教えて！住まいの先生
Q 不動産告知事項について。 一戸建で所有者が亡くなり（独居老人の老衰で1週間くらい放置されてた）建物取り壊しして新築建てて再販売した時、 その事実を新築買主に伝える必要ありますか？
回答
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A
回答日時：
2023/11/7 10:28:16
（元）不動産会社経営の宅建士です。
老人の自然死などは、「告知事項」には該当しませんよ。
そんなことより、あなたはご自身の土地の話ですか？
もし、他人の土地を取得→新築で販売？―――なら宅建業者免許が必要ですよ。
（厳密に言えば、「複数回」の事業の場合ですが）
そして、仲介業者に売却依頼ならともかく、単独で（個人取引）売買などなら、買主は住宅ローン不可ですよ。
第一に、「個人取引」なら、物件の詳細説明など不可でしょ？
買主側にしてみれば、詳細は十分に知りたいでしょう。
●あなたの意図・手法が見えないので、回答はここまでです。
老人の自然死などは、「告知事項」には該当しませんよ。
そんなことより、あなたはご自身の土地の話ですか？
もし、他人の土地を取得→新築で販売？―――なら宅建業者免許が必要ですよ。
（厳密に言えば、「複数回」の事業の場合ですが）
そして、仲介業者に売却依頼ならともかく、単独で（個人取引）売買などなら、買主は住宅ローン不可ですよ。
第一に、「個人取引」なら、物件の詳細説明など不可でしょ？
買主側にしてみれば、詳細は十分に知りたいでしょう。
●あなたの意図・手法が見えないので、回答はここまでです。
A
回答日時：
2023/11/6 16:09:06
A
回答日時：
2023/11/6 14:41:21
それは事故物件ではないので、告知義務はない。
昨今病院や老人ホームで亡くなる方が多いけど、自宅で終焉を迎える人もたくさんいます。
まして火葬場が混んでいる状況（予約を取るのが大変）では、一週間くらい自宅で放置（言い方は悪いが）する事は普通にある。
昨今病院や老人ホームで亡くなる方が多いけど、自宅で終焉を迎える人もたくさんいます。
まして火葬場が混んでいる状況（予約を取るのが大変）では、一週間くらい自宅で放置（言い方は悪いが）する事は普通にある。
A
回答日時：
2023/11/6 14:40:35
ないと思います。
ガイドラインの特殊清掃は痕跡を消すのに特集な清掃を必要とするからであると解釈されます。
建物そのものが新たに建て変わる訳ですから物理的な痕跡は皆無です。
で、あるなら告知義務に該当しないとするのが一般的、普通の感覚だと思います。
ただし、有名な事件、事故では意味合いが異なります。
例えば海老蔵の自宅など世間一般に広く知れ渡ってしまうと、風評被害的に不動産の価格も下がると予想されます。
そういう場合は告知は必要だと考えます。
再建築後も告知が必要だとする他回答者のリンク先は甚だ疑わしい内容です。
解体せずに売却依頼してくれ、という業者としての思惑をヒシヒシ感じます。
そもそも根拠としている判例は再建築された物件ではなく、建物をそのまま売却した事例であり、しかもガイドラインが出る前です。
眉唾ですね。
ガイドラインが出てから判例はまだありません。断言する自称専門家を鵜呑みするのは間違いです。
正解は、
再建築された物件でも場合よっては告知義務が発生する可能性はないこともない。が、判例がないためわからない。
くらいの感覚です。
ガイドラインの特殊清掃は痕跡を消すのに特集な清掃を必要とするからであると解釈されます。
建物そのものが新たに建て変わる訳ですから物理的な痕跡は皆無です。
で、あるなら告知義務に該当しないとするのが一般的、普通の感覚だと思います。
ただし、有名な事件、事故では意味合いが異なります。
例えば海老蔵の自宅など世間一般に広く知れ渡ってしまうと、風評被害的に不動産の価格も下がると予想されます。
そういう場合は告知は必要だと考えます。
再建築後も告知が必要だとする他回答者のリンク先は甚だ疑わしい内容です。
解体せずに売却依頼してくれ、という業者としての思惑をヒシヒシ感じます。
そもそも根拠としている判例は再建築された物件ではなく、建物をそのまま売却した事例であり、しかもガイドラインが出る前です。
眉唾ですね。
ガイドラインが出てから判例はまだありません。断言する自称専門家を鵜呑みするのは間違いです。
正解は、
再建築された物件でも場合よっては告知義務が発生する可能性はないこともない。が、判例がないためわからない。
くらいの感覚です。
A
回答日時：
2023/11/6 14:37:53
国土交通省の指針では、人が老衰や病死などの自然死の場合は「事故物件」とせず、貸家の借り手や建物の買い手には告知する義務はないという指針を公表した。
A
回答日時：
2023/11/6 14:21:31
老衰や病死などの自然死の場合は基本的に告知義務はありません。
告知義務があるのは自殺、事件、事故（火災等含む）による死亡の場合です。
自然死であっても発見まで長期間かかり、腐乱状態になっていた等であれば話は別ですが、今回の場合、一旦取り壊して建て直していることから、特に告知の必要はないと考えます。
告知義務があるのは自殺、事件、事故（火災等含む）による死亡の場合です。
自然死であっても発見まで長期間かかり、腐乱状態になっていた等であれば話は別ですが、今回の場合、一旦取り壊して建て直していることから、特に告知の必要はないと考えます。
A
回答日時：
2023/11/6 14:20:49
自然死（老衰や病死や事故等）は告知事項（いわゆる事故物件）には原則は該当しません。
但し発見が遅れ特殊清掃が入った場合は告知義務が生じる場合があります（建物の場合）。
がガイドラインとなります。
但し発見が遅れ特殊清掃が入った場合は告知義務が生じる場合があります（建物の場合）。
がガイドラインとなります。
A
回答日時：
2023/11/6 14:20:38
事故物件を解体撤去した後に建て替えても、告知義務は残るようです。
https://wakearipro.com/accident-property-rebuilding-vacant-lot/
https://wakearipro.com/accident-property-rebuilding-vacant-lot/
A
回答日時：
2023/11/6 14:20:34
私見としては間違いなくあります。
購入者が後で近所の人から聞いたなどの場合は間違いなく問題視してくる
と思われますし、その内容であれば負ける可能性が高いですね
その新しく建てた家が数十年たって取り壊してさらに建てた場合は
さすがに必要ないとは考えますが・・
購入者が後で近所の人から聞いたなどの場合は間違いなく問題視してくる
と思われますし、その内容であれば負ける可能性が高いですね
その新しく建てた家が数十年たって取り壊してさらに建てた場合は
さすがに必要ないとは考えますが・・
A
回答日時：
2023/11/6 14:20:25
売買でのガイドラインができていませんので、伝えた方が無難ですね。
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