教えて！住まいの先生
Q 不動産仲介会社側との裁判で土地売却において まず不動産仲介会社側がこちらが200坪800万で売却希望を出したのに許可を取らずに勝手に千六百万の値段をつけレインズ等に登録しました。
こちらに連絡もなしに勝手に売却値段を下げたりしました。専任媒介契約でしたがそちらの契約もこちらが金銭的にこまっていたのに漬け込み土地が売れたら売値から引くと言う条件でお金を前金って体で引き換えに専任媒介契約を結ばされました。媒介契約書を渡してくれず 契約が切れても契約書を更新もしませんでした。ダラダラと引き伸ばされ結局損害が出ました。他の仲介会社に聞くと800万って言うのはまわりの相場からすると妥当な金額だったらしく最初からその値段で出していたら近い金額で売れた可能性が高いって言われました。その他調べるといろんな疑問がでてきまして弁護士に相談したら善管理義務違反でいきましょうと言われました。どうでしょう善管理義務違反で裁判戦えるでしょうか?
回答
A
回答日時：
2026/9/17 18:26:59
裁判で勝てる可能性は充分にあるでしょう。
●「勝手に千六百万の値段をつけレインズ等に登録した」「こちらに連絡もなしに勝手に売却値段を下げたりした」
仲介業者が独断で価格を変更する権限はありません。
また下げるというのは売主に被害を与える行為で、弁護士さんの言われるとおり善管理義務違反です。
●「媒介契約書を渡してくれず」
宅建法第34条の2第1項の書面交付義務違反です。
●ダラダラと引き伸ばされ結局損害が出ました
機会損失によって出た損失は賠償請求できます。
あとはこれらの客観的証拠があるかどうかです。
しかし証拠があるから弁護士さんも行けると思われてるのでしょうから、そう言われるなら問題ないと思われます。
A
回答日時：
2026/9/17 10:02:38
善管注意義務違反で争うこと自体は、筋の通った主張です。ただ、勝てるかどうかは「違反があったか」よりも「それでいくら損をしたか」を証拠で示せるかにかかっています。
専任媒介を受けた仲介会社には、宅地建物取引業法で守るべき決まりがいくつかあります。媒介契約書は遅れずに書面で渡す必要があります。売り出し価格について売主と違う意見を言うときは根拠を示す必要があり、売主の了解なしに価格を決めたり下げたりすることは通常ありません。専任媒介の期間は最長3か月で、更新は売主から申し出たときだけできます。さらに、2週間に1回以上は売主へ状況を報告する義務があります。ご質問の内容が事実なら、契約書を渡さなかったことと報告しなかったことは法令違反として比較的はっきりしており、仲介会社のずさんな対応を示す材料になります。
一方で、裁判では損害と違反の因果関係（違反のせいで損が出たというつながり）を売主側が証明するのが一般的です。つまり「800万円で出していれば、この時期に、いくらで売れていたはず」と説明する必要があります。他社の口頭の意見だけでは弱いので、近隣の成約事例や不動産鑑定士の意見書などで裏付けることになります。レインズの登録証明書と価格変更の履歴、仲介会社とのやり取りの記録（LINE・メール・通話メモ）、前金の受け取りと精算の書類も大事です。前金を担保に専任契約を結ばせた経緯は、弁護士に別の論点として見てもらう価値があります。
裁判とあわせて、都道府県の宅建業を担当する窓口に行政指導を求めたり、仲介会社が入っている保証協会の苦情解決制度を使ったりする方法もあります。こうした手続きで違反が認められれば、交渉や裁判で有利な材料になることがあります。最終的な見通しは、証拠をすべて弁護士に見せたうえで判断してもらうのが確実です。
A
回答日時：
2026/9/16 13:16:10
無駄です
やっても請求棄却じゃ？
相場800万の物件を不動産屋が1600万でレインズ載せたから売却の機会損失したから善管義務違反！？被害は時間を返せ！の主張ですか？はー？？その弁護士受ける気ないですよ
断る程の会話でしょう？もしくはやったフリの着手金目当てじゃないですか？
相当な金とヒマならその弁護士さんに頼んでお金お支払いなったらいかがですか？
A
回答日時：
2026/9/15 07:57:28
争うに値しません
司法の考え方は
例え、それが違法の行為であろうとも、あなたに損害どころか、利益をもたらす行為であった場合は
一定、理解を示します
この場合、どう考えてもあなたに有利になる、結果はともあれ、こんな場合です
不動産屋は訴えられてもこのへんを主張してくるでしょう
損害額がいくらになるかわかりませんが、争いに見合うだけの訴訟ができるとは思えません
弁護士費用もこんな話しだけで100万、長くて2年、わずかな金額で和解が想定されます
弁護士も暇ですからね
依頼を受けようとしますので、そのへんは鑑みて検討ください
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