教えて!住まいの先生

Q 不動産の相続登記について教えてください。

先日、父親が死にまして不動産の名義を母親にしようと思いましたが、
近い将来、母親も死ぬのであえて今回は名義を変えずに
母親が死んでから私に名義を変えようと思いますが、
こうすれば登録免許税とか必要書類も1回でよくなるのでしょうか?
詳しい方教えてください。
質問日時: 2015/1/27 02:32:32 解決済み 解決日時: 2015/4/7 03:23:13
回答数: 3 閲覧数: 230 お礼: 50枚
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2015/4/7 03:23:13
登記実務が最近変わってきており、何もしないと1件の登記申請ではあなたの名義に変えられない可能性が高くなりました。

あなた以外にご両親の子供がいない場合、これまではお母様が亡くなってから、あなた1人でお父様の不動産についてあなたが取得する内容の遺産分割協議書(決定書)を作成して、お父様から直接あなたの名義にする相続登記が問題なくできました。

しかし、近年このような1人での遺産分割協議書(決定書)では受理しない登記所が多くなりました。

複数の相続人間で合意した同内容の分割協議書を添付して申請した場合には受理されるのに、相続人が1人の場合には何故受理されないのかはっきりとした理屈は不明ですが、地方裁判所でもこの考えに沿った判決が出されています。
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail5?id=84478

したがって、このまま何もしないと、お母様が亡くなった後の登記申請は、お父様からあなたとお母様の法定相続分での共有名義の移転登記とお母様の持分のあなたへの移転登記の2件の登記申請をしないと、あなたの単有名義にできない可能性が高いと思います。

これを防ぐには、現段階であなたとお母様の間で、お父様の不動産をお母様が取得する内容の遺産分割協議書を作成し(お2人の署名と実印の押印が必要)、お母様とあなたの印鑑証明書と一緒に保管しておく必要があります。なお、相続登記手続きでは印鑑証明書の有効期間はありません。

こうしておけば、お母様が亡くなった後にその分割協議書と印鑑証明書を利用して、お父様から(中間の相続人であるお母様名義の登記を省略して)直接あなたの名義に移転登記をすることができます。

あるいは、お母様が了解するのであれば、今回のお父様の相続で、あなたがこの不動産を取得する遺産分割協議をして、あなたの名義に登記する方が手続としては簡単です。
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回答

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A 回答した人: 土屋 輝之 さん 回答日時: 2015/1/27 08:35:21
専門家
はじめまして不動産コンサルタントの土屋輝之と申します。jetmulanishiさんのご質問に回答させて頂きますので、どうぞよろしくお願いします。

はじめの遺産相続の手続きをしないうちに、次の相続が発生した状態を数次相続と呼ばれています。

jetmulanishiさんの場合には、お父様がなくなれれた際に単独の相続人が不動産を相続する場合には、ご質問の通りお母様の相続登記と合わせて1回の登記申請で済ませることが可能となり、登録免許税も1回分で済むことになります。
具体例では次のようになります。

例:お父様の相続→お母様が単独相続→お母様の相続→etmulanishiさんが相続

しかし、お父様の相続の際に複数の相続人が同一不動産を相続した場合には、1回の登記申請でetmulanishiさんが相続登記をすることはできません。

以上、参考にして頂ければ幸いです。
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A 回答日時: 2015/1/27 07:54:07
法定相続人が母親と貴方だけなのでしょうか?

二人だけならそれでも構いません。

そうでなく他にもいるのであれば、相続が発生した時点で「遺産分割協議書」を作り登記を済ませていたほうが良いと考えます。
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