教えて！住まいの先生
Q 大手サブリース会社に騙されました。家賃を14％～10％も多く取られ続けていたのです。32，3年以上も前から・・・（私は母の跡を継いだ２代目オーナーです）
「オーナー受取家賃（共益費は全額サブリース会社）」現在89％（契約当初だけ93％）
当然、「入居者が払う家賃」の89％がオーナー受取分とずっと思ってました。
最近、知ったのですが、入居者さんが実際に払っている家賃の79％ほどしか振り込まれていませんでした。
このからくりは、契約書に記載のない「査定家賃」という担当者が勝手に決めた家賃金額の存在です。
「入居者が払う家賃」＝「査定家賃」だと思っていましたが、まったく別なのです。
この「査定家賃」の89％がオーナー受取分。「査定家賃」を低くすることで、サブリース会社は手数料を余分に多く搾取していたのです。
更新するときの書類にも、記載はなく、説明を一度も聞いたことはありません。
説明が記載されている契約書なり書面をメールで添付してほしいと伝えましたが、
届いた書類は全く関係のないものでした。
再度、お願いしましたが、何も連絡がありません。
ちなみに、この会社とサブリース契約をしていてもメリットは一つもありませんでした。
相場の４割前後も高い修繕費、管理費。
現状回復費用に２室で約110万支払うがコンロ周りが焦げたまま・・・
さらに「洋室にすればすぐ入居者が入る。改築しないなら空室保証はなくす」と空室保証を無くされました。
しかし単なる改築についての義務は契約書にはないのです。
心臓病の母は、争いごとを避けたかったらしく、
おそらく、一度も空室保証をもらったことがありません。
取りすぎた家賃（空室保証も含めて）を返してもらいたいのですが、契約書や更新の控えがあれば、
調停で取り返すことができるでしょうか？
まだサブリース会社との契約は解除していません。
今後は、家賃保証会社と契約して、自主管理に切り替えたほうがいいかな。とは感じてます。
みなさんなら、どうしますか？
宜しくお願い致します。
当然、「入居者が払う家賃」の89％がオーナー受取分とずっと思ってました。
最近、知ったのですが、入居者さんが実際に払っている家賃の79％ほどしか振り込まれていませんでした。
このからくりは、契約書に記載のない「査定家賃」という担当者が勝手に決めた家賃金額の存在です。
「入居者が払う家賃」＝「査定家賃」だと思っていましたが、まったく別なのです。
この「査定家賃」の89％がオーナー受取分。「査定家賃」を低くすることで、サブリース会社は手数料を余分に多く搾取していたのです。
更新するときの書類にも、記載はなく、説明を一度も聞いたことはありません。
説明が記載されている契約書なり書面をメールで添付してほしいと伝えましたが、
届いた書類は全く関係のないものでした。
再度、お願いしましたが、何も連絡がありません。
ちなみに、この会社とサブリース契約をしていてもメリットは一つもありませんでした。
相場の４割前後も高い修繕費、管理費。
現状回復費用に２室で約110万支払うがコンロ周りが焦げたまま・・・
さらに「洋室にすればすぐ入居者が入る。改築しないなら空室保証はなくす」と空室保証を無くされました。
しかし単なる改築についての義務は契約書にはないのです。
心臓病の母は、争いごとを避けたかったらしく、
おそらく、一度も空室保証をもらったことがありません。
取りすぎた家賃（空室保証も含めて）を返してもらいたいのですが、契約書や更新の控えがあれば、
調停で取り返すことができるでしょうか？
まだサブリース会社との契約は解除していません。
今後は、家賃保証会社と契約して、自主管理に切り替えたほうがいいかな。とは感じてます。
みなさんなら、どうしますか？
宜しくお願い致します。
質問日時：
2022/1/31 22:19:50
解決済み
解決日時：
2022/2/3 03:55:34
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 1241 ｜ お礼： 50枚
共感した： 2 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/2/3 03:55:34
こんにちは。都内で不動産経営（大家業）をしている者です。
１）私も一番最初の不動産経営はサブリース物件でのスタートだったのですが、十数年前の契約でしたが、モラルが低かったですね。特に「営業工事（原状回復工事）をした」といって請求書を送って来るのですが、私が現地確認した上で支払うというと、慌てて「今日から次の入居者が入ることになっている」と苦しい言い訳をして、嘘をついているのがバレバレで、結局、工事費用はサブリース会社が100％負担することになりましたが、営業担当者も異動になり、責任追及を逃れたい意図が見え見えでした。
２）その会社の場合はマスターリース契約の「保証賃料」を2年毎に改定する契約になっていましたが、仮に入居者（転借人）の想定賃料を10万円で募集した場合、85％が保証賃料で8万5千円をサブリース会社が所有者に支払う契約でしたが、仮に1年で退去し、次の賃借人が11万円決まると、2年毎のマスターリース契約の更新時までは8万5千円が保証賃料のままで、マスターリース契約更新時の入居者の賃料が11万円の場合は、更新時点から11万円の85％（9万3500円）が保証賃料になるという仕組みでした。
３）あなたとサブリース会社の間のマスターリース契約の細かな条文はわかりませんが、サブリース業界自体は、もともとメーカーが資産家の年寄りを食い物にしているような業界でしたので、不正があったことは容易に想像がつくのですが、相手は借地借家法や契約を熟知していて、顧問弁護士も何人か付けていると思いますので、「お母さんには都度説明して、口頭で了解を得ている」とか、「不正だと考えているのなら何故これまで指摘していないのか？」とか、のらりくらりと交わすと思いますし、調停に応じるとは考えにくいと思いますので、本気で戦うには、弁護士に相談される方が良いのではないかと思います。
★私の場合は、サブリース会社の親会社の不動産会社と取引を拡大していたので、親会社から契約解除の話を通してもらって、サブリースを解除して物件を売却し、その後の物件は全て普通の賃貸管理に切り替えました。利回りもあがったので、売買もし易くなりました。最初に不動産業界のえげつなさを味わったので、その後は用心して契約し、業者とのやり取りは全て記録が残るようにしております。（高い勉強代でしたが、物件が高く売れたことだけは救いでした。）業者とのやり取りは大変だと思いますが、頑張ってください。
１）私も一番最初の不動産経営はサブリース物件でのスタートだったのですが、十数年前の契約でしたが、モラルが低かったですね。特に「営業工事（原状回復工事）をした」といって請求書を送って来るのですが、私が現地確認した上で支払うというと、慌てて「今日から次の入居者が入ることになっている」と苦しい言い訳をして、嘘をついているのがバレバレで、結局、工事費用はサブリース会社が100％負担することになりましたが、営業担当者も異動になり、責任追及を逃れたい意図が見え見えでした。
２）その会社の場合はマスターリース契約の「保証賃料」を2年毎に改定する契約になっていましたが、仮に入居者（転借人）の想定賃料を10万円で募集した場合、85％が保証賃料で8万5千円をサブリース会社が所有者に支払う契約でしたが、仮に1年で退去し、次の賃借人が11万円決まると、2年毎のマスターリース契約の更新時までは8万5千円が保証賃料のままで、マスターリース契約更新時の入居者の賃料が11万円の場合は、更新時点から11万円の85％（9万3500円）が保証賃料になるという仕組みでした。
３）あなたとサブリース会社の間のマスターリース契約の細かな条文はわかりませんが、サブリース業界自体は、もともとメーカーが資産家の年寄りを食い物にしているような業界でしたので、不正があったことは容易に想像がつくのですが、相手は借地借家法や契約を熟知していて、顧問弁護士も何人か付けていると思いますので、「お母さんには都度説明して、口頭で了解を得ている」とか、「不正だと考えているのなら何故これまで指摘していないのか？」とか、のらりくらりと交わすと思いますし、調停に応じるとは考えにくいと思いますので、本気で戦うには、弁護士に相談される方が良いのではないかと思います。
★私の場合は、サブリース会社の親会社の不動産会社と取引を拡大していたので、親会社から契約解除の話を通してもらって、サブリースを解除して物件を売却し、その後の物件は全て普通の賃貸管理に切り替えました。利回りもあがったので、売買もし易くなりました。最初に不動産業界のえげつなさを味わったので、その後は用心して契約し、業者とのやり取りは全て記録が残るようにしております。（高い勉強代でしたが、物件が高く売れたことだけは救いでした。）業者とのやり取りは大変だと思いますが、頑張ってください。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/2/3 03:55:34
親身なご助言、ありがとうございます！
いろいろ、がんばってみます。
回答
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A
回答日時：
2022/2/1 00:11:30
東京の不動産買取業者です。
私的に、築35年の3階建アパート1棟(32室)を父親所有してます。
昔、父親が家賃完全保証のアパート経営を始めましたが、実情はまるっきり主様と同じ状態でした！！
更に、マイナスの月が結構ありましたので信じられませんでした！！
退去時リフォーム補修工事費用の差引です。
父親は、私が何と言おうとも『家賃保証がないと困る！』で話しを聞いてくれませんでした。
しかし、
10年前に父親が老人ホームに入所したのを幸いとし、家賃保証会社とは契約解除し、地場の不動産賃貸会社へ鞍替えし、自主管理(最低限の管理費は払ってます)を始めました。
現状はと言うと、
そこの担当者の方が良くやってくれてるお陰で、東京都西部の田舎町で駅からバス便と言う立地で築35年ですが••••••32室が全部満室(生活保護者5室、法人契約2室含む)です！！
又、以前ですと、
家賃保証を含めた入金額は、曖昧家賃から12%を天引きされた上に、退去時リフォームは指定業者限定なので費用が通常の2倍請求状態でした。
変えてからは、
オープンな家賃の4%(当初は5%)管理費で『募集&更新手続き&クレーム&ゴミ清掃等』をやってくれてます。
古いですから退去時リフォームをしなければ新規入居は難しいのでその管理会社の担当者と打ち合わせをしながら自由にやってます！
勿論、業者指定なんてありません！！
リフォーム費用も家賃保証会社の半分です。
古いのでもう借入はないし管理費が4%なら、
家賃を他のアパートより少しぐらい下げても充分競争力があり、まだまだ充分やっていけます！！
私的に、築35年の3階建アパート1棟(32室)を父親所有してます。
昔、父親が家賃完全保証のアパート経営を始めましたが、実情はまるっきり主様と同じ状態でした！！
更に、マイナスの月が結構ありましたので信じられませんでした！！
退去時リフォーム補修工事費用の差引です。
父親は、私が何と言おうとも『家賃保証がないと困る！』で話しを聞いてくれませんでした。
しかし、
10年前に父親が老人ホームに入所したのを幸いとし、家賃保証会社とは契約解除し、地場の不動産賃貸会社へ鞍替えし、自主管理(最低限の管理費は払ってます)を始めました。
現状はと言うと、
そこの担当者の方が良くやってくれてるお陰で、東京都西部の田舎町で駅からバス便と言う立地で築35年ですが••••••32室が全部満室(生活保護者5室、法人契約2室含む)です！！
又、以前ですと、
家賃保証を含めた入金額は、曖昧家賃から12%を天引きされた上に、退去時リフォームは指定業者限定なので費用が通常の2倍請求状態でした。
変えてからは、
オープンな家賃の4%(当初は5%)管理費で『募集&更新手続き&クレーム&ゴミ清掃等』をやってくれてます。
古いですから退去時リフォームをしなければ新規入居は難しいのでその管理会社の担当者と打ち合わせをしながら自由にやってます！
勿論、業者指定なんてありません！！
リフォーム費用も家賃保証会社の半分です。
古いのでもう借入はないし管理費が4%なら、
家賃を他のアパートより少しぐらい下げても充分競争力があり、まだまだ充分やっていけます！！
A
回答日時：
2022/1/31 22:24:33
無理だろ、期間が長すぎる。
その間に気が付かないなんて社会通念上ありえないんでね。
その間に気が付かないなんて社会通念上ありえないんでね。
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