教えて！住まいの先生
Q 分譲賃貸で借りている物件が競売に掛けられました。 https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10263641090?
fr=and_other
昨日上記の質問をした者です。
さきほど管理会社に連絡したところ、住んでいる物件は競売に掛けられたようで、落札した新オーナーが賃貸はやらないから出て行けと言っているようで、引っ越し費用も出さない、半年以内に出て行かなければ裁判所に申し立てて強制代執行するとのことでした。
此方に何の非もないのに、競売に掛けられただけで賃借人は自費で出て行かないと駄目なんですか？
単に前オーナーが売り払って新オーナーが購入したとかであれば立ち退きは出来ないようなのに、競売というだけでそれが出来てしまうのが納得いきません
昨日上記の質問をした者です。
さきほど管理会社に連絡したところ、住んでいる物件は競売に掛けられたようで、落札した新オーナーが賃貸はやらないから出て行けと言っているようで、引っ越し費用も出さない、半年以内に出て行かなければ裁判所に申し立てて強制代執行するとのことでした。
此方に何の非もないのに、競売に掛けられただけで賃借人は自費で出て行かないと駄目なんですか？
単に前オーナーが売り払って新オーナーが購入したとかであれば立ち退きは出来ないようなのに、競売というだけでそれが出来てしまうのが納得いきません
回答
5 件中、1～5件を表示
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A
回答日時：
2022/6/22 16:42:28
また、あんたかね。
＞此方に何の非もないのに、競売に掛けられただけで賃借人は自費で出て行かないと駄目なんですか？
法的には、あんたは借りる物件の登記を調べなかった。
そこがあなたの非になるようです。
普通、賃貸借りるのにそこまでしないよね。
ちなみに、あなたが賃貸契約をした登記に抵当権の登記が無ければあなたの賃借権が優先され、裁判したら勝てます。
逆に言えば、賃借権を登記された物件を競売で買う人は投資物件として購入するので、あなたを追い出したりしません。あなたが払う家賃収入で儲かる仕組みです。
まあ、あなたの気持ちはよくわかる。
俺も、おかしな法律だなって思う。
だけど、そうでもしないと競売不動産屋の価値が下がって、適正な値段で売れなくなる。
＞此方に何の非もないのに、競売に掛けられただけで賃借人は自費で出て行かないと駄目なんですか？
法的には、あんたは借りる物件の登記を調べなかった。
そこがあなたの非になるようです。
普通、賃貸借りるのにそこまでしないよね。
ちなみに、あなたが賃貸契約をした登記に抵当権の登記が無ければあなたの賃借権が優先され、裁判したら勝てます。
逆に言えば、賃借権を登記された物件を競売で買う人は投資物件として購入するので、あなたを追い出したりしません。あなたが払う家賃収入で儲かる仕組みです。
まあ、あなたの気持ちはよくわかる。
俺も、おかしな法律だなって思う。
だけど、そうでもしないと競売不動産屋の価値が下がって、適正な値段で売れなくなる。
A
回答日時：
2022/6/22 16:14:22
これについては私も現行ルールが賃貸人にとって厳しすぎると感じます。
しかしルールはルールです。
仰る通りオーナーチェンジとして通常の売買契約を以て所有者が変わったなら、少なくとも更新までは現行の契約が継続されます。
しかし競売や公売だと異なります。
競売に掛けられたというのは簡単に言えば
『元の所有者が住宅ローンを払えず、担保にしていた物件自体を強制決済させられた』
ってイメージですからね。
競売で落札した新所有者の意向次第で振り回されてしまいます。
この人（法人）が『自分で住みたい』『もっと高い金額で貸したい』『リフォームして再販したい』などと考えていれば、質問者様の存在は残念ながら邪魔に感じてしまうでしょう。
むしろこれでも借主保護の観点から半年間の猶予が与えられているのですよ。
少し調べればなぜ現行のルールになってしまっているのかについても説明されているページがあります。
また借主から見れば納得出来ないと思いますが、銀行側の視点に立てば
借主保護のルールが強すぎると競売で購入したい人が減少する
→競売での落札価格が落ちる
→回収リスクが上がってしまい、そもそもの貸せる金額が減少する
→住宅を買えなくなる人が増える
といった悪循環に陥ることも考えられます。
分譲賃貸に限らず、賃貸で部屋を契約する際には確率こそ低いものの常に考えなくてはならないリスクの一つなんです。
厳しい意見で申し訳ありません。
しかしルールはルールです。
仰る通りオーナーチェンジとして通常の売買契約を以て所有者が変わったなら、少なくとも更新までは現行の契約が継続されます。
しかし競売や公売だと異なります。
競売に掛けられたというのは簡単に言えば
『元の所有者が住宅ローンを払えず、担保にしていた物件自体を強制決済させられた』
ってイメージですからね。
競売で落札した新所有者の意向次第で振り回されてしまいます。
この人（法人）が『自分で住みたい』『もっと高い金額で貸したい』『リフォームして再販したい』などと考えていれば、質問者様の存在は残念ながら邪魔に感じてしまうでしょう。
むしろこれでも借主保護の観点から半年間の猶予が与えられているのですよ。
少し調べればなぜ現行のルールになってしまっているのかについても説明されているページがあります。
また借主から見れば納得出来ないと思いますが、銀行側の視点に立てば
借主保護のルールが強すぎると競売で購入したい人が減少する
→競売での落札価格が落ちる
→回収リスクが上がってしまい、そもそもの貸せる金額が減少する
→住宅を買えなくなる人が増える
といった悪循環に陥ることも考えられます。
分譲賃貸に限らず、賃貸で部屋を契約する際には確率こそ低いものの常に考えなくてはならないリスクの一つなんです。
厳しい意見で申し訳ありません。
A
回答日時：
2022/6/22 16:10:07
あなたの賃借権が競落人に対抗できない場合には立退も仕方がありません。
あとは､その賃貸借契約に関わった重要事項説明にミスがあれば､仲介業者の仲介責任を追及して損害賠償請求できるかどうかの話になりますね。
あとは､その賃貸借契約に関わった重要事項説明にミスがあれば､仲介業者の仲介責任を追及して損害賠償請求できるかどうかの話になりますね。
A
回答日時：
2022/6/22 15:13:46
オーナーチェンジなら、契約は引き継がれますが、競売は駄目なんです。
何で駄目かというと、競売で買った人に有利になるため、裁判所のサービスです。
賃貸契約書に競売についてあると思います。
何で駄目かというと、競売で買った人に有利になるため、裁判所のサービスです。
賃貸契約書に競売についてあると思います。
A
回答日時：
2022/6/22 14:44:53
重要事項説明書を確認してください。
抵当権の設定はありますか？
抵当権の設定があるなら居住権を主張
出来ないので出ていかなくてはなりません。
設定がないならそのまま
住み続けることが出来ます。
参考
https://uchicomi.com/uchicomi-times/category/rent/main/14553/
抵当権の設定はありますか？
抵当権の設定があるなら居住権を主張
出来ないので出ていかなくてはなりません。
設定がないならそのまま
住み続けることが出来ます。
参考
https://uchicomi.com/uchicomi-times/category/rent/main/14553/
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