教えて！住まいの先生

埼玉県で任意売却専門の不動産会の代表をしています、ハウスパートナー株式会社の中島と申します。
どうぞ、宜しくお願い致します。
https://www.house-partner.jp/

まず、任意売却が可能となる流れをご説明します。
①住宅ローン滞納5～６ヶ月
↓
②期限の利益の喪失（金融機関とのローン契約解除）
↓
③代位弁済（債権が保証会社に移行）
＊任意売却の申請手続きが重要
＊約１ヶ月程度、放置するとすぐに④へ移行
＊申請手続きし、任意売却の許可を得ることで、約3～６ヶ月競売を猶予
但し、金融機関で許可申請や手続きの方法が異なるので要注意
↓
④競売申請

任意売却は、③に移行した際、保証会社の承諾を得て売却する方法となります。①②の段階では、ローン全額返済（抵当権抹消）しない限り、売却することはできません。

【説明からの懸念点気】
●これから離婚の話しあい
任意売却を行うには、販売活動やお客様の内覧が必要になります。当然に、奥様にの協力が必要になります。
また、売却後退去に合意しなければ、契約不履となり、損害賠償に対象となります。
不動産会社としては、奥様の退去することの了承を頂くことが成功のポイントにもなります。

●引っ越し先を探す
・賃貸住宅の場合、賃貸保証会社の利用が条件となります。（保証人不要）
その場合、無職の場合は審査が否決されます。
さらに、住宅ローン滞納状況（いわゆるブラックリスト）にある場合、信販系の賃貸保証会社は否決されます。利用は、独立系の賃貸保証会社のみとなります。
・質問者様が奥様の居住用として同時に、賃貸住宅を借りることも審査が厳しくなります。

【このスケジュールで問題】
②任意売却を依頼する業者が決まったら妻に辞職と任意売却のことをうちあける。

この時点での売却は、住宅ローン全額返済を前提とした売却となります。
その金額が、市場価格とかけ離れていれば、③代位弁済（債権が保証会社に移行）するまで、成約することは難しくなります。
しかし、何もしなければ売却の可能性がなくなりますので、任意売却を前提とした販売活動が可能で、任意売却に精通している不動産会社に依頼することが重要なポイントとなります。
なぜなら、
・③代位弁済（債権が保証会社に移行）際、迅速に任意売却の手続きが可能
・住宅ローン全額返済を前提とした販売活動を実績として認めてくれるので、任意売却の際の販売価格が抑えられる。

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