教えて！住まいの先生
Q 賃貸人の修繕義務不履行に対する今後の対応について教えて下さい。
テナントのエアコン設備(室外機)が壊れたので賃貸人に修繕を要求したが応じてもらえなかったので次の通りの行動をしました。(修繕費は１００万かかりました。)
・内容証明書に期日内に修繕するように求め応じない場合は賃借人が修繕し修繕費用を請求する旨を書いて送りました。
・内容証明書に期日内に対応して貰えなかったため賃借人が修繕を行い完了したこと。修繕費請求を求め、期日内に支払いがない場合は家賃と相殺することを了承すること。を書いて送りました。
・修繕費の支払いが無かったので約一年に渡り家賃と相殺した額を相当家賃として振り込む予定です。
相殺した家賃を振り込んだところ、管理会社を通じて家賃滞納分を請求する文章が届きました。こちらは内容証明書を送り家賃相殺の件を了承するように伝えました。賃借人からはなんの返答もなく管理会社の印を押した紙切れ一枚にはなんの効力も無いと思いますが、滞納を理由に退去勧告など送ってきたらどう対処したらよいでしょうか？
補足
・内容証明書に期日内に修繕するように求め応じない場合は賃借人が修繕し修繕費用を請求する旨を書いて送りました。
・内容証明書に期日内に対応して貰えなかったため賃借人が修繕を行い完了したこと。修繕費請求を求め、期日内に支払いがない場合は家賃と相殺することを了承すること。を書いて送りました。
・修繕費の支払いが無かったので約一年に渡り家賃と相殺した額を相当家賃として振り込む予定です。
相殺した家賃を振り込んだところ、管理会社を通じて家賃滞納分を請求する文章が届きました。こちらは内容証明書を送り家賃相殺の件を了承するように伝えました。賃借人からはなんの返答もなく管理会社の印を押した紙切れ一枚にはなんの効力も無いと思いますが、滞納を理由に退去勧告など送ってきたらどう対処したらよいでしょうか？
エアコンの修繕義務がどちらにあるかが重要なので補足します。
賃貸人は修繕の特約にエアコンの記述があるので修繕義務は賃借人にあると主張しています。
一方、賃借人である私が修繕義務が賃借人にあると主張する理由は以下のとおりです。
・エアコン設備付きのテナントに対して賃料を払っているのだから、その賃料には経年劣化による設備の修繕費用が含まれているはずである。
・賃貸借契約書の特約には(乙が設置した設備)という但書があり件のエアコンは乙が設置したものではない。
・仮に特約の修繕義務が有効としても、国土交通省のガイドラインの特約の項を参照するに、今回の大規模な修繕に対してその特約の有効性は無いと考える。
よろしくおねがいします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/6/5 12:06:30
>>滞納を理由に退去勧告など送ってきたらどう対処したらよいでしょうか？
まず、質問者の対応については、法律に基づいたものであり適法と考えます。
（賃貸人による修繕義務（民法６０６条１項）、賃借人による修繕（６０７条の２）、賃借人による費用の償還請求（６０８条））
よって、滞納を理由とする退去勧告や契約解除については、その根拠がありません。
最終的にはやはり裁判となりますが、「賃貸借契約上の滞納のないことの確認」等の確認訴訟を提起するか、相手が提起するのを待つことになるでしょうね。
その間の賃借料は「供託」（民法４９４条１項）することとなります。
まず、質問者の対応については、法律に基づいたものであり適法と考えます。
（賃貸人による修繕義務（民法６０６条１項）、賃借人による修繕（６０７条の２）、賃借人による費用の償還請求（６０８条））
よって、滞納を理由とする退去勧告や契約解除については、その根拠がありません。
最終的にはやはり裁判となりますが、「賃貸借契約上の滞納のないことの確認」等の確認訴訟を提起するか、相手が提起するのを待つことになるでしょうね。
その間の賃借料は「供託」（民法４９４条１項）することとなります。
回答
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A
回答日時：
2022/5/28 18:23:27
賃貸人は修繕の特約にエアコンの記述があるので修繕義務は賃借人にあると主張しています。
特約の内容によりますが。
補足も含め全て読んでみて、
エアコンが前入居者の残置物であり、そのエアコンの不具合は貸主で対処しないと文言がある場合、
あなたの出した内容証明、
エアコン設備付きのテナントと判断していること、
(乙が設置した設備)という但書があり件のエアコンは乙が設置したものではないと主張すること
全てあなたの勘違いや勝手な行動になってしまい、
ただ家賃滞納しただけの借主になってしまいます。
特約の内容によりますが。
補足も含め全て読んでみて、
エアコンが前入居者の残置物であり、そのエアコンの不具合は貸主で対処しないと文言がある場合、
あなたの出した内容証明、
エアコン設備付きのテナントと判断していること、
(乙が設置した設備)という但書があり件のエアコンは乙が設置したものではないと主張すること
全てあなたの勘違いや勝手な行動になってしまい、
ただ家賃滞納しただけの借主になってしまいます。
A
回答日時：
2022/5/28 12:21:35
テナントでエアコンは通常賃借人の負担であり賃貸人の債務不履行ではない
契約書に設備でエアコンは賃貸人とちゃんとなっているのか？
そうでないのであれば悪質な行為だからそれに伴う手間賃も含め強制退去も視野に行動されても当然だろう
契約書に設備でエアコンは賃貸人とちゃんとなっているのか？
そうでないのであれば悪質な行為だからそれに伴う手間賃も含め強制退去も視野に行動されても当然だろう
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