教えて！住まいの先生
Q 対処法やアドバイスを求めます。 6/12に不動産にて中古物件（一軒家）の本契約を予定しておりました。 契約の前々日（6/10） 突然売主の方が条件を追加し、その内容が問題でして…
通常ならば売買契約後3ヶ月間は
対象の欠陥のある部分の修復は
売主負担であるという点について
「契約後、欠陥に対して責任を負わない」
と言った条件を突きつけてきました。
本来ならそのような条件の場合は
物件情報を出している段階で示さないといけない事項とのことで…
契約の直前で出してくることは普通はないとお伺いしております。
この条件を飲んだ上で契約か契約しないの二択しかない（契約日の延長＋こちら負担での事前調査は交渉済、全て却下されております）
このようなことがまかり通るのでしょうか？
担当の仲介の方は、このようなことは本当に稀で、あまりにも一方的な主張をしているとおっしゃっておりました。
かなり怪しい（この家は欠陥があるし、それを隠していると言っているようなものだ）からやめた方がいいともおっしゃってくれているのですが、凄く気に入っている物件で…中々諦めがつかず…
購入しない方がいいという意見が多いのは承知の上ですが
購入する場合の対処法、アドバイスがあれば
お願いします。
対象の欠陥のある部分の修復は
売主負担であるという点について
「契約後、欠陥に対して責任を負わない」
と言った条件を突きつけてきました。
本来ならそのような条件の場合は
物件情報を出している段階で示さないといけない事項とのことで…
契約の直前で出してくることは普通はないとお伺いしております。
この条件を飲んだ上で契約か契約しないの二択しかない（契約日の延長＋こちら負担での事前調査は交渉済、全て却下されております）
このようなことがまかり通るのでしょうか？
担当の仲介の方は、このようなことは本当に稀で、あまりにも一方的な主張をしているとおっしゃっておりました。
かなり怪しい（この家は欠陥があるし、それを隠していると言っているようなものだ）からやめた方がいいともおっしゃってくれているのですが、凄く気に入っている物件で…中々諦めがつかず…
購入しない方がいいという意見が多いのは承知の上ですが
購入する場合の対処法、アドバイスがあれば
お願いします。
質問日時：
2022/6/11 13:14:20
解決済み
解決日時：
2022/6/11 23:33:16
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 112 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/6/11 23:33:16
売主は原則として民法上の契約不適合責任を負っています。
この売主の責任は当たり前の責任なんですが､中古物件の場合には木造で例えば築20年以上とかなら、買主の合意を得て､この売主の責任を免除する「特約」を入れることもあります。
まあ､確かにそれだけ時間が経過してれば､売主も不安になるでしょうからね。
ということで､売主のマナーとしてはダメですが、古い中古住宅ならその心情は理解できますので､特約はあり得ることですが､それほど古くもない中古住宅なら､おっしゃるように何かを隠してるかも知れません。
いずれにしても､売主の責任を免責にする特約が入るのを承知で買うなら､契約前にホームインスペクションをしたり（できないなら､リスクが大き過ぎます）､細心の注意が必要でしょう。
この売主の責任は当たり前の責任なんですが､中古物件の場合には木造で例えば築20年以上とかなら、買主の合意を得て､この売主の責任を免除する「特約」を入れることもあります。
まあ､確かにそれだけ時間が経過してれば､売主も不安になるでしょうからね。
ということで､売主のマナーとしてはダメですが、古い中古住宅ならその心情は理解できますので､特約はあり得ることですが､それほど古くもない中古住宅なら､おっしゃるように何かを隠してるかも知れません。
いずれにしても､売主の責任を免責にする特約が入るのを承知で買うなら､契約前にホームインスペクションをしたり（できないなら､リスクが大き過ぎます）､細心の注意が必要でしょう。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/6/11 23:33:16
皆さま、たくさんのご返答を頂きありがとうございます。
先程話し合いの結果
契約日の延長も不可、ホームインペクションも不可といわれてしまいました。
回答者さんの言う通りリスクが大きすぎると判断しましたので、契約取消といたしました。
こちらが一番参考とさせて頂いたご返答でしたので、ベストアンサーとさせて頂きます。
分かりやすく判断材料を提示頂き、ありがとうございます…！
回答
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A
回答日時：
2022/6/11 18:28:50
中古物件なら、「契約後、欠陥に対して責任を負わない」、は一般的です。
売買契約の条文では、「売主は契約不適合責任」を免責とする。との特約が付加されます。
契約時に、「売主は契約不適合責任」を免責とするを締結します。これは、売主が過去に、建物等の不具合があった場合、告知するものです。
例 雨漏り 有 無
シロアリの被害 有 無
給排水の故障 有 無
ここで、売主が雨漏りがあった事実を知っていた場合、「無」と嘘の告知をした場合、「売主は契約不適合責任」を免責とする特約が無効になります。
よって、まずは、不動産業者に、「物件状況確認書」に報告するような瑕疵があるのか、確認したらいいお思います。
売買契約の条文では、「売主は契約不適合責任」を免責とする。との特約が付加されます。
契約時に、「売主は契約不適合責任」を免責とするを締結します。これは、売主が過去に、建物等の不具合があった場合、告知するものです。
例 雨漏り 有 無
シロアリの被害 有 無
給排水の故障 有 無
ここで、売主が雨漏りがあった事実を知っていた場合、「無」と嘘の告知をした場合、「売主は契約不適合責任」を免責とする特約が無効になります。
よって、まずは、不動産業者に、「物件状況確認書」に報告するような瑕疵があるのか、確認したらいいお思います。
A
回答日時：
2022/6/11 15:32:13
>購入する場合の対処法、アドバイスがあれば
雨漏り、シロアリ被害、水道管の水漏れ、床が傾いている、地盤が沈んでいるなどは受け入れられますか？最悪取り壊して、新たに建てれば良いと言うお考えでしたら購入してください。
雨漏り、シロアリ被害、水道管の水漏れ、床が傾いている、地盤が沈んでいるなどは受け入れられますか？最悪取り壊して、新たに建てれば良いと言うお考えでしたら購入してください。
A
回答日時：
2022/6/11 14:11:23
契約後に条件変更ならともかく契約前であればそれは仕方ない
普通だろうが普通じゃなかろうが、違法でもないので後は買うか買わないかだけ
まあ、契約前になってなんか不安な事がでてきたのだろう、それが何かがわかるならそれで判断はできるな
事前に何か思い当たる不具合があるのか売主に聞いてもらえばいいのでは？
答えてくれないのであれば、あとは契約前に検査期間を入れて判断するとかね
普通だろうが普通じゃなかろうが、違法でもないので後は買うか買わないかだけ
まあ、契約前になってなんか不安な事がでてきたのだろう、それが何かがわかるならそれで判断はできるな
事前に何か思い当たる不具合があるのか売主に聞いてもらえばいいのでは？
答えてくれないのであれば、あとは契約前に検査期間を入れて判断するとかね
A
回答日時：
2022/6/11 13:29:28
〉通常ならば売買契約後3ヶ月間は
対象の欠陥のある部分の修復は
売主負担であるという点について
通常では、ありえません。
こんな事を買主から主張されたなら、だれも売ってくれません。
これは『特約』事項になります。
〉契約後、欠陥に対して責任を負わないと言った条件を突きつけてきました。
一般人が売主の場合は『契約不適合責任』は、負わない。とする契約が多いです。
不動産業者が売主の場合は契約不適合責任の期間は２年です。
一般人には適用ありません。
突きつけてきたとは言い過ぎです。
この仲介業者にはちょっと理解に苦しみます。
質問者様の一方的な思い込みが多すぎです。
対象の欠陥のある部分の修復は
売主負担であるという点について
通常では、ありえません。
こんな事を買主から主張されたなら、だれも売ってくれません。
これは『特約』事項になります。
〉契約後、欠陥に対して責任を負わないと言った条件を突きつけてきました。
一般人が売主の場合は『契約不適合責任』は、負わない。とする契約が多いです。
不動産業者が売主の場合は契約不適合責任の期間は２年です。
一般人には適用ありません。
突きつけてきたとは言い過ぎです。
この仲介業者にはちょっと理解に苦しみます。
質問者様の一方的な思い込みが多すぎです。
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