教えて！住まいの先生
Q 住宅ローンの金利について 私は10年前に住宅を購入し 10年固定金利で金利0.83で銀行から借りました 今、10年目で銀行から今の金利の通知が届きました。 次の更新で
3年固定で2.65％
5年固定で2.75％
10年固定で3.0％
当時が安すぎたのか、上がりすぎて正直びっくりしてます。
自分の場合特約の条件で、固定金利が何%か下がってこの金利らしく、変動だと2.9％になるから変動にはしないほうがいいとのこと。
正直、当時は若く何も考えずに固定にしましたが、変動のがよかったのかな…と思ってます。
安定なのは10年固定かなと思うのですが、3年で様子をみるべきなのでしょうか…悩んでます。
有識者の方アドバイスお願いします。
5年固定で2.75％
10年固定で3.0％
当時が安すぎたのか、上がりすぎて正直びっくりしてます。
自分の場合特約の条件で、固定金利が何%か下がってこの金利らしく、変動だと2.9％になるから変動にはしないほうがいいとのこと。
正直、当時は若く何も考えずに固定にしましたが、変動のがよかったのかな…と思ってます。
安定なのは10年固定かなと思うのですが、3年で様子をみるべきなのでしょうか…悩んでます。
有識者の方アドバイスお願いします。
回答
A
回答日時：
2026/8/13 00:27:40
変動にしてもあまり変わらないなら、10年固定でいいんじゃないの。月々の返済額が10年変わらない安心感は大きいよ。
A
回答日時：
2026/8/11 14:03:33
10年間低金利を享受したので失敗じゃないです。
あなたの立場なら借り換えでしょう。
今すぐネット銀行（住信SBI、auじぶん、PayPay銀行等）や他行の「住宅ローン借り換えWeb申込み」から事前審査を最低でも3社ほど並行して申し込むことが重要です。
あなたの立場なら借り換えでしょう。
今すぐネット銀行（住信SBI、auじぶん、PayPay銀行等）や他行の「住宅ローン借り換えWeb申込み」から事前審査を最低でも3社ほど並行して申し込むことが重要です。
A
回答日時：
2026/8/11 05:19:45
この文面だけ見ると判断は間違っていますね。そもそも固定10年などは10年前後で完済する人が選択するものです。借入期間が20〜30年の人なら全期間固定か変動がいいです。
とはいえ質問者さんは既にその選択が出来ないので、今なら固定10年ですかね。
あとはメリットが出るなら他行で借換して金利下げるかですかね。
とはいえ質問者さんは既にその選択が出来ないので、今なら固定10年ですかね。
あとはメリットが出るなら他行で借換して金利下げるかですかね。
A
回答日時：
2026/8/10 22:50:55
固定10年であれば、そのくらいはあり得ます。
金利交渉をなさってはどうでしょうか。
①他の金融機関で、借換手数料も借りるようにして（預貯金からの手出しをしないで）、変動金利への借換の仮審査を出してもらって下さい。
②その結果をもって「今の金融機関」に金利交渉をなさって下さい。
毎月返済額が低い＝総支払額が少ない方を選べば良いです。
借換と金利交渉後のローンとで。
③実は、10年目からの利息よりも重要なのは、住宅ローンの最初の10年間の利息がどうなっているのか、なのです。
後半は、ローン残高が減っていることと、残り返済期間が短くなっていること、その影響で利息支払は減っているので。
ですが、住宅ローンは総額が大きい分だけ、後半で微差でもそれなりの金額差になってしまいます。
1000万円の0.5%差は年5万円です。
毎月返済額の一回分まではいきませんが、年ことにも、それなりの金額になっているのです。
固定10年の住宅ローンは「何もしなければ更新後に金利が跳ね上がる」契約内容となっています。
当初金利引き下げ型などと言われ、更新後には優遇金利が減る＝適用金利が上がる契約内容がほとんどです。
稀に、通期引き下げ型、優遇金利が最後まで変わらない契約内容もあります。
新規契約や借換、金利交渉なら、変動金利でも良いと思います。
その３択から選ぶなら、どれを選んでも大差がないので、今まで同様に10年固定で良いのでは？
10年3.0%
3年2.65%→3年3.15%（0.50%アップ）→4年3.4%（さらに0.25%アップ）
5年2.70%→5年3.45%（0.75%アップ）
このあたりがだいたい等価くらいです。
おそらくは10年固定がわずかに有利な気がしますが、こんな予想など当たらないので。
固定金利のベースは、政策金利＝短期金利ではなく、長期金利やタームプレミアムを参考にするので。
予想より金利上昇ペースが早ければ、10年固定などの長い期間が良く、予想より金利上昇が遅いなら短い期間固定で良い事になります。
分からないのです。
金利交渉をなさってはどうでしょうか。
①他の金融機関で、借換手数料も借りるようにして（預貯金からの手出しをしないで）、変動金利への借換の仮審査を出してもらって下さい。
②その結果をもって「今の金融機関」に金利交渉をなさって下さい。
毎月返済額が低い＝総支払額が少ない方を選べば良いです。
借換と金利交渉後のローンとで。
③実は、10年目からの利息よりも重要なのは、住宅ローンの最初の10年間の利息がどうなっているのか、なのです。
後半は、ローン残高が減っていることと、残り返済期間が短くなっていること、その影響で利息支払は減っているので。
ですが、住宅ローンは総額が大きい分だけ、後半で微差でもそれなりの金額差になってしまいます。
1000万円の0.5%差は年5万円です。
毎月返済額の一回分まではいきませんが、年ことにも、それなりの金額になっているのです。
固定10年の住宅ローンは「何もしなければ更新後に金利が跳ね上がる」契約内容となっています。
当初金利引き下げ型などと言われ、更新後には優遇金利が減る＝適用金利が上がる契約内容がほとんどです。
稀に、通期引き下げ型、優遇金利が最後まで変わらない契約内容もあります。
新規契約や借換、金利交渉なら、変動金利でも良いと思います。
その３択から選ぶなら、どれを選んでも大差がないので、今まで同様に10年固定で良いのでは？
10年3.0%
3年2.65%→3年3.15%（0.50%アップ）→4年3.4%（さらに0.25%アップ）
5年2.70%→5年3.45%（0.75%アップ）
このあたりがだいたい等価くらいです。
おそらくは10年固定がわずかに有利な気がしますが、こんな予想など当たらないので。
固定金利のベースは、政策金利＝短期金利ではなく、長期金利やタームプレミアムを参考にするので。
予想より金利上昇ペースが早ければ、10年固定などの長い期間が良く、予想より金利上昇が遅いなら短い期間固定で良い事になります。
分からないのです。
A
回答日時：
2026/8/10 19:49:03
うちは逆パターンですが、20年前に10年固定2.9%で借入しました。当時は金利上昇期だったので、変動でも2%くらい。
その後、リーマンショックがあって金利が急降下しマイナス金利の時代に突入。5年目に銀行と交渉して変動1.8パーセントに変更し、10年目に他行の10年固定0.5%に借り換えました。
その満期が半年後にきます。
うちは残り15年で2000万切るくらいの残高予定なのですが、どうしようか悩み中です。去年のうちに借り換えすればよかったかなぁと。ただ、残高一括返済もできる貯蓄はあるので、半分くらい繰上げ返済して変動にしようかなと思っています。
今は金利上昇期ですが、我が家のように世界的な金融危機がおこれば、急降下する可能性もあります。こればかりは誰にもわからないかなと。
なので、私でしたら10年固定を選択して、金利が下がったら銀行と交渉か借り換えをすると思います。
その後、リーマンショックがあって金利が急降下しマイナス金利の時代に突入。5年目に銀行と交渉して変動1.8パーセントに変更し、10年目に他行の10年固定0.5%に借り換えました。
その満期が半年後にきます。
うちは残り15年で2000万切るくらいの残高予定なのですが、どうしようか悩み中です。去年のうちに借り換えすればよかったかなぁと。ただ、残高一括返済もできる貯蓄はあるので、半分くらい繰上げ返済して変動にしようかなと思っています。
今は金利上昇期ですが、我が家のように世界的な金融危機がおこれば、急降下する可能性もあります。こればかりは誰にもわからないかなと。
なので、私でしたら10年固定を選択して、金利が下がったら銀行と交渉か借り換えをすると思います。
A
回答日時：
2026/8/10 16:29:26
一度他の金融機関に相談するのもいいですよ。
相談はタダです。
変動が2.9は高すぎますからね。
政策金利が1.0%ですからね。
これで変動が2.9は異常に高いです。
恐らく契約の仕方なんでしょうね。
店頭金利よりも何パーセント優遇するという。
残りが1500万ほどなのでね。コツコツ繰り上げ返済することですね。
私も10年固定で10年目が2年前に更新でしたが、1.09で更新できました。
当時は0金利中でしたのでね、たった数年でこれは恐ろしいね。
私の場合は金利が安いのであと10年余剰金は繰り上げ返済せず
NISAに回します。
10年後、金利が高ければ一括返済を考えますね。
相談はタダです。
変動が2.9は高すぎますからね。
政策金利が1.0%ですからね。
これで変動が2.9は異常に高いです。
恐らく契約の仕方なんでしょうね。
店頭金利よりも何パーセント優遇するという。
残りが1500万ほどなのでね。コツコツ繰り上げ返済することですね。
私も10年固定で10年目が2年前に更新でしたが、1.09で更新できました。
当時は0金利中でしたのでね、たった数年でこれは恐ろしいね。
私の場合は金利が安いのであと10年余剰金は繰り上げ返済せず
NISAに回します。
10年後、金利が高ければ一括返済を考えますね。
A
回答日時：
2026/8/10 14:11:11
変動はあがったら返せる余力のある人。
A
回答日時：
2026/8/10 12:38:46
安定なのは10年固定かなと思うのですが、3年で様子をみるべきなのでしょうか？
逆質問ですがいつ完済する予定ですか？家計の余裕度はどれくらいありますか？
家計の余裕が大きい場合(概ねこれまでの2倍の金額を払うことが可能な場合)には最も金利が低いものを選択すべきです。今回なら3年固定。
戦後において最も金利が上がった時でも9%までです。そして9%まで上がったと仮定しても支払い額は2倍にしかなりません。
家計の余裕が小さい場合で完済まで5年以内なら5年固定、完済まで10年以内なら10年固定を選択すべきです。
家計の余裕が小さい場合で、完済まで10年を超えてかかる場合には借換してでも残りの期間は全てを固定すべきです。
https://www.flat35.com/
3.3％なので、10年固定とそんなに大差ありません。
何も考えずに固定にしましたが、変動のがよかったのかな
固定か変動かには、教科書的な答えがあります。銀行の想定よりも繰り上げ返済を繰り返し迅速に返済するなら変動が、銀行の想定よりも緩やかにゆとりを持って返済するなら固定が有利です。
今も昔も日本の住宅ローンの相場としては契約期間の6割前後が銀行の想定の目安です。
契約期間の半分以下で完済するなら変動、契約期間の7割超えで完済するなら全期間固定が有利です。今回のように変動よりも部分固定の方が安いなら部分固定もアリ。
逆質問ですがいつ完済する予定ですか？家計の余裕度はどれくらいありますか？
家計の余裕が大きい場合(概ねこれまでの2倍の金額を払うことが可能な場合)には最も金利が低いものを選択すべきです。今回なら3年固定。
戦後において最も金利が上がった時でも9%までです。そして9%まで上がったと仮定しても支払い額は2倍にしかなりません。
家計の余裕が小さい場合で完済まで5年以内なら5年固定、完済まで10年以内なら10年固定を選択すべきです。
家計の余裕が小さい場合で、完済まで10年を超えてかかる場合には借換してでも残りの期間は全てを固定すべきです。
https://www.flat35.com/
3.3％なので、10年固定とそんなに大差ありません。
何も考えずに固定にしましたが、変動のがよかったのかな
固定か変動かには、教科書的な答えがあります。銀行の想定よりも繰り上げ返済を繰り返し迅速に返済するなら変動が、銀行の想定よりも緩やかにゆとりを持って返済するなら固定が有利です。
今も昔も日本の住宅ローンの相場としては契約期間の6割前後が銀行の想定の目安です。
契約期間の半分以下で完済するなら変動、契約期間の7割超えで完済するなら全期間固定が有利です。今回のように変動よりも部分固定の方が安いなら部分固定もアリ。
A
回答日時：
2026/8/10 11:09:30
5年前に住宅を購入しました。
当時、変動0.720%でローンを組みました。
現在、1.3%くらいになっております。
金利3%までは払えると見込んでいますが、それ以上になると売却しかないのかなと考えています。
そうなる前に、繰り上げ返済しようかとも検討中です。
0.83%の10年間で貯金は貯まりましたか？
この際、繰り上げ返済して利息を減らすという手もあります。
変動で組んでいる私なので、3年固定をおすすめしたい気持ちもありますが、できるだけ安定した返済を望むのであれば、一旦10年固定で組んで、金利が下がれば借り換えを検討したら良いのではないでしょうか。
当時、変動0.720%でローンを組みました。
現在、1.3%くらいになっております。
金利3%までは払えると見込んでいますが、それ以上になると売却しかないのかなと考えています。
そうなる前に、繰り上げ返済しようかとも検討中です。
0.83%の10年間で貯金は貯まりましたか？
この際、繰り上げ返済して利息を減らすという手もあります。
変動で組んでいる私なので、3年固定をおすすめしたい気持ちもありますが、できるだけ安定した返済を望むのであれば、一旦10年固定で組んで、金利が下がれば借り換えを検討したら良いのではないでしょうか。
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