教えて！住まいの先生
Q 亡くなった親の不動産を相続した場合（売却前）、価格にかかわらず取得税が発生し、確定申告をしなければならず、相続した者の住民税等が上がったりするのですか？
又、不動産が売れた後に相続税以外の税金が発生し、確定申告を行わなければならないのでしょうか？（700万で売却した場合は相続税は発生しないと思いますが…）
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/8/19 13:39:25
相続で取得した不動産には、不動産取得税はかかりません。地方税法で相続による取得は非課税と定められているため、売却前の段階で納税通知が届くことはありません（相続人以外の方への遺贈など、例外的に課税されるケースはあります）。保有しているだけでは所得も発生しませんので、その時点で確定申告が必要になることも、それが理由で住民税が上がることもありません。
ただし、その年から毎年1月1日時点の所有者として固定資産税・都市計画税が課税されます。また2024年4月から相続登記が義務化されており、取得を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になりますので、そこはお早めに進めておくのが一般的です。
売却後は話が変わります。譲渡所得税（所得税・住民税）の対象になります。計算は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得です。取得費は亡くなった親御さんが購入したときの金額をそのまま引き継ぎます。購入時の契約書が見つからない場合は概算取得費として売却価格の5％（700万円なら35万円）しか計上できず、税額がかなり膨らみます。実際の取引でも、古い売買契約書が出てくるかどうかで手取りが100万円単位で変わることがあります。
税率は所有期間で決まり、これも親御さんの所有期間を引き継ぎます。5年を超えていれば長期譲渡所得で20.315％、5年以下なら39.63％です。仮に700万円で売却し、取得費が不明で譲渡費用が30万円だとすると、譲渡所得はおよそ635万円、長期で約129万円の税額になります。このうち住民税5％分は翌年度の住民税に上乗せされる形で請求されますので、ご心配のとおり住民税は上がります。国民健康保険料に影響が出る場合もあります。
確定申告は売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。相続税のほうは基礎控除が3000万円プラス600万円×法定相続人の数ですので、その規模なら発生しないというお考えで概ね合っています。ただし相続税がかからなくても、譲渡所得の申告は別途必要です。
なお、親御さんが一人で住んでいた家で、昭和56年5月31日以前に建てられており、耐震リフォームをするか建物を取り壊して売るなどの条件を満たせば、空き家の3000万円特別控除が使えます。700万円の売却なら税額ゼロになる可能性が高いです。期限は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却で、区分所有建物（マンション）は対象外です。この控除を使って税額がゼロになる場合でも、申告そのものは必要になりますのでご注意ください。
ただし、その年から毎年1月1日時点の所有者として固定資産税・都市計画税が課税されます。また2024年4月から相続登記が義務化されており、取得を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になりますので、そこはお早めに進めておくのが一般的です。
売却後は話が変わります。譲渡所得税（所得税・住民税）の対象になります。計算は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得です。取得費は亡くなった親御さんが購入したときの金額をそのまま引き継ぎます。購入時の契約書が見つからない場合は概算取得費として売却価格の5％（700万円なら35万円）しか計上できず、税額がかなり膨らみます。実際の取引でも、古い売買契約書が出てくるかどうかで手取りが100万円単位で変わることがあります。
税率は所有期間で決まり、これも親御さんの所有期間を引き継ぎます。5年を超えていれば長期譲渡所得で20.315％、5年以下なら39.63％です。仮に700万円で売却し、取得費が不明で譲渡費用が30万円だとすると、譲渡所得はおよそ635万円、長期で約129万円の税額になります。このうち住民税5％分は翌年度の住民税に上乗せされる形で請求されますので、ご心配のとおり住民税は上がります。国民健康保険料に影響が出る場合もあります。
確定申告は売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。相続税のほうは基礎控除が3000万円プラス600万円×法定相続人の数ですので、その規模なら発生しないというお考えで概ね合っています。ただし相続税がかからなくても、譲渡所得の申告は別途必要です。
なお、親御さんが一人で住んでいた家で、昭和56年5月31日以前に建てられており、耐震リフォームをするか建物を取り壊して売るなどの条件を満たせば、空き家の3000万円特別控除が使えます。700万円の売却なら税額ゼロになる可能性が高いです。期限は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却で、区分所有建物（マンション）は対象外です。この控除を使って税額がゼロになる場合でも、申告そのものは必要になりますのでご注意ください。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/8/19 13:39:25
ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2026/8/19 07:24:25
結論からいうと、**相続しただけで不動産取得税がかかったり、所得税・住民税が上がったりするわけではありません。** 相続による不動産取得は、不動産取得税は原則非課税です。
整理すると次のようになります。
1．相続した時
相続そのものは所得税の対象ではないため、通常の「確定申告」は不要です。相続税は、預貯金や不動産など遺産全体から債務等を差し引いた額が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を超えるかで判断します。
2．700万円で売却した時
700万円全額に税金がかかるわけではありません。基本的には「売却額－親から引き継いだ取得費－売却にかかった費用」で利益が出た場合、その利益に所得税・住民税がかかります。
したがって、**700万円で売れたから相続税がかからない、とは判断できません。** 相続税は売却価格ではなく遺産全体で判断します。
まずは遺産全体の金額と、親がその不動産を購入した当時の金額が分かる資料を確認するとよいです。税金は状況によって変わるため、最終的には税務署や税理士にも確認してください。
整理すると次のようになります。
1．相続した時
相続そのものは所得税の対象ではないため、通常の「確定申告」は不要です。相続税は、預貯金や不動産など遺産全体から債務等を差し引いた額が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を超えるかで判断します。
2．700万円で売却した時
700万円全額に税金がかかるわけではありません。基本的には「売却額－親から引き継いだ取得費－売却にかかった費用」で利益が出た場合、その利益に所得税・住民税がかかります。
したがって、**700万円で売れたから相続税がかからない、とは判断できません。** 相続税は売却価格ではなく遺産全体で判断します。
まずは遺産全体の金額と、親がその不動産を購入した当時の金額が分かる資料を確認するとよいです。税金は状況によって変わるため、最終的には税務署や税理士にも確認してください。
A
回答日時：
2026/8/18 17:20:47
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
亡くなった親の不動産を相続した場合（売却前）、価格にかかわらず取得税が発生し、確定申告をしなければならず、相続した者の住民税等が上がったりするのですか？
→相続による取得は不動産取得税はかかりませんし、実際に売却しないと所得税・住民税は課税されません。
又、不動産が売れた後に相続税以外の税金が発生し、確定申告を行わなければならないのでしょうか？（700万で売却した場合は相続税は発生しないと思いますが…）
→親がその不動産をいくらで取得したのか、取得時の書類（契約書・領収書）は手元にあるのかで回答が変わりますが、もし取得時書類がないなら売却利益発生するので確定申告が必要です。
亡くなった親の不動産を相続した場合（売却前）、価格にかかわらず取得税が発生し、確定申告をしなければならず、相続した者の住民税等が上がったりするのですか？
→相続による取得は不動産取得税はかかりませんし、実際に売却しないと所得税・住民税は課税されません。
又、不動産が売れた後に相続税以外の税金が発生し、確定申告を行わなければならないのでしょうか？（700万で売却した場合は相続税は発生しないと思いますが…）
→親がその不動産をいくらで取得したのか、取得時の書類（契約書・領収書）は手元にあるのかで回答が変わりますが、もし取得時書類がないなら売却利益発生するので確定申告が必要です。
A
回答日時：
2026/8/18 17:07:40
相続の場合、不動産取得税は発生しないので払う必要はありません
確定申告も不要です
必要なのは、名義変更時の登録免許税だけです
相続したからといって、その不動産が賃貸などで家賃収入があるわけじゃないなら、所得が増えるわけじゃないので、住民税は変わりません
家賃収入がある場合は確定申告が必要になり、住民税も上がる可能性があります
不動産を売却した時にかかる税金は相続の場合の税金とは別物です
売却によって利益が出たら譲渡所得税が発生し、確定申告が必要です
700万でも売却でも、利益が出ているなら税がかかる可能性があります
確定申告も不要です
必要なのは、名義変更時の登録免許税だけです
相続したからといって、その不動産が賃貸などで家賃収入があるわけじゃないなら、所得が増えるわけじゃないので、住民税は変わりません
家賃収入がある場合は確定申告が必要になり、住民税も上がる可能性があります
不動産を売却した時にかかる税金は相続の場合の税金とは別物です
売却によって利益が出たら譲渡所得税が発生し、確定申告が必要です
700万でも売却でも、利益が出ているなら税がかかる可能性があります
A
回答日時：
2026/8/18 15:47:54
亡くなった親の不動産を相続した場合（売却前）、価格にかかわらず取得税が発生し、確定申告をしなければならず、相続した者の住民税等が上がったりするのですか？
不動産取得税は相続の場合は発生しない
売却しない＆家賃収入等が発生してないのであれば所得が発生しないので、不動産を相続したことで確定申告する必要はない
住民税にも影響しない
又、不動産が売れた後に相続税以外の税金が発生し、確定申告を行わなければならないのでしょうか？
利益（所得）が発生するのであれば確定申告しないといけない可能性がある
不動産取得税は相続の場合は発生しない
売却しない＆家賃収入等が発生してないのであれば所得が発生しないので、不動産を相続したことで確定申告する必要はない
住民税にも影響しない
又、不動産が売れた後に相続税以外の税金が発生し、確定申告を行わなければならないのでしょうか？
利益（所得）が発生するのであれば確定申告しないといけない可能性がある
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