教えて！住まいの先生
Q 違法建築か既存不適格か教えてください 中古の建売購入検討しておりますが、建蔽率・容積率ともに10％弱ほどオーバーしております。 不動産屋さんに確認したところ 物件は既存不適格
当時は建築申請のチェックがゆるかったのでオーバーしているのでは
とのことでしたが、新築時からオーバーしていたのなら
違法建築に該当するのではと思いました
既存不適格ならローンが通れば購入しようかと思うのですが
どちらかわかりますか？
補足
とのことでしたが、新築時からオーバーしていたのなら
違法建築に該当するのではと思いました
既存不適格ならローンが通れば購入しようかと思うのですが
どちらかわかりますか？
回答ありがとうございます
検査済証はないとのことです
23年前の建物なので無い場合が多いと説明されました
質問日時：
2022/4/20 10:09:16
解決済み
解決日時：
2022/4/22 16:18:29
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 253 ｜ お礼： 50枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
はじめまして、建築設計・ホームインスペクション（住宅診断・住宅検査）を行っている建築士の鈴木と申します。
結論から申し上げますと、信憑性に欠ける不動産屋さんの発言*からしてそれをそのまま鵜吞みにするのは危険だと思われます。
具体的な確認方法としては、建築指導課等の役所窓口へ行って①「台帳記載事項証明書」、②「建築計画概要書」等を閲覧・取得されることをお勧めします。
①には、確認済証・検査済証の交付年月日や番号等が記載されていますので、適法に手続きが行われているかどうかが分かります。
また②には、確認申請時の主要な申請事項や配置図等が含まれますので、現状との差異があるかどうかがある程度分かります。
もし、申請時の面積や配置形状が現状と異なっている場合は、確認済証取得後に違法に増床したり、建築後に違法に増築した可能性が考えられます。
＞「当時は建築申請のチェックがゆるかったのでオーバーしているのでは･･･」
⇒ちょっと言っている事がよく分かりません。kok********さんがおっしゃる通り、新築時からオーバーしていたのなら違法建築です（申請時点で違法です）。
古い住宅だと確認済証のみ取得して検査済証を取得していないケースも多く見られますので、その辺りの事情とごっちゃになっている印象です。
*
『この物件は、確認済証を取得し申請図面通り建築されていますが、検査済証は取得できていません（これがその台帳記載事項証明書及び建築計画概要書です）。ただ、建築後の○○年△月××日に建ぺい率・容積率等の見直しが行われ、現状建ぺい率・容積率が各々10％程度オーバーしていますので、既存不適格の状態です。ただし、検査済証を取得できていないので確実だとは言い切れませんが･･･。』
程度の説明は必要かと思います。
以上、参考となりましたら幸いです。
結論から申し上げますと、信憑性に欠ける不動産屋さんの発言*からしてそれをそのまま鵜吞みにするのは危険だと思われます。
具体的な確認方法としては、建築指導課等の役所窓口へ行って①「台帳記載事項証明書」、②「建築計画概要書」等を閲覧・取得されることをお勧めします。
①には、確認済証・検査済証の交付年月日や番号等が記載されていますので、適法に手続きが行われているかどうかが分かります。
また②には、確認申請時の主要な申請事項や配置図等が含まれますので、現状との差異があるかどうかがある程度分かります。
もし、申請時の面積や配置形状が現状と異なっている場合は、確認済証取得後に違法に増床したり、建築後に違法に増築した可能性が考えられます。
＞「当時は建築申請のチェックがゆるかったのでオーバーしているのでは･･･」
⇒ちょっと言っている事がよく分かりません。kok********さんがおっしゃる通り、新築時からオーバーしていたのなら違法建築です（申請時点で違法です）。
古い住宅だと確認済証のみ取得して検査済証を取得していないケースも多く見られますので、その辺りの事情とごっちゃになっている印象です。
*
『この物件は、確認済証を取得し申請図面通り建築されていますが、検査済証は取得できていません（これがその台帳記載事項証明書及び建築計画概要書です）。ただ、建築後の○○年△月××日に建ぺい率・容積率等の見直しが行われ、現状建ぺい率・容積率が各々10％程度オーバーしていますので、既存不適格の状態です。ただし、検査済証を取得できていないので確実だとは言い切れませんが･･･。』
程度の説明は必要かと思います。
以上、参考となりましたら幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/4/22 16:18:29
皆さん回答ありがとうございます
物凄くわかりやすく、するべきことまで教えて頂いて大変参考になりました
やはり当該物件は違法建築にあたるようです。
既存不適格とそんなに変わりませんというニュアンスで不動産屋さんには言われました。
逆に何がそんなに気になるんですか？という感じで言われ、このまま契約するか悩んでしまいます
回答
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A
回答日時：
2022/4/22 06:31:43
既存不適格も有りますが 未登記物件ということも有りますね それか後からつぎ足す方もおります そうなると容積オーバーになりますね 検査後に家をつぎ足した方も多いですよ そうなれば買わないほうが良いですね
A
回答日時：
2022/4/20 12:56:27
①、中古住宅建物の建築確認申請書と建築確認済書に工事完了の
検査済み証があって、以後の法的制限が変更になっても建築基準
法第3条「既存不適格建物」となります。それ以外は違反建物です。
☆、民法第177条の不動産の第三者への対抗要件として，不動産
登記法規則による名義の変更登記により、所有権者となります。
其れと建築基準法の違反は別です。違法建物を購入すると違法な
当事者は全建築主と建築工事者責任だが、違法建物の是正を糺す
勤めのあるのは、所有権者となり名義の変更に伴い責任は、名義
悪意の関係なく、工事完了の検査済み証や建築概要書を市役所の
建築指導係で取得されて、それとと異なるものも継承がされます。
だが、違法建物でも登記された状態と異なっても市役所の固定資
産税係では、調査の時点で判断した固定資産税の課税はされます。
検査済み証があって、以後の法的制限が変更になっても建築基準
法第3条「既存不適格建物」となります。それ以外は違反建物です。
☆、民法第177条の不動産の第三者への対抗要件として，不動産
登記法規則による名義の変更登記により、所有権者となります。
其れと建築基準法の違反は別です。違法建物を購入すると違法な
当事者は全建築主と建築工事者責任だが、違法建物の是正を糺す
勤めのあるのは、所有権者となり名義の変更に伴い責任は、名義
悪意の関係なく、工事完了の検査済み証や建築概要書を市役所の
建築指導係で取得されて、それとと異なるものも継承がされます。
だが、違法建物でも登記された状態と異なっても市役所の固定資
産税係では、調査の時点で判断した固定資産税の課税はされます。
A
回答日時：
2022/4/20 12:25:04
はじめまして。
不動産に特化した行政書士の佐野友美と申します。
【回答】
設計図書（建築確認申請書）を確認して判断しましょう
【説明】
設計図書に記載されている敷地の求積図を確認してみましょう。
土地の面積は、実際の土地の面積＝公簿の面積とは限りません。
公簿の面積より実際の土地の面積が大きいのであれば、適法な建物かもしれません。
しかし、設計図書に記載されている土地の面積が、実際の土地面積と異なる場合、違法建築の疑いが強くなります。
実際の土地の面積は測量をしてみないとわかりません。
この点、不動産会社さんに相談してみてはいかがでしょうか？
不動産に特化した行政書士の佐野友美と申します。
【回答】
設計図書（建築確認申請書）を確認して判断しましょう
【説明】
設計図書に記載されている敷地の求積図を確認してみましょう。
土地の面積は、実際の土地の面積＝公簿の面積とは限りません。
公簿の面積より実際の土地の面積が大きいのであれば、適法な建物かもしれません。
しかし、設計図書に記載されている土地の面積が、実際の土地面積と異なる場合、違法建築の疑いが強くなります。
実際の土地の面積は測量をしてみないとわかりません。
この点、不動産会社さんに相談してみてはいかがでしょうか？
A
回答日時：
2022/4/20 11:33:49
新築時に検査済証が交付されていれば違法建築では無いです。
もし交付されいなければ当時から適法だったかどうかの証明ができないということになります。
融資については金融機関によって判断が分かれる案件になるかと思います。
もし交付されいなければ当時から適法だったかどうかの証明ができないということになります。
融資については金融機関によって判断が分かれる案件になるかと思います。
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