教えて！住まいの先生
Q 中古マンション購入にあたり、640万円10年で住宅ローンを組むのですが、変動か固定か悩んでいます。 変動だと1.48、10年固定だと2.92です。
10年後どうなるかは誰にもわからないですが、有識者の皆様ならどうされますか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/7/28 20:56:56
変動金利にすべきでしょう。
また、絶対に繰上返済（期間短縮）をしてはならないです。
住宅ローン控除が繰上返済をした年から受けられなくなるので。
可能なら、元金均等返済を選びたいところですが。
仮に毎年0.50%ずつ上がっても。
１年目1.48%（＋0.00%）毎月返済額57,410、
２年目1.98%（＋0.50%）毎月返済額58,692、
３年目2.48%（＋1.00%）毎月返済額59,853、
４年目2.98%（＋1.50%）毎月返済額60,886、
５年目3.48%（＋2.00%）毎月返済額61,786、
10年2.92%は、毎月返済額61,562円
これが逆転することは考えにくいです。
もちろん、変動金利の金利に絶対はないのですが。
10年と短いことは、そのままローン残高の減り方が早い（約1/10ずつ減っていく（厳密には違いますが））ので。
繰上返済をしてはならないというのは、住宅ローン控除には、「当初から10年以上の借入であること」が条件だからです。
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/06/10.htm
期間短縮ではなく、返済額軽減型であれば問題ありません。
また、絶対に繰上返済（期間短縮）をしてはならないです。
住宅ローン控除が繰上返済をした年から受けられなくなるので。
可能なら、元金均等返済を選びたいところですが。
仮に毎年0.50%ずつ上がっても。
１年目1.48%（＋0.00%）毎月返済額57,410、
２年目1.98%（＋0.50%）毎月返済額58,692、
３年目2.48%（＋1.00%）毎月返済額59,853、
４年目2.98%（＋1.50%）毎月返済額60,886、
５年目3.48%（＋2.00%）毎月返済額61,786、
10年2.92%は、毎月返済額61,562円
これが逆転することは考えにくいです。
もちろん、変動金利の金利に絶対はないのですが。
10年と短いことは、そのままローン残高の減り方が早い（約1/10ずつ減っていく（厳密には違いますが））ので。
繰上返済をしてはならないというのは、住宅ローン控除には、「当初から10年以上の借入であること」が条件だからです。
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/06/10.htm
期間短縮ではなく、返済額軽減型であれば問題ありません。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/7/28 20:56:56
ご丁寧にありがとうございます。
すごく勉強になります。
住宅ローン控除のことは恥ずかしながら存じ上げませんでした。
もう少し勉強します。
回答
A
回答日時：
2026/7/27 08:31:52
借入期間を11年にしておき、10年固定で実行し、住宅ローン控除を満額受けてた11年目に完済、はいかがでしょうか。
A
回答日時：
2026/7/26 01:26:04
金額が低く、年数が短いので変動です。
ただ固定でも変動でも得して50万くらいなので、どちらでも良いと思います。
ただ固定でも変動でも得して50万くらいなので、どちらでも良いと思います。
A
回答日時：
2026/7/25 14:44:10
A
回答日時：
2026/7/25 03:06:22
640万円で10年なら変動ですね。
固定金利ってね、銀行側から見ると「リスク商品」なんですよ。
銀行は預金者や日銀からお金を借りて、そのお金を私たち一般人に貸して利息を取ってるんですね。
で、金利が上昇すると…
銀行は預金者や日銀に支払う利払いが増えます。
変動金利であればそれに伴って、お客さんの金利も上げていけるので基本的にノーリスクなんですね。（貸し倒れは別として）
ですが、固定金利の場合は、どれだけ金利が上がってもお客さんからは契約時の金利でしか受け取れない訳です。
極端な話、金利が馬鹿みたいに上がったら、お客さんから受け取る金利より、預金者や日銀に支払う金利の方が高くなるリスクも抱えているわけです。（実際にはそこまで上がりませんが。）
なので、固定金利の利率は銀行側もこの先の金利動向を予測して、それより高くなるように設定するわけです。
なので、基本的には変動金利がトータル安くなる可能性が高いんですね。
ましてや、質問者さんの場合、640万円と少額で10年と短期間です。
なので、変動金利で良いと思いますね。
固定金利ってね、銀行側から見ると「リスク商品」なんですよ。
銀行は預金者や日銀からお金を借りて、そのお金を私たち一般人に貸して利息を取ってるんですね。
で、金利が上昇すると…
銀行は預金者や日銀に支払う利払いが増えます。
変動金利であればそれに伴って、お客さんの金利も上げていけるので基本的にノーリスクなんですね。（貸し倒れは別として）
ですが、固定金利の場合は、どれだけ金利が上がってもお客さんからは契約時の金利でしか受け取れない訳です。
極端な話、金利が馬鹿みたいに上がったら、お客さんから受け取る金利より、預金者や日銀に支払う金利の方が高くなるリスクも抱えているわけです。（実際にはそこまで上がりませんが。）
なので、固定金利の利率は銀行側もこの先の金利動向を予測して、それより高くなるように設定するわけです。
なので、基本的には変動金利がトータル安くなる可能性が高いんですね。
ましてや、質問者さんの場合、640万円と少額で10年と短期間です。
なので、変動金利で良いと思いますね。
A
回答日時：
2026/7/24 23:50:41
年収とか仕事の安定度とか家族の状況によっても異なります。
借入額640万円、返済期間10年であれば、私なら変動1.48％を選ぶと思います。
現在の金利が続く前提では、変動は月約5万7,400円、10年固定は月約6万1,600円で、固定を選ぶと10年間で約50万円多く支払う計算です。
返済期間が10年と短く、返済が進むにつれて元金も減るため、35年ローンほど金利上昇の影響は大きくありません。ある程度の預貯金があり、金利が大きく上がった場合に繰上返済できるなら、変動でよいのではないでしょうか。
ただし、月々の返済額が上がる可能性を一切負いたくない、金利を気にせず確定させたいということであれば、その安心料として固定を選ぶ考え方もあります。
借入額640万円、返済期間10年であれば、私なら変動1.48％を選ぶと思います。
現在の金利が続く前提では、変動は月約5万7,400円、10年固定は月約6万1,600円で、固定を選ぶと10年間で約50万円多く支払う計算です。
返済期間が10年と短く、返済が進むにつれて元金も減るため、35年ローンほど金利上昇の影響は大きくありません。ある程度の預貯金があり、金利が大きく上がった場合に繰上返済できるなら、変動でよいのではないでしょうか。
ただし、月々の返済額が上がる可能性を一切負いたくない、金利を気にせず確定させたいということであれば、その安心料として固定を選ぶ考え方もあります。
A
回答日時：
2026/7/24 23:39:06
年齢、年収、家族構成による。繰上返済の資金あるなら変動一択。直近〜10年内に必要資金が多く、繰上返済する余力がないなら固定一択。
A
回答日時：
2026/7/24 22:38:50
その差なら変動を選んで、繰上げ返済を視野に入れますねー⭕️❤️╰(*´︶`*)╯♡☆彡good luck❤️
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