教えて!住まいの先生

Q 市街化調整区域にある中古戸建の購入申し込みをしたものです。

不動産サイトに載る前に業者に紹介されて気に入ったのでハウスインスペクションをしてから購入を検討したいと伝えた直後に不動産サイトに掲載されてしまいました。そのこと自体は商売なので仕方がないことですが、市街化調整区域にあるので価格が安いこともありスーもとアットホームに載ったら問い合わせが殺到したらしく不動産業者の対応がその後横柄になり困惑しております。

担当の営業から提示された見積が大きくみてこれくらいといわれた額からどんどん価格を釣り上げてきます。リフォームの費用は部材の高騰もあるので仕方ないと受け入れているのですが、クリーニングや防蟻の費用が当初から倍以上、行政書士の手続きに関しては当初の見積もりが40万円でも高いものだったのが、いつの間にかこの物件を販売可能にするための行政費用15~20万円までも買主である私が負担をするように要求してきました。私自身でシロアリやクリーニング業者に確認したらこの不動産業者の見積もりの半値以下ということもあり業者が信用できません。

また、サイトで市街化調整区域では住宅ローンが使えないというのをみて、心配して銀行に電話したら曖昧な回答でした。土曜日に申し込んでいるのですが、この業者からは資料請求はあるけどまだ何も聞いてないとのことでちょっと不信感を持っています。

そこで有識者の方に質問です。
①物件価格が土地込みで1750万円の市街化調整区域にある中古戸建(築約18年)の販売許可を得るのに必要な行政処理の費用は購入者の負担になるのか?売主負担にはできないのか?適正な価格はいくらくらいか?
②住宅ローンですが、サイトをみると市街化調整区域にある物件は通すのが難しいとのことですが実際使えるものなのでしょうか?すでに仮審査が終わっている銀行に聞いたところ物件によるという曖昧な回答でした。
③リフォームやハウスインスペクションの業者の立ち入りスケジュールを売主の都合のみで決めて立ち合いもしないように仕向けられました。流石に2回とも予定が決まった後に連絡がくるので私もその場に行く許可をもらうのが、コロナ禍で調整が必要かもしれませんが納得いきません。専売の時はこんな感じなのでしょうか?

以上 半分愚痴が入っておりますが、専売物件のために不動産業者を変えることができません。今後の対応について皆様からのアドバイスを頂ければ幸いです
質問日時: 2022/3/11 11:23:30 回答受付終了
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回答

6 件中、1~6件を表示

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A 回答日時: 2022/3/12 18:52:18
不動産屋です。
築18年の分家住宅ならほぼ再建築できません。
質問者さんが誰の分家(6親等以内)に該当するんですかね。
不動産登記法は許しても都市計画法は許しませんですね。
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A 回答日時: 2022/3/12 10:46:29
不動産問題研究室を開いています。
市街化調整区域とは、文字通り住宅など抑止する地域ですが、そのことはおわかりでしょうか?
推測では、恐らく「安かった」からかと思われますが、それは「安い」のではなく、本来が値段などつけられない地域なのです。

そして、古くからの所有者なら、その救済策として、名義変更なら「〇親等以内」が法規定されているのです。
これは、むげに建物禁止などしたら即時、困るだろうからとの行政の配慮で救済策なのです。

また、当然ながら、現状の電気・ガス・水道などの生活インフラも、維持は極めて困難ですよ。
仮に地震・災害などでも、税金を投じて復旧などは不安定です。
なぜなら―――調整区域を「承知で買った」ものなら自己責任だろうよ―――との非難の原因だからです。

あなたが「不信感」と言いますが、子供でなければ市街化調整区域という存在は、家が建たないとイメージできる、と法規定はみなされるのです。

家を建てないようにとの行政の基に、住宅ローンを融資する銀行などもありませんよ。
よろしいですか?
本当に安く・良い物件なら、基本的に一般の方の目になど触れないのです。
そのような物件は、必然的にプロの建売業者・マンション業者に情報が行きます。
なぜなら、どこが買っても手数料は一緒、だから住宅ローンも利用しない、からです。
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A 回答日時: 2022/3/11 12:27:30
①所有権の移転登記(土地・建物)とローンを組むのならば、抵当権の設定登記が“あなた(買主)のために”必要です。あなたの所有であることを国の管理上(法的)に明記させる作業です。従って買主が当然に支払う費用です。総額は25〜40万円くらいですが、費用の大半は登録免許税という税金です。司法書士が行う業務で不動産屋の斡旋報酬は認められていないので、不動産屋は中抜きしたりしません。

②ネットで審査するネット系バンクは最初から貸付対象外としていると思います。地元の金融機関は地域性を理解しているので、物件と借主の与信に勘案して個別に決定します。

③住宅診断は引き合いが多い物件ならば、売主としては当然に受けたくないです。(細々と重箱の隅を突かれて、売却後も瑕疵担保責任の名の元にうるさく言われる可能性がある客だというレッテルが既に貼られています。)
私ならば、あなた以外の客が多少値引き交渉してきてもそちらに売ります。
買主側の心境に立てば分かりますよね。

[住宅診断してリフォーム費用を見積もって、購入時の諸費用を含めて総額いくらになるか、それが予算オーバーしていなければ購入したい]

これはあなたの都合なわけで、[客だから当然の権利だ]と思わない方がいいです。
他に[気持ち良く買ってくれる客]がいれば、誰だってそちらに売りたいと思います。

あなたの理屈は決しておかしくはありませんが、折衝する過程において信頼関係の構築を疎かにしたのではないでしょうか。

他人よりも安く買いたい人はレスポンスを早くするべきだし、相手の都合に合わせるべきだし、相手の手間を軽減させるべきです。全ては相手に気持ちよく売ってもらうためです。
(不動産屋から見た時は逆も然りです。)
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A 回答日時: 2022/3/11 12:08:34
宜しいですかね。まず築18年という事は分家か都計法34条で建てた物件という事です。もし分家住宅なら再建築も銀行融資も本人以外は付きませんが都計法34条なら再建築も銀行融資もつきます。ですので分家住宅なら売買は出来ますが融資は断られますし行政書士が動いても再建築は本人以外は出来ません。まずは役所の開発指導課に電話して34条の許可かどうかを聞くとよいですね。ですので調整区域だから融資が出ないとか再建築が出来ないという事はありません。ですので銀行が場合によってというのはよく理解できる返事です。物件概要にどう書いてあるかも参考にはなりますね。
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A 回答日時: 2022/3/11 11:44:12
1.意味不明です。調整区域でも普通に売買できる物件から、許可が必要な物件までさまざまです。ここで聞かれても誰にもわかりません。
2.物件次第ですが、ネット銀行だと調整区域というだけでダメなのがほとんど。地銀ならちゃんと検討します。
3.納得できなければやめるだけです。せっかく早くに声をかけてくれたのにグダグダ言って即決できなかったあなたのミスです。
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A 回答日時: 2022/3/11 11:39:16
ハッキリ言って、そういう不動産業者の扱う物件は、
購入してはいけません。

○市街化調整区域は再建築できませんので、金融機関は
融資をしません。

○行政書士は登記は出来ませんので、依頼するのであれば、
司法書士が行います。

別の物件を根気よく、探しましょう。
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