教えて！住まいの先生

不動産投資のプロのものです。

一定期間自分ですまないと・・・というのは自己居住用ローン金利は0.5％前後で借りることができ、投資用ローンだと2％以上になるからという理由です。

自己居住用で購入しても転勤とか、生活上の何かの理由で引っ越し賃貸にする場合は、居住用ローンとして貸した金融機関は何も言ってこないのでそれはそれで理由は明確です。

その他リスクをきちんと説明せずに有利な情報ばかりを畳み込むため投資業者は
かなり電話で説得というか洗脳してきますので、だから電話が多くなります。
電話されたほうは、自分は他の一般人と違い投資事業を起業して成功者になるつもりになっていきますので、洗脳が進んでいるということでしょうね。

実は、電話してきているほうにも素人程度の知識しかありませんし、相場も今後の賃料予測・売却時相場予測の知識なんてかけらもありません。
サブリースという形式で賃料保証・空室保証するので大丈夫とバカのひとつ覚えしか言いません。しかしその契約書面上は市況変化で保証額の改定が1～2年以降はできる条文になっており、業者は空室賃料をかぶるわけでも高額賃料保証で安くしか貸せない賃料リスクもかぶる訳ではありません。それは最初の短期1-2年の間の話なので、当初の売却利益に織り込み済だからです。

儲かる人は確かにいますが、今は間が悪く、2003年～2013年新築購入した方が相場上昇で素人も大半が儲かっているので、その話を営業されて納得感をもってしまう素人が多いのが問題です。2017年以降くらいからは価格が天井になっていてもう値上がりしませんし、購入価格も高いので、賃料と価格の比率＝利回りも全くだめです。
もともと不動産投資は、初期購入費用と、途中の管理費等と固定資産税と修繕などのランニングコスト、売却するときの仲介手数料等の費用が、かなりかかりますのでよほど値上がりをしていく時期でないと儲けはでない投資手法です。

今不動産投資を営業に人に知識をつけられている人はまずは100％もうからず騙されているに等しいです。
今儲けを出せる人は、首都圏ならその全域、近畿圏ならその全域のすべての地域の人気度合いと、広さのニーズ、売買相場と賃料相場と空室リスクの程度を頭に入っている人で、業者向けの情報システムであるレインズを見れる人、諸経費金額の計算・不動産所得税全般の知識と経費の種類、各種修理代の相場、購入値交渉や仲介手数料の減額交渉が確実にできる方、サブリースより自分ですべてを行うほうが儲かることをわかっている人、
といった人でなければ儲かりません。

あれこれ言えないでしょうがおそらくその方は確実にかなり損することになるでしょう。まあ売らず貸さずで購入した物件に居住していれば都心部なら賃料よりも
負担は安くなるので、買うだけならば損はしませんし逆にトクもできる税制でも
あるので、身内ではなく同僚程度ならほおっておいてあげるのがよいと思いますよ。

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