまったく面識がなく、組合運営に積極的かもわからない状況ですが、そのような状況でうまく進める方法があればご教示いただきたい次第です。もちろん現管理会社に知られない方法で。
※管理会社の対応の不満な面等は控えさせていただきます。
何卒よろしくお願い申し上げます。
現在の理事にまずは相談かと思うのですが、現理事の方とまったく面識がなく、組合運営に積極的かもわからない状況ですが、そのような状況でうまく進める方法があればご教示いただきたい次第です。もちろん現管理会社に知られない方法で。
※管理会社の対応の不満な面等は控えさせていただきます。
何卒よろしくお願い申し上げます。
回答
A
回答日時：
2026/7/26 00:01:06
知られない方法は無理でしょうね。
５分の１の委任状を集めて、総会招集要求を理事長に出して、理事長が応じなければ、委任状を集めた人が、総会開催者になって、総会の通常決議で管理会社の変更が可能です。
一般には委任関係ですので、３ヶ月の猶予で変わるでしょうね。
委任状集めのときに管理会社には判ってしまうでしょうね。
５分の１の委任状を集めて、総会招集要求を理事長に出して、理事長が応じなければ、委任状を集めた人が、総会開催者になって、総会の通常決議で管理会社の変更が可能です。
一般には委任関係ですので、３ヶ月の猶予で変わるでしょうね。
委任状集めのときに管理会社には判ってしまうでしょうね。
A
回答日時：
2026/7/25 15:52:38
一般的なマンションであれば理事会が中心となって動くのですが、理事会が動かない場合は、総区分所有者数の5分の1で臨時総会を招集できます。
また管理会社の変更は特別決議ではなく普通決議なので、総会に出席した区分所有者数の過半数の決議で変更することができますから、賛同者が多ければ比較的スムーズに事は運べます。
問題はこの議案を総会で問うことで、今後の現管理会社との関係はギクシャクします。
一種のクーデターですから、失敗に終われば冷遇されるわけです。
ですので、いかに賛同者を集められるかが重要です。
また管理会社の変更は特別決議ではなく普通決議なので、総会に出席した区分所有者数の過半数の決議で変更することができますから、賛同者が多ければ比較的スムーズに事は運べます。
問題はこの議案を総会で問うことで、今後の現管理会社との関係はギクシャクします。
一種のクーデターですから、失敗に終われば冷遇されるわけです。
ですので、いかに賛同者を集められるかが重要です。
A
回答日時：
2026/7/25 07:26:13
先ず理事会が腰を上げない（理事会が問題意識をもたない）と始まらないのですが、理事会の意思決定に組合員の意見を反映させる「合法的」な方法が見当たらないのが現状です。結局は総会で問題提起するしかありませんので、決まるまでに2年くらいは見て下さい。これを焦ると迷走や脱線が必至となります。
現状への不満が交渉で解決するレベルなら、総会とセットになった管理会社の重要事項説明会で管理会社の担当者に今後の課題として直接伝えるのも一法です。
現状への不満が交渉で解決するレベルなら、総会とセットになった管理会社の重要事項説明会で管理会社の担当者に今後の課題として直接伝えるのも一法です。
A
回答日時：
2026/7/25 05:26:29
理事会、総会で賛成されないと実現できません。
まずは理事を味方につける事からです。
あと、引き受ける管理会社も探さねばなりません。
独立系じゃないとリプレイスには後ろ向きです。
大手は１００戸以下は引き受けないみたいです。
儲かるマンションを選んでる感じです。
コストカットを希望なら地元企業などがいいかも知れないです。
どうせ社員のレベルなど似たようなもんだから。
中途採用のポンコツがほとんど。
運よくエースが担当してくれたらラッキー。
ご褒美でもあげて仲良くしといてください。
それらを並行して進めないと実現はしません。
理事にやれと言っても無理。
あなたが動かないと。
けっこう大変ですよ。
まずは理事を味方につける事からです。
あと、引き受ける管理会社も探さねばなりません。
独立系じゃないとリプレイスには後ろ向きです。
大手は１００戸以下は引き受けないみたいです。
儲かるマンションを選んでる感じです。
コストカットを希望なら地元企業などがいいかも知れないです。
どうせ社員のレベルなど似たようなもんだから。
中途採用のポンコツがほとんど。
運よくエースが担当してくれたらラッキー。
ご褒美でもあげて仲良くしといてください。
それらを並行して進めないと実現はしません。
理事にやれと言っても無理。
あなたが動かないと。
けっこう大変ですよ。
A
回答日時：
2026/7/24 19:31:02
管理契約の解約は一般に3ヶ月前に申出とされることが多いですが、管理契約の確認は必要と思います。
また、管理規約に管理会社名、管理受託方式、選任手続きなどが記載され、規約も書換える場合は、規約変更となるので、総会議案は特別決議となり、区分所有者・議決権の各4分の3以上の議決になると思います。
総会で管理会社へ変更が承認されれば、引継会社から必要な引継事項の提出を受け、現在の管理会社が引継事項や精算内容の説明を行い、引継会社の確認と精算の承認が完了した時点で、解約を申出ると良いと思います。
また、管理規約に管理会社名、管理受託方式、選任手続きなどが記載され、規約も書換える場合は、規約変更となるので、総会議案は特別決議となり、区分所有者・議決権の各4分の3以上の議決になると思います。
総会で管理会社へ変更が承認されれば、引継会社から必要な引継事項の提出を受け、現在の管理会社が引継事項や精算内容の説明を行い、引継会社の確認と精算の承認が完了した時点で、解約を申出ると良いと思います。
A
回答日時：
2026/7/24 19:05:54
その前に、転居すれば。
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