教えて！住まいの先生
Q 父親名義の住宅のローンの支払いが厳しく、私が代わりにローンを毎月支払っていき、私の名義にしたいのですが（家族は承諾済み）、税金が不安です 。 何か良いアドバイスは無いでしょうか？
私の父親が会社経営に失敗し、多額の借金を抱えてしまいました。
親族からお金を借り、何とかサラ金等の弁済は完了させましたが、預貯金は全て底を尽き、住宅ローンの支払いが大変厳しく、両親の収入では返済が不可能の状況です。
そのような状況で、私に対し、両親から「代わりに住宅ローンの返済をしてくれないか？その代わり住宅（土地兼建物）の名義は私にしても良い」との提案がありました。
★【家族構成は、父、母、私（長男）、弟、妹】の５人家族です。
★【住宅の名義は 父（四分の三） 祖父（四分の一）です。】
（但し、祖父は３年前に死亡、その後の住宅の名義変更等はしておりませんので、自宅の名義は、現在も死亡した祖父が、四分の一の所有権が登記上存在しております。）
★【現在の住宅ローンの残債は1640万円でして、私の預貯金は2000万円弱】です。
★【自宅の資産価値ですが、固定資産税納税通知書より抜粋で、
『土地の価格は 約1603万円 家屋の価格は 約297万円』です。】
★ 尚、父親の年齢は「62歳」ですので、現段階で【相続時精算課税】は使えません。
両親の年齢、預金額、受け取れる年金額・・等から総合的に勘案すると、自宅を売却し、今後死ぬまで賃貸の住宅で生活をしていく事は、経済的、精神的に大変困難なのは明白でして、私としては自宅を残してあげて両親を住まわせてあげたい・・と考えております。
しかし懸念する事が２点あります。
この２点の御回答、何か他にも最適なアドバイス等御座いましたら、博識ある皆様のご見識賜れば幸甚です。
★１★
※両親が生存している時に、前述の自宅の名義を、私だけに名義を移す・・という事は法的に可能でしょうか？
※また可能でしたら、税金はどの程度かかって来るのでしょうか？
税金の額によっては、私も支えきれないので、大変懸念しております。
★２★
他の家族は、私に協力的ですので、書面等に捺印等してくれると思います。
しかしながら、やはり人間です・・。心変わり等してしまう可能性もあります。
後日のトラブルは避けたいのです。
このようなケースで良いご提案はありませんか？
どうぞ宜しくお願い致します。
補足
親族からお金を借り、何とかサラ金等の弁済は完了させましたが、預貯金は全て底を尽き、住宅ローンの支払いが大変厳しく、両親の収入では返済が不可能の状況です。
そのような状況で、私に対し、両親から「代わりに住宅ローンの返済をしてくれないか？その代わり住宅（土地兼建物）の名義は私にしても良い」との提案がありました。
★【家族構成は、父、母、私（長男）、弟、妹】の５人家族です。
★【住宅の名義は 父（四分の三） 祖父（四分の一）です。】
（但し、祖父は３年前に死亡、その後の住宅の名義変更等はしておりませんので、自宅の名義は、現在も死亡した祖父が、四分の一の所有権が登記上存在しております。）
★【現在の住宅ローンの残債は1640万円でして、私の預貯金は2000万円弱】です。
★【自宅の資産価値ですが、固定資産税納税通知書より抜粋で、
『土地の価格は 約1603万円 家屋の価格は 約297万円』です。】
★ 尚、父親の年齢は「62歳」ですので、現段階で【相続時精算課税】は使えません。
両親の年齢、預金額、受け取れる年金額・・等から総合的に勘案すると、自宅を売却し、今後死ぬまで賃貸の住宅で生活をしていく事は、経済的、精神的に大変困難なのは明白でして、私としては自宅を残してあげて両親を住まわせてあげたい・・と考えております。
しかし懸念する事が２点あります。
この２点の御回答、何か他にも最適なアドバイス等御座いましたら、博識ある皆様のご見識賜れば幸甚です。
★１★
※両親が生存している時に、前述の自宅の名義を、私だけに名義を移す・・という事は法的に可能でしょうか？
※また可能でしたら、税金はどの程度かかって来るのでしょうか？
税金の額によっては、私も支えきれないので、大変懸念しております。
★２★
他の家族は、私に協力的ですので、書面等に捺印等してくれると思います。
しかしながら、やはり人間です・・。心変わり等してしまう可能性もあります。
後日のトラブルは避けたいのです。
このようなケースで良いご提案はありませんか？
どうぞ宜しくお願い致します。
大変多くの方の御回答、本当に感謝致します。
私が会社の経理を全てチェックし、税理士とも協議をしておりますので、
親族から借りた借金以外の債務は一切御座いません。
また、貸してくれた親族というのは、父親の母親（祖母）であり、その祖母の子供は二人です。
一人が私の父親、もう一人は私の父親の兄、です。
生前贈与（特別受益）という事で、相続時に組み入れるという事で、父親の兄（父親と同じ権利を有した推定相続人）は納得しております。
質問日時：
2014/2/9 03:07:36
解決済み
解決日時：
2014/2/23 11:38:31
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 10083 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
はじめまして、不動産コンサルタントの土屋輝之と申します。freemason_geometryさんのご質問に、回答させて頂きますのでどうぞよろしくお願いします。
早速ですが、★１★★２★ に関する回答です。このケースではお父様が亡くなられた祖父の方の持分を相続し、登記を済ませた後にfreemason_geometryさんとの親族間で、対象不動産を売買によりfreemason_geometryさんの名義にする方法があります。資金調達方法は概ね以下のようになります。
１）現在お父様が住宅ローンを借りている金融機関から、「免責的債務引受」という方法でローンの借入人をお父様からfreemason_geometryさんに変更してもらう方法です。ただし、この場合には住宅ローン控除の適用はありません。
２）現在お父様が住宅ローンを借りている金融機関ではないところから、住宅ローンを借り入れる方法です。
親族間売買に関する住宅ローンの取り扱いは、通常の場合に比べ審査をクリアすることが難しいと言われていますが、取り扱いができたケースも少なくありません。この場合、お父様とfreemason_geometryさんが生計を一にしていなければ、住宅ローン控除が適用になるケースがあります。
３）freemason_geometryさんの預貯金により現金で購入する。
これらの方法により売買を行った場合、お父様は居住用資産の売却ですから、３,０００万円控除が適用になりますので譲渡所得税の課税はありません。freemason_geometryさんも贈与などによる取得ではありませんので、所有権移転登記などの登録免許税や不動産取得税が課税されますが、心配されているような負担額ではありません。因みにご質問にある土地建物の評価額から、登録免許税を計算すると概ね２９万円程度となります。
売買金額については相続税評価額を目安として決める方法があります。建物の相続税評価額は固定資産税評価額、土地は地域によって異なりますが概ね固定資産税評価額の１.１~１.２倍程度を目安とすれば良いと思われますが、最終的には税務署または税理士さんなどに相談するようにして下さい。
尚、売買の手続きは相続登記を依頼する司法書士さんなどに、お願いする事ができますので相談されてはいかがでしょうか。
以上、参考にして頂ければ幸いです。
無事にこの局面を乗り切ることができる事を祈念いたします。
早速ですが、★１★★２★ に関する回答です。このケースではお父様が亡くなられた祖父の方の持分を相続し、登記を済ませた後にfreemason_geometryさんとの親族間で、対象不動産を売買によりfreemason_geometryさんの名義にする方法があります。資金調達方法は概ね以下のようになります。
１）現在お父様が住宅ローンを借りている金融機関から、「免責的債務引受」という方法でローンの借入人をお父様からfreemason_geometryさんに変更してもらう方法です。ただし、この場合には住宅ローン控除の適用はありません。
２）現在お父様が住宅ローンを借りている金融機関ではないところから、住宅ローンを借り入れる方法です。
親族間売買に関する住宅ローンの取り扱いは、通常の場合に比べ審査をクリアすることが難しいと言われていますが、取り扱いができたケースも少なくありません。この場合、お父様とfreemason_geometryさんが生計を一にしていなければ、住宅ローン控除が適用になるケースがあります。
３）freemason_geometryさんの預貯金により現金で購入する。
これらの方法により売買を行った場合、お父様は居住用資産の売却ですから、３,０００万円控除が適用になりますので譲渡所得税の課税はありません。freemason_geometryさんも贈与などによる取得ではありませんので、所有権移転登記などの登録免許税や不動産取得税が課税されますが、心配されているような負担額ではありません。因みにご質問にある土地建物の評価額から、登録免許税を計算すると概ね２９万円程度となります。
売買金額については相続税評価額を目安として決める方法があります。建物の相続税評価額は固定資産税評価額、土地は地域によって異なりますが概ね固定資産税評価額の１.１~１.２倍程度を目安とすれば良いと思われますが、最終的には税務署または税理士さんなどに相談するようにして下さい。
尚、売買の手続きは相続登記を依頼する司法書士さんなどに、お願いする事ができますので相談されてはいかがでしょうか。
以上、参考にして頂ければ幸いです。
無事にこの局面を乗り切ることができる事を祈念いたします。
回答
5 件中、1～5件を表示
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A
回答日時：
2014/2/16 02:44:21
税金に関しては会社でお願いしている税理士さんに聞いてみてはいかがですか？
その他の費用としては、不動産登記費用、毎年の固定資産税、住宅ローン利息はおそらく数百万円、住宅ローンを借り換えるならその手数料などがかかるかと思います。
費用を極力おさえる方法としては、住宅ローンの繰り上げ返済があります（出来ないばあいもあります。）
まとまった金額を返済することで、利息をかなり減らすことができます。
返済期間をそのままにして月々の返済額を、お父さんが月々返済可能な金額になるくらいの”繰り上げ返済資金”を貸してあげるのが得策かと思います。
まずは、どのようなローンなのか、金利は何％なのかよく調べてください。
その他の費用としては、不動産登記費用、毎年の固定資産税、住宅ローン利息はおそらく数百万円、住宅ローンを借り換えるならその手数料などがかかるかと思います。
費用を極力おさえる方法としては、住宅ローンの繰り上げ返済があります（出来ないばあいもあります。）
まとまった金額を返済することで、利息をかなり減らすことができます。
返済期間をそのままにして月々の返済額を、お父さんが月々返済可能な金額になるくらいの”繰り上げ返済資金”を貸してあげるのが得策かと思います。
まずは、どのようなローンなのか、金利は何％なのかよく調べてください。
A
回答日時：
2014/2/10 12:48:23
はじめまして、任意売却推進センター、株式会社ライビックス住販の代表をしております木原洋一と申します。
どうぞよろしくお願い申し上げます。
さて、ご両親の住宅ローンの支払いを、お子さんである質問者様が支払いたいとのことですね。
まず、住宅ローンを支払っている最中の住宅については、不動産の名義変更などについても、抵当権者である金融機関の了承を得ないといけません。
しかし通常、住宅ローンというのはそもそも、自分名義の不動産に対して、住宅ローンを支払うということですので、金融機関は名義変更には応じないと考えられます。
もしそうであれば、任意売却といってオーバーローンでも売却できる方法で、親子間売買をご検討されてみてはいかがでしょうか。
任意売却というのは、あらかじめ金融機関に、住宅ローンの支払いが難しいので、売却して返済したいと申し出ることにより、金融機関の了承を得て、住宅ローンよりも低い金額で売却する方法です。
任意売却は、住宅金融支援機構なども、住宅ローンの厳しくなった方向けに、推奨している方法です。
任意売却は専門の不動産会社に依頼して行います。
不動産会社は、抵当権者である金融機関と交渉をしながら、売却を進めていきます。
任意売却は残債務が残りますが、任意売却後であれば、金融機関も残債務については柔軟に対処してくれます。
特に６２歳というお父さまのご年齢を考えても、再就職などが難しい場合は、支払いの相談にも乗ってくれます。
任意売却は身内間でもできます。（住宅ローンも組めます。現金でも大丈夫です）
詳しくはこちらをご覧になってみてください。
http://livix-web.com/oyako/
任意売却だと、今の住宅ローンの残債務から決める売値ではなく、実際に今、その地域で流通している中古物件の価格で販売ができますので、もしかしたら住宅ローンの額を引き継ぐよりも、良いかもしれません。
まずは、ご相談をされてみてはいかがでしょうか。
弊社でも年中無休で無料相談を行っております。どうぞご利用下さい。
どうぞよろしくお願い申し上げます。
さて、ご両親の住宅ローンの支払いを、お子さんである質問者様が支払いたいとのことですね。
まず、住宅ローンを支払っている最中の住宅については、不動産の名義変更などについても、抵当権者である金融機関の了承を得ないといけません。
しかし通常、住宅ローンというのはそもそも、自分名義の不動産に対して、住宅ローンを支払うということですので、金融機関は名義変更には応じないと考えられます。
もしそうであれば、任意売却といってオーバーローンでも売却できる方法で、親子間売買をご検討されてみてはいかがでしょうか。
任意売却というのは、あらかじめ金融機関に、住宅ローンの支払いが難しいので、売却して返済したいと申し出ることにより、金融機関の了承を得て、住宅ローンよりも低い金額で売却する方法です。
任意売却は、住宅金融支援機構なども、住宅ローンの厳しくなった方向けに、推奨している方法です。
任意売却は専門の不動産会社に依頼して行います。
不動産会社は、抵当権者である金融機関と交渉をしながら、売却を進めていきます。
任意売却は残債務が残りますが、任意売却後であれば、金融機関も残債務については柔軟に対処してくれます。
特に６２歳というお父さまのご年齢を考えても、再就職などが難しい場合は、支払いの相談にも乗ってくれます。
任意売却は身内間でもできます。（住宅ローンも組めます。現金でも大丈夫です）
詳しくはこちらをご覧になってみてください。
http://livix-web.com/oyako/
任意売却だと、今の住宅ローンの残債務から決める売値ではなく、実際に今、その地域で流通している中古物件の価格で販売ができますので、もしかしたら住宅ローンの額を引き継ぐよりも、良いかもしれません。
まずは、ご相談をされてみてはいかがでしょうか。
弊社でも年中無休で無料相談を行っております。どうぞご利用下さい。
A
回答日時：
2014/2/9 09:28:27
☆、大変な状態にあるのに、親の為に援助したいとは思っていてもできる
゛゛でものではありません。だが、お金が絡むことは書面にすることです。
①、現状で貴方様が支払える能力があるなら、毎月の支払を借用書作成。
゛゛その分を相続時点で金利とも支払。契約は兄弟の保証人付きとする。
゛゛現在貴方様へ名義を変更申し出は、銀行保証会社から全額返還の請求
゛゛の条件が来ます。団体生命保険利用もできなく税金問題より大変です。
②、両親も兄弟も仲良くするには、支援するものと相続するものや「借金」
゛゛は口約束ではなく書面に残すことが税金対策と奥様へも答弁ができます。
゛゛でものではありません。だが、お金が絡むことは書面にすることです。
①、現状で貴方様が支払える能力があるなら、毎月の支払を借用書作成。
゛゛その分を相続時点で金利とも支払。契約は兄弟の保証人付きとする。
゛゛現在貴方様へ名義を変更申し出は、銀行保証会社から全額返還の請求
゛゛の条件が来ます。団体生命保険利用もできなく税金問題より大変です。
②、両親も兄弟も仲良くするには、支援するものと相続するものや「借金」
゛゛は口約束ではなく書面に残すことが税金対策と奥様へも答弁ができます。
A
回答日時：
2014/2/9 07:19:05
中途半端な支援はせずに任意売却か、競売にしたほうがベターです。ましてや会社経営に失敗したわけですから債務も沢山あるのではありませんか。サラ金を払っても会社経営で社長が裏保証しておれば国税等延滞金処理はたいへんなはず。どぶにお金を捨てないことです。サラ金より税金が先ですよ。破産手続きに入り、決定後も国税の本税すらたくさん残るようなマイナスなら相続放棄がベターでしょう。国税は破産しても債務は残ります。貴方にかなりの貯えがあるわけですから中古のマンションを購入しご両親に住んで頂いたらいかがでしょう。今までの支援では傷口は広がるばかりです。年寄りは住み慣れた場所や家に執着しがちです。感傷的にならず家族全員に被害が拡散しないよう行動すべきです。御近所や知人なんて同情はしても金なんてびた一文出さないでしょう。父親名義の土地、建物に金融機関の担保や根抵当がついてると更に厳しいです。単なる名義変更や、贈与だけにはなりません。連帯保証債務を要求されかねません。乙欄に記載のない債務もあるかも知れません。更に国税や地方税の滞納が多ければ父親名義の不動産の差押えを実行される可能性があります。
補足読みました。貴方が社長をやるべきでしょう。貴方に比べたら失礼だが、お父上は社長の器ではありません。家族や親族に甘えておみえだ。住宅ローン以外に大きな債務がないなら自分で責任を取るべきです。62歳とまだ若いのにお父上は企業人として失格だ。認めたくないだろうが息子さんの貴方の方が遥かに大人だ。経理マンとして最後の収拾を上手く処理できれば貴方は企業人として、人間として大きく成長できるに違いない。
補足読みました。貴方が社長をやるべきでしょう。貴方に比べたら失礼だが、お父上は社長の器ではありません。家族や親族に甘えておみえだ。住宅ローン以外に大きな債務がないなら自分で責任を取るべきです。62歳とまだ若いのにお父上は企業人として失格だ。認めたくないだろうが息子さんの貴方の方が遥かに大人だ。経理マンとして最後の収拾を上手く処理できれば貴方は企業人として、人間として大きく成長できるに違いない。
A
回答日時：
2014/2/9 03:40:51
普通に変更すると贈与税がかかります、、、評価額の３分の１を収めなければいけません、、実質はあなたが支払っていると言う事で、税務署に相談してみればいいと思います、、お金の流れがちゃんと証明できれば、贈与税なしであなた名義にすることを認めてくれるかも知れません、、、ただ、不動産取得税と名義変更にかかる登録免許税は支払うことになります、、２ですが、遺産相続でなければ親がいいと言えば誰も妨げる事は出来ません、、相続になった場合は相続人全員の同意が必要になりますが、、遺言状を残して貰えば、均等に分けなくてもよくなります、、
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