教えて！住まいの先生
Q 相続登記をします。 相続登記自体は経験済みなので訳はないのですが、今回は30年前に亡くなった祖父の不動産を私が相続すると言うものです。 父は一人っ子で20年前に亡くなってます。
調べたところ数次相続になるように思いますが、登記申請書や遺産分割協議書を書く上で、普通の相続登記との違いはありますか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/8/18 19:19:07
ご認識のとおり数次相続で合っています。お父様が祖父様より後に亡くなっているので代襲相続ではなく、祖父様の相続人の地位をお父様が持ったまま、それをあなたが承継する形です。
普通の相続登記との一番大きな違いは、登記原因の書き方です。お父様が一人っ子で、かつ祖父様の相続人が他にいなかった（祖母様が先に亡くなっているなど）なら、中間の相続が単独相続になるので、祖父様名義から直接あなた名義へ一件の申請で移せます。このときの登記原因は「平成〇年〇月〇日〇〇（お父様の氏名）相続、令和〇年〇月〇日相続」と二段で書きます。前半が祖父様の死亡日と中間で相続した人の氏名、後半がお父様の死亡日です。ここは通常の一段書きと違うので、書き慣れていても落としやすい部分だと思います。
注意が必要なのは、祖父様が亡くなった時点で祖母様がご存命だった場合です。中間が単独相続にならず一件では通らないため、いったん祖父様からお父様（と祖母様）へ、その後あなたへ、という二件の申請になります。登録免許税も固定資産評価額の0.4パーセントが二回分です。ただし土地については、相続人が登記をしないまま亡くなった場合の登録免許税の免税措置があり、中間のお父様名義にする分は非課税になります。令和9年3月31日までの措置で、建物は対象外です。
遺産分割協議書は、祖父様の遺産についてのものが必要で、署名時の肩書きが独特です。「被相続人亡〇〇（祖父様）の相続人兼被相続人亡〇〇（お父様）の相続人」といった書き方をします。お母様がご存命なら、お母様もお父様の相続人として祖父様の遺産分割協議に加わりますし、ご兄弟がいれば同様です。全員の実印と印鑑証明書が要る点は変わりません。
戸籍は祖父様の出生から死亡まで、お父様の出生から死亡までを切れ目なく集めます。30年前だと祖父様の住民票の除票が保存期間の関係で出ないことがあり、実際そうなったケースでは権利証の写しや相続人からの上申書で登記簿上の住所とのつながりを補うのが一般的です。
期限もご確認ください。相続登記の義務化は施行前に発生した相続にも及ぶので、祖父様の分も令和9年3月31日までに申請しておく必要があります。
普通の相続登記との一番大きな違いは、登記原因の書き方です。お父様が一人っ子で、かつ祖父様の相続人が他にいなかった（祖母様が先に亡くなっているなど）なら、中間の相続が単独相続になるので、祖父様名義から直接あなた名義へ一件の申請で移せます。このときの登記原因は「平成〇年〇月〇日〇〇（お父様の氏名）相続、令和〇年〇月〇日相続」と二段で書きます。前半が祖父様の死亡日と中間で相続した人の氏名、後半がお父様の死亡日です。ここは通常の一段書きと違うので、書き慣れていても落としやすい部分だと思います。
注意が必要なのは、祖父様が亡くなった時点で祖母様がご存命だった場合です。中間が単独相続にならず一件では通らないため、いったん祖父様からお父様（と祖母様）へ、その後あなたへ、という二件の申請になります。登録免許税も固定資産評価額の0.4パーセントが二回分です。ただし土地については、相続人が登記をしないまま亡くなった場合の登録免許税の免税措置があり、中間のお父様名義にする分は非課税になります。令和9年3月31日までの措置で、建物は対象外です。
遺産分割協議書は、祖父様の遺産についてのものが必要で、署名時の肩書きが独特です。「被相続人亡〇〇（祖父様）の相続人兼被相続人亡〇〇（お父様）の相続人」といった書き方をします。お母様がご存命なら、お母様もお父様の相続人として祖父様の遺産分割協議に加わりますし、ご兄弟がいれば同様です。全員の実印と印鑑証明書が要る点は変わりません。
戸籍は祖父様の出生から死亡まで、お父様の出生から死亡までを切れ目なく集めます。30年前だと祖父様の住民票の除票が保存期間の関係で出ないことがあり、実際そうなったケースでは権利証の写しや相続人からの上申書で登記簿上の住所とのつながりを補うのが一般的です。
期限もご確認ください。相続登記の義務化は施行前に発生した相続にも及ぶので、祖父様の分も令和9年3月31日までに申請しておく必要があります。
回答
A
回答日時：
2026/8/18 17:11:48
＞数次相続なので、被相続人はお祖父さんとお父さんで、二つの相続になります。
お祖父さんの相続登記に必要な戸籍謄本類と、お父さんの相続登記に必要な戸籍謄本類を集めますが、重複するものは1通ですみます。
申請書は1件で申請可能です。
遺産分割協議書は、お父さんは一人っ子ということなので、もしお祖父さんより先にお祖母さんが亡くなっていたら、お祖父さんの遺産についての遺産分割協議書は作れません。お祖母さんが後で亡くなったとか、お父さんのお子さんが（質問者様のご兄弟が）複数いるならその方々で・・・つまり複数の相続人で被相続人の遺産についての協議書を作成します。
お祖父さんの相続登記に必要な戸籍謄本類と、お父さんの相続登記に必要な戸籍謄本類を集めますが、重複するものは1通ですみます。
申請書は1件で申請可能です。
遺産分割協議書は、お父さんは一人っ子ということなので、もしお祖父さんより先にお祖母さんが亡くなっていたら、お祖父さんの遺産についての遺産分割協議書は作れません。お祖母さんが後で亡くなったとか、お父さんのお子さんが（質問者様のご兄弟が）複数いるならその方々で・・・つまり複数の相続人で被相続人の遺産についての協議書を作成します。
A
回答日時：
2026/8/17 10:03:22
（元）不動産会社経営の宅建士です。
相続登記は経験済み･････訳はない？―――本当ですか？
不動産の相続は、複雑な法規定があり、一般の方が為すなどはあり得ないのですよ。（司法書士が専門です）
●あなたが過去に手続きをした—それは正確である保証などないでしょ？
〇十年後に真の相続人が存在しても、取り返しはつかないのです。
（●３０年経過ｂなら、数次（孫）相続は当然でしょう）
あなたの知識の程度は不明ですが―――――
ちなみに「相続登記」を極めて簡単に説明しますと、
◆相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されています。
◆従って、見知らぬ者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。（あなたが頭に浮かべる「家族」だけが相続人とは限らないのです）
相続登記の専門は司法書士です。
司法書士は、故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を取得。そこから「家系図」を作成して相続人を「割り出す」のです。
この、「割り出し」は、一般の方にできるものではありません。
●相続権者の割り出し後でなければ遺産分割協議書作成も不可です
（そもそも個人作成の書類に、「他相続人が実印）？――あり得ないでしょ？」
相続登記を個人で―――は、可能ではあっても「正確」である保証などなく、それは後年になって取り返しがつかなくもなるのです。
更に、「法務局で相談」などと言いますが、とんでもない。
法務局は申請書類が法規定通りであれば、そのまま登記します。
（間違いを指摘してくれる官庁ではないのです）
●いま、あなたが為すことは、司法書士への相談が最良です。
相続登記は経験済み･････訳はない？―――本当ですか？
不動産の相続は、複雑な法規定があり、一般の方が為すなどはあり得ないのですよ。（司法書士が専門です）
●あなたが過去に手続きをした—それは正確である保証などないでしょ？
〇十年後に真の相続人が存在しても、取り返しはつかないのです。
（●３０年経過ｂなら、数次（孫）相続は当然でしょう）
あなたの知識の程度は不明ですが―――――
ちなみに「相続登記」を極めて簡単に説明しますと、
◆相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されています。
◆従って、見知らぬ者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。（あなたが頭に浮かべる「家族」だけが相続人とは限らないのです）
相続登記の専門は司法書士です。
司法書士は、故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を取得。そこから「家系図」を作成して相続人を「割り出す」のです。
この、「割り出し」は、一般の方にできるものではありません。
●相続権者の割り出し後でなければ遺産分割協議書作成も不可です
（そもそも個人作成の書類に、「他相続人が実印）？――あり得ないでしょ？」
相続登記を個人で―――は、可能ではあっても「正確」である保証などなく、それは後年になって取り返しがつかなくもなるのです。
更に、「法務局で相談」などと言いますが、とんでもない。
法務局は申請書類が法規定通りであれば、そのまま登記します。
（間違いを指摘してくれる官庁ではないのです）
●いま、あなたが為すことは、司法書士への相談が最良です。
A
回答日時：
2026/8/16 19:24:20
結構大変ですよ。
その祖父の相続手続きになりますから､祖父の出生から亡くなるまでの戸籍謄本､その時の相続人で亡くなった人がいれば､その人の出生から亡くなるまでの戸籍謄本､現在生存してる相続人の現在の戸籍謄本などなど､すべて集めてから遺産分割協議をして､その不動産の相続人を決めます。
案外､骨の折れる作業になります。
その祖父の相続手続きになりますから､祖父の出生から亡くなるまでの戸籍謄本､その時の相続人で亡くなった人がいれば､その人の出生から亡くなるまでの戸籍謄本､現在生存してる相続人の現在の戸籍謄本などなど､すべて集めてから遺産分割協議をして､その不動産の相続人を決めます。
案外､骨の折れる作業になります。
A
回答日時：
2026/8/16 16:34:44
基本的には、祖父の遺産についての遺産分割協議を行う、ということになります。
場合によっては父の遺産分割協議を行うこととなる場合もあります。
祖父の子が父一人ということのようですが、祖母（祖父の配偶者）は、生存しているのか、死亡しているなら、祖父の前、祖父の後で父の前、父の後、のいずれの時期でしょうか。
また、質問者以外に祖父の遺産の相続権を承継している者（父の配偶者、父の子）は生存していますか？
死亡しているならその時期はいつでしょうか？
それによって、相続登記の仕方（件数、原因）が変わる可能性があります。
数次相続の場合は、被相続人およびその相続人が死亡することによってそれぞれ法定相続割合で相続権が承継されます。
祖父の遺産分割協議に「どのような資格で参加するのか」を協議書に記載することとなります。
たとえば、質問者は「相続人（父の名前）、の相続人」という資格を持ちますし、祖母の死亡時期によっては「相続人（祖母の名前）の相続人」という資格も持つことになります。
なお、現時点で祖父の遺産の相続権を持っている者が質問者一人だけならば、遺産分割協議ができませんから、法定相続登記を繰り返すこととなります。
質問者以外に、父の配偶者や父の子などがいる場合には、それらの者と遺産分割協議を行うことで、相続登記を簡略化させることができます。
場合によっては父の遺産分割協議を行うこととなる場合もあります。
祖父の子が父一人ということのようですが、祖母（祖父の配偶者）は、生存しているのか、死亡しているなら、祖父の前、祖父の後で父の前、父の後、のいずれの時期でしょうか。
また、質問者以外に祖父の遺産の相続権を承継している者（父の配偶者、父の子）は生存していますか？
死亡しているならその時期はいつでしょうか？
それによって、相続登記の仕方（件数、原因）が変わる可能性があります。
数次相続の場合は、被相続人およびその相続人が死亡することによってそれぞれ法定相続割合で相続権が承継されます。
祖父の遺産分割協議に「どのような資格で参加するのか」を協議書に記載することとなります。
たとえば、質問者は「相続人（父の名前）、の相続人」という資格を持ちますし、祖母の死亡時期によっては「相続人（祖母の名前）の相続人」という資格も持つことになります。
なお、現時点で祖父の遺産の相続権を持っている者が質問者一人だけならば、遺産分割協議ができませんから、法定相続登記を繰り返すこととなります。
質問者以外に、父の配偶者や父の子などがいる場合には、それらの者と遺産分割協議を行うことで、相続登記を簡略化させることができます。
A
回答日時：
2026/8/16 16:24:33
登記自体に特に差はありませんが、30年前にお祖父さんの相続人だった人を全部確認するところから始まりますね。昔の人はお子さんが多いですからね。
私の妻の祖父の名義のままだった不動産を妻が相続するにあたり、妻の父親の兄弟姉妹が6人いて、中には亡くなっていた人もいて、その子や孫を確認して全員の同意を得ることから始めました。
私の妻の祖父の名義のままだった不動産を妻が相続するにあたり、妻の父親の兄弟姉妹が6人いて、中には亡くなっていた人もいて、その子や孫を確認して全員の同意を得ることから始めました。
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