教えて！住まいの先生

＞借り主がいない場合、自分の部屋だけ、
＞安く貸し出すとかはできますか？
分譲マンションの1室でしょうから、
自分の部屋を幾らで他人に貸そうと、
自由だと思いますが、

念のため、管理事務所があるなら、
そこへ電話でもいいので連絡して、
たとえば、
「〇号室の〇〇と申しますが、
暫くは この部屋に住まずに、賃貸で部屋を貸そうと思うが、
その時の家賃は、幾らで貸すのかは、
こちらの方で、幾らとつけても問題ありませんか？」
と確認しておくと良いでしょう。
※その際、電話口に出た方の名前と、
聞いた年月日と時間をメモにのこして、暫くメモは保管しておきましょう。
そうすれば、後で、管理事務所の方と問題になっても
『電話ですが、事前に〇月〇日、そちらの〇さんに了承を得ています』
と言えると思います。


＞サブリース契約が良いのでしょうか？。
これは、新築マンションとかならわかりますが、
築40年も経つマンションの1室を
サブリース契約してくれる会社はあるのでしょうか(^-^;？
こちらについては、わかりませんので、
お近くの不動産屋に連絡を入れ、確認しましょう。


＞経験者の方、不動産屋さんのかた…
私は、
分譲マンションの1室を10年以上、賃貸で貸していました。
※その部屋は、賃貸人退去もあり、
次の賃貸人がなかなか現れず、今年4月下旬に売却。



しかし、そちらのマンションは、
管理費と修繕積立金ですが、
築40年位で、1軒につき、管理費500円に
現在の修繕5000円は、お安いですね。

ですが、
その修繕積立額では、
そのうち、天井からの雨漏りや
外壁塗装などが必要になれば、
修繕積立金の残高が足りず、
1軒につき、数万～数十万、
へたすれば百万単位で、お金の支払いが起こりそうな予感もします…。

それと、徒歩15分で家賃2万円と言うのに、
空室が数件もあるなら…
そのマンションは、エレベーター無しとか？
部屋の中が余程、ボロいのか？
人気が無いのかもしれません。

そこで、すぐに借り手が見つかるよう、
アナタが家賃相場2万円より、下げるのは自由だと思います。
※念のため、管理事務所にも連絡し確認しましょう。

が、
それ以上、家賃を下げてしまうと、
果たして、アナタに儲けがあるのでしょうか？

他の回答者様も書かれているように、
賃貸で貸したとして、
賃貸人から
「クーラーが故障した」
「蛇口から水漏れが…」
「給湯器が壊れたのか、お風呂が沸かない」
など言われると、
すべて、大家負担で直す事になります。
水漏れで水道屋を呼べば、
出張料だけでも3000円以上は掛かります。
給湯器交換であれば、軽く数十万は掛かります。
他、トイレの
タンク内の故障を直すだけでも、軽く1万円は飛びますが、
そこのところ、大家として急な出費も計算されていますか(・・?

また、
賃貸人が2年更新で、2年置きに退去した場合、
次の借り手探しのため
大家は、部屋の中の壁紙やフスマを張替えなど修繕費が嵩みますが、
そこのところも、大家として修繕費、計算されていますか(^-^;？

では、
家賃2万円で借り手が見つかったとしても、
家賃2万円で借りる方が、高齢者や独身、
または生活保護者であれば、
その部屋で自殺する可能性もあります…。



部屋で孤独死や自殺でもされれば、
相場200~250万円の部屋では、
次の賃貸人探しも、
買い手探しも益々、難航するかもしれません…


それに、賃貸に出すならば、部屋の中ですが、
壁紙も綺麗にして、ある程度、水回りも綺麗にしなければ、
なかなか、借り手も現れないと思います。

アナタは、その譲り受ける部屋の中を見ましたか？

すぐに、そのまま、他人に貸せる状況なのでしょうか(・・?

もしも、部屋の中が汚れているなら、
賃貸に出すなら その前に、
壁紙の張替えに数十万~、フスマの張替えに数万~、
床の張替えに水回りや部屋をクリーニングしたりするだけでも
軽く50万以上はリフォーム費用に飛ぶと思いますが、
そこら辺は、賃貸に出す際、出費は掛からないのでしょうか(・・?



何より、そのマンションが
現在、築40年も経過し、修繕積立が5000円では、
建替えも厳しいでしょうから…
後10年もすれば、築50年になるので、
老朽化するマンションに、水漏れで水道菅取り換え工事に
借り手探しも、買い手探しも、難航するかもしれません…。

無償かもしれませんが、
譲り受けたなら、他人に貸すにしても、売るにしても
（賃貸人か、買い手が見つからない限り）
誰か住まない限り、
毎月の管理費と修繕積立金、
固定資産税の支払いをアナタ負担になりますが、
そこら辺も考慮しているのでしょうか(・・?

月々、嫌でも
管理費と修繕積立金の5500円と、
固定資産税の支払いをする事になりますが、
それでも、宜しいのでしょうか(・・?

それと、
＞親族から、分譲マンション(ワンルーム程度)
＞譲り受ける予定(無償)
と書かれていますが、
無償といっても、
必ず、所有権移転費用（名義人の変更）も必要でしょうから、
その際、おそらく、数十万円の費用が発生するはず。
更に、
不動産取得税で数十万円は掛かるでしょうから
合計すると、
そのマンションは無償でも
数十万のお金の支払いが掛かってくるはずですが、
そこら辺も計算し、譲ってもらうのでしょうか(^-^;？


まさかと思いますが、
親族は、
賃貸に出すにも
部屋を綺麗にリフォーム費用が掛かるので割が合わないとか、

売るにしても、なかなか売れそうもない物件で、
売れるまでの管理費と修繕積立金、
固定資産税の支払いを考えると、

それならば、アナタにそのマンションを
押し付けようとしているのではありませんよね(^-^;…





私なら、
そのマンションの近い未来は見えているので、
少しでもお金に変えられるマンションであるなら、
その負動産を譲り受けたら、即、売ります。

しかし、『そのマンションを無償で貰う前に！』
①まずは、不動産屋に連絡を入れて、今の内情を相談します。
②そして、実際にそのマンションの部屋に来て貰い『査定』してもらいます。
③そこで、たとえば、そのマンションは、ここ最近（1,2年で）、
・売買された形跡があるのか？
・売買されたなら、その金額は幾らで売買されたのか？
・もしも、この部屋を売るならば、幾らくらいで売れそうか？
その情報を不動産屋から聞きます。

たとえば、譲り受けるかもしれない、
その部屋を実際に不動産屋に来てもらい、査定してもらい、
「200万ほどで売れる可能性が高い」
と不動産屋が言い、
更に、そのマンションを譲り受ける際に掛かるであろう、
権利移転手続きや不動産取得税と、
売買で発生する仲介手数料に諸経費等を引いても、
「手元に50万円以上は儲かるだろう」
と不動産屋が計算してしてくれたなら、
親族から無償で貰い、権利移転完了後、即、売り払います(^-^;

しかし、
不動産屋に来てもらい、
部屋の汚さから100万円以下とか？
他、権利移転や不動産取得税に、
売る際の仲介手数料など計算すると、
たいした金額にもならず、更に
「人気も無く、いつ、売れるかもわからない」
と言われたなら、
売れるまでの管理費に修繕積立金などを計算し、
割りが合わないと判断すれば、相続しません。



それと、
賃貸で2万にしかならないような物件では、
オーナーは、儲けが無いので、
売れるうちに、売り払うのが得策かと思います。


これが、アナタ自信が住むのであれば、
家賃が5500円に固定資産税だけ、
と考えれば、お得かと思います。

しかし、他人に2万円（以下？）で貸すのは、
後で高くつく（バカを見る）と思うので、
譲り受けてからの諸経費や、
貸す際に50万以上リフォーム費用も掛かるようなら、
相続しない方がよいかもしれません。



それと、
＞※そのマンション相続
と書かれているので。参考までに。

・売却先が家族や親族などの身内である場合、
売却ではなく贈与とみなされる可能性があります。

また特例が使えないなど、一般的な売却と様々な点で異なります。

身内に売却する場合に気をつけるべきポイントを確認していきましょう。

不動産売却ではなく「みなし贈与」とみなされる可能性がある
親や兄弟、親族など身内に対して不動産を売却する場合、
一般の不動産売却と同様に売買契約を交わして、
相手方から売却代金を受け取り、引き渡しや登記を行ったとしても、
贈与したとみなされるケースがあります。

このようなケースを「みなし贈与」といいます。
みなし贈与とみなされた場合は、贈与税がかかります。


とりあえず、
そちらのマンションを親族から貰う前に、
お近くの不動産屋に電話でもいいので相談しましょう。
そして、
よく考えて、そちらのマンションを無償で貰っても
果たして近い将来『負動産』を抱える事にならないか？
判断すべきかもしれません。


長文、失礼しました。

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