教えて！住まいの先生
Q 債務超過物件について
１６００万の中古物件の購入をします。
そこで、仲介業者から売主が残債２１００万あり、差額５００万は
売主が他銀行からフリーローンなどを組んで、
抵当権の抹消をしてもらうという説明をうけました。
司法書士は売主の親戚にいて、その方にしてもらうことが条件になっております。
（こちらで指定することは不可能とのこと）
何か契約、決済にあたって気をつけることはありますか？
このまま、信じて進めていっても大丈夫でしょうか？
補足
そこで、仲介業者から売主が残債２１００万あり、差額５００万は
売主が他銀行からフリーローンなどを組んで、
抵当権の抹消をしてもらうという説明をうけました。
司法書士は売主の親戚にいて、その方にしてもらうことが条件になっております。
（こちらで指定することは不可能とのこと）
何か契約、決済にあたって気をつけることはありますか？
このまま、信じて進めていっても大丈夫でしょうか？
売主の専属専任の業者が、抵当権抹消登記と所有権移転は同時に行うので、まったく問題はないと言います。
危険性も皆無と言い張ります。
こちらの司法書士は絶対ダメみたいです。
例えば、相手の親戚司法書士がグルになり、
抵当権抹消せずに所有権移転だけさせられるのは考えられますか？？
また、銀行から司法書士を指定しませんか？
普通、債務超過のケースで売主指定の司法書士なんて怪しいですよね。。。
質問日時：
2013/9/21 16:49:57
解決済み
解決日時：
2013/9/26 09:43:01
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 1157 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2013/9/26 09:43:01
こんにちは。
内容を見ましたが、結構危険な取引ですね。物件に抵当権が設定されているようですが、どこの金融機関が設定しているのでしょう？
一般的に、この様な場合は、抵当権を設定している銀行に相談しながら進める必要があります。いずれにしてもカードローン融資が先に行われ、債務者が銀行へ500万を先に返済してからの取引になります。
この手の取引は、銀行も警戒しており、貴方が先に1600万円を、所有者（債務者）に支払ったとしても、債務者がお金を持ってトンズラする事もあるので、取引は銀行内で行われます。銀行はカードローン500万の入金と貴方からの入金1600万を回収し、抵当権の設定を外します。当然ですが、万全を期すために、司法書士なども銀行が指定して来ます。こちら側で用意した司法書士は使えません。
もし私が貴方の立場でしたら、上記の方法が担保されないのなら、この取引は中止ですね。なぜなら、債務者が低金利の住宅ローンを返済して、わざわざ10％もするカードローンに切り替える合理的メリットが見いだせないからです。
その方も、他の借金もあるでしょうから、相当に切羽詰まっていると考えます。
追記
補足を拝見いたしました。確かに司法書士がグルになり、所有権だけを貴方名義にして、第三取得者扱いにする可能性は否定できないですね。通常は銀行の指定する司法書士がおりますが、第三取得者と言う立場では、抵当権が実行されれば貴方は追い出され、所有権は失いますよ。私も今の家を購入する時は、所有者がサラ金のアコムにも600万借りていて、２番抵当権もが設定されていましたが、失敗は嫌なので銀行内事務室で決済手続きを行いました。あとは・・・貴方次第ですが、こんなリスクが大きい取引を行いたいと考えるのは、相当に美味しい取引なのですね。
内容を見ましたが、結構危険な取引ですね。物件に抵当権が設定されているようですが、どこの金融機関が設定しているのでしょう？
一般的に、この様な場合は、抵当権を設定している銀行に相談しながら進める必要があります。いずれにしてもカードローン融資が先に行われ、債務者が銀行へ500万を先に返済してからの取引になります。
この手の取引は、銀行も警戒しており、貴方が先に1600万円を、所有者（債務者）に支払ったとしても、債務者がお金を持ってトンズラする事もあるので、取引は銀行内で行われます。銀行はカードローン500万の入金と貴方からの入金1600万を回収し、抵当権の設定を外します。当然ですが、万全を期すために、司法書士なども銀行が指定して来ます。こちら側で用意した司法書士は使えません。
もし私が貴方の立場でしたら、上記の方法が担保されないのなら、この取引は中止ですね。なぜなら、債務者が低金利の住宅ローンを返済して、わざわざ10％もするカードローンに切り替える合理的メリットが見いだせないからです。
その方も、他の借金もあるでしょうから、相当に切羽詰まっていると考えます。
追記
補足を拝見いたしました。確かに司法書士がグルになり、所有権だけを貴方名義にして、第三取得者扱いにする可能性は否定できないですね。通常は銀行の指定する司法書士がおりますが、第三取得者と言う立場では、抵当権が実行されれば貴方は追い出され、所有権は失いますよ。私も今の家を購入する時は、所有者がサラ金のアコムにも600万借りていて、２番抵当権もが設定されていましたが、失敗は嫌なので銀行内事務室で決済手続きを行いました。あとは・・・貴方次第ですが、こんなリスクが大きい取引を行いたいと考えるのは、相当に美味しい取引なのですね。
回答
はじめまして不動産コンサルタントの土屋輝之と申します。masato1012xoxo
さんのご質問に回答させて頂きますので、どうぞよろしくお願いします。
購入を検討されている物件の取引については、一般的な取引とは違い、かなり
リスクを伴う取引となります。
また、売主さんが５００万円の差額が準備できない場合、違約金を請求しても
支払われる可能性は低いと思われます。
取引に当たっては少なくとも以下のような注意を要します。
１）手付金の授受を行なわない取引にすること。
２）仲介手数料は取引完了時に支払う約定にすること。
３）費用が余分にかかりますが、決済時に売主さんの親戚の司法書士さんだけ
でなくmasato1012xoxoさんの側の立場で所有権 移転登記に必要な書類および
抵当権抹消に必要な書類などの確認を行なうことが できる司法書士など
の専門家を依頼すること。
できれば、売主さんが５００万円の差額の準備ができてから取引することが望まれ
ます。
不動産取引のトラブルに巻き込まれないよう、十分慎重に進められるようにして
下さい。
さんのご質問に回答させて頂きますので、どうぞよろしくお願いします。
購入を検討されている物件の取引については、一般的な取引とは違い、かなり
リスクを伴う取引となります。
また、売主さんが５００万円の差額が準備できない場合、違約金を請求しても
支払われる可能性は低いと思われます。
取引に当たっては少なくとも以下のような注意を要します。
１）手付金の授受を行なわない取引にすること。
２）仲介手数料は取引完了時に支払う約定にすること。
３）費用が余分にかかりますが、決済時に売主さんの親戚の司法書士さんだけ
でなくmasato1012xoxoさんの側の立場で所有権 移転登記に必要な書類および
抵当権抹消に必要な書類などの確認を行なうことが できる司法書士など
の専門家を依頼すること。
できれば、売主さんが５００万円の差額の準備ができてから取引することが望まれ
ます。
不動産取引のトラブルに巻き込まれないよう、十分慎重に進められるようにして
下さい。
A
回答日時：
2013/9/21 16:57:48
万一、抵当権が、抹消できない場合は、契約の解除
手付は、決済時まで業者預かりにしてください
手付は、決済時まで業者預かりにしてください
A
回答日時：
2013/9/21 16:56:41
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