教えて！住まいの先生
Q 土地の売買における契約に関して教えてください。
売手と買手との間で対象の土地，売買金額，決済時期の合意があり、買手から一括決済（決済時期に売買契約書の締結と決済（売買金額全額），所有権移転に必要な書類の授受）を行いたいと要望があり売手がそれを了承した場合、決済時期に至るまでに書手側から契約解除（？）と言われたらどうなるのでしょうか？
※売手側に問題点はないとします
決済時期以前に売買契約書を交わした場合は、決済時期までの契約解除には契約書にそって違約金が発生するのでしょうが、上記一括決済の場合はどうなるのでしょうか？
※売手側に問題点はないとします
決済時期以前に売買契約書を交わした場合は、決済時期までの契約解除には契約書にそって違約金が発生するのでしょうが、上記一括決済の場合はどうなるのでしょうか？
ベストアンサーに選ばれた回答
はじめまして、不動産コンサルタントの土屋輝之と申します。sarujikunさんのご質問に回答させて頂きますので、どうぞよろしくお願いします。
一般的に宅地建物取引業者が媒介するケースや、売主または買主の何れかが宅地建物取引業者であるケースでは、不動産売買に関する契約と決済を同時に行うことの合意が解除された場合には、買付証明書・購入申込書・売渡承諾書などが交付されていても、売買契約を締結していないので違約金が発生することはありません。
ただし、売主および買主双方が宅地建物取引業者でなく、宅地建物取引業者が媒介していないケースで、買付証明書・購入申込書・売渡承諾書などが交付されていた場合には、合意解除による損害賠償や違約金の請求を受ける可能性があります。
この請求の支払いを拒否した買主が訴訟された結果、違約金の支払を命じる判決を受けたケースがあります。
以上、参考にして頂ければ幸いです。
一般的に宅地建物取引業者が媒介するケースや、売主または買主の何れかが宅地建物取引業者であるケースでは、不動産売買に関する契約と決済を同時に行うことの合意が解除された場合には、買付証明書・購入申込書・売渡承諾書などが交付されていても、売買契約を締結していないので違約金が発生することはありません。
ただし、売主および買主双方が宅地建物取引業者でなく、宅地建物取引業者が媒介していないケースで、買付証明書・購入申込書・売渡承諾書などが交付されていた場合には、合意解除による損害賠償や違約金の請求を受ける可能性があります。
この請求の支払いを拒否した買主が訴訟された結果、違約金の支払を命じる判決を受けたケースがあります。
以上、参考にして頂ければ幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2016/6/15 02:07:57
皆さんご回答頂きありがとうございました。
勉強になりました。
回答
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A
回答日時：
2016/6/9 09:39:39
売買契約を締結していないなら、買手が契約しないと
言えば、それでおしまいです。
売手としては、事前準備に測量や建物解体などするので
あれば、いくらかでも手付金を支払ってもらい、解約
する場合は手付金放棄とか、違約金がもらえるような
契約にすべきです。
もっとも、もしその話がダメになっても、次の買い手の
話しがまとまれば、測量等はするわけですから、
実際はそれほど損害はないと思います。
言えば、それでおしまいです。
売手としては、事前準備に測量や建物解体などするので
あれば、いくらかでも手付金を支払ってもらい、解約
する場合は手付金放棄とか、違約金がもらえるような
契約にすべきです。
もっとも、もしその話がダメになっても、次の買い手の
話しがまとまれば、測量等はするわけですから、
実際はそれほど損害はないと思います。
A
回答日時：
2016/6/9 08:20:12
民法で債権債務が発生するのは、契約・違法行為による損害賠償・事務管理しか有りません。
今回は契約と決済が同時ですので、契約をしていない状態です。
その状態での取り止めは、民法の原則通り債権債務は発生しません。
しかし有る一定の行為を行い、あたかも契約の条件を完了後の契約決済の様な場合は、損害賠償が発生する場合があります。判例理論の契約前の過失と言うものです。
今回は契約と決済が同時ですので、契約をしていない状態です。
その状態での取り止めは、民法の原則通り債権債務は発生しません。
しかし有る一定の行為を行い、あたかも契約の条件を完了後の契約決済の様な場合は、損害賠償が発生する場合があります。判例理論の契約前の過失と言うものです。
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